Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS




JUGEMENT DU 08 AVRIL 2025


Minute n° :

N° RG 24/01481 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVQV


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Madame [T] [U]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Hélène PERRAULT, avocat au barreau de TOURS



DÉFENDEUR :

Madame [C] [K]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne






A l'audience du 28 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2019, Madame [C] [K] a donné en location à [T] [U] une maison à usage d’habitation principale avec parking, cave et jardin, située [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le loyer de 680 euros outre 10 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux entrée a été signé le 14 mai 2020.

Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été signé le 19 janvier 2022.

Par acte du 19 mars 2024, remis à étude, Madame [T] [U] a fait assigner Madame [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin de voir :

Condamner Madame [C] [K] à payer la somme de 74 euros, au titre des frais d’état des lieux de sortie ; Condamner Madame [C] [K] au paiement de la somme de 680 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée à compter du 23 septembre 2021 jusqu’à complet paiement, cette somme produisant intérêts au taux légal ; Condamner Madame [C] [K] au paiement de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [C] [K] aux entiers dépens de l'instance.
Lors de l’audience du 28 janvier 2025 après renvoi, Madame [U], représentée par son conseil, explique que l’état des lieux de sortie imposé par la propriétaire a été effectué par une société privée sans la présence de cette dernière et s’oppose à la demande de restitution des frais à ce titre. Par ailleurs, elle précise que le logement a été rendu propre et nettoyé et conteste le devis « global » sans distinction des prestations présenté par la propriétaire. Elle maintient sa demande de restitution du dépôt de garantie et fait état des courriers de relance à cet effet outre la majoration, soit un total de 3.536 euros.

Madame [K] précise avoir été informée précipitamment du départ de sa locataire à laquelle elle a soumis plusieurs propositions de dates aux fins d’établissement de l’état des lieux de sortie. Elle ajoute qu’il ressort de cet état des lieux des dégradations locatives l’ayant contrainte à la réalisation de travaux, ce pourquoi elle a retenu le dépôt de garantie. Elle indique avoir listé à Madame [U] les retenues locatives qui lui seraient imputables dans les 2 mois de son départ lesquels excèdent le montant du dépôt de garantie. Elle fait état par ailleurs d’un dégât des eaux admettant que toutes les dégradations ne sont pas imputables à l’ancienne locataire ainsi le dysfonctionnement de la VMC. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l'audience.
Sur la demande au titre de la restitution des frais du constat d’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, le bail signé le 23 décembre 2019 à effet du 11 avril 2020 est produit. 

Un état des lieux d'entrée a été réalisée contradictoirement le 14 mai 2020 et signé par la bailleresse et la locataire.

Un état des lieux « comparatif » des états entrant et sortant a été réalisé par AUDIAGEXT diagnostics immobiliers le 20 août 2021 et signé par la bailleresse Madame [C] [K] et la locataire Madame [T] [U], ce même jour du 20 août 2021. Il est donc contradictoire. Il convient de souligner qu’il fait état de la remise des clés du portail d’accès à la maison, des portes d’entrée dans la maison, de la cave et de la boite aux lettres.

Il convient de relever que si de nombreux échanges ont eu lieu aux fins de fixer un rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie, c’est bien Madame [K] qui a confirmé la date du 20 août 2021 proposée par Madame [U], Madame [K] spécifiant bien dans son courriel du 17 août 2021 qu’elle donnerait mandat à cet effet à l’entreprise AUDIAGEXT pour établir cet état des lieux et à défaut d’accord sur la date et la facturation, elle solliciterait un huissier de justice.

Le coût de l’état des lieux est justifié, soit 74 euros pour Madame [U] laquelle a approuvé ce montant par sa signature sur le devis, sachant que ce montant de 74 euros correspond à moins de la moitié du montant total facturé de 160 euros.

La demande de restitution des frais de constat sera donc rejetée.


Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.


Sur la restitution du dépôt de garantie :
En l’espèce, Madame [U] sollicite le remboursement de la somme de 680 euros, correspondant au dépôt de garantie versé, majorée de 10% du loyer mensuel en principal, à titre principal à compter du 23 septembre 2021. 

La demanderesse fait valoir à l'appui de sa demande de restitution du dépôt de garantie que l'état des lieux de sortie réalisé par une entreprise de diagnostic, plus précis que l’état des lieux entrée, et en comparaison des deux états, ne démontre pas les dégradations excipées par la défenderesse-bailleresse.

Il ressort du bail signé le 23 décembre 2019, un dépôt d’un montant de 680 euros en garantie de l’exécution des obligations de la locataire.

Un état des lieux d'entrée a été réalisée contradictoirement le 14 mai 2020 et signé par la bailleresse et la locataire.

Un état des lieux « comparatif » contenant l’état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par AUDIAGEXT diagnostic immobiliers le 20 août 2021 et signé par la bailleresse Madame [C] [K] et la locataire Madame [T] [U], ce même jour du 20 août 2021.

Madame [U] produit une facture de 203,94 euros en date du 31 août 2021 au titre du nettoyage effectué à l’adresse litigieuse pendant une durée de 6 heures le 3 août 2021.

Il ressort par ailleurs des éléments du débat que Madame [U] dans sa correspondance du 27 septembre 2021, s’appuyant sur le comparatif des états des lieux en visant un rectificatif à venir quant au non fonctionnement de la VMC et la plaque vitrocéramique fêlée, expose les retenues locatives suivantes au titre :
de la peinture sur un des murs marron côté salondu changement des LED de la corniche lumineusedu remplacement de la plaque vitrocéramique avec déduction de la vétustéde l’intervention d’une entreprise de ménage pour le nettoyage de la rampe d’escalierdu réglage de la porte coulissante entre l’entrée et la cuisinedu remplacement du globe cassé dans la salle de bains du 1er étage vétusté déduitedu retrait avec ou sans peinture de la bande lumineuse dans une chambre de l’intervention d’une société de nettoyage pour la façade suite au manquement d’entretien de la vigne.
Il y a lieu de rappeler que Madame [K] a confirmé expressément lors de l’audience que les retenues imputables à la locataire lui ont été « listées » dans les 2 mois.
 
Madame [K] produit un devis en date du 24 septembre 2021 d’un montant total de 3775,83 euros.

Il convient en conséquence, poste par poste, de comparer les états des lieux entrant et sortant pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables à la locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail après un peu plus d’un an et 3 mois d'occupation, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire.

Concernant la VMC, Madame [K] a reconnu à l’audience que son dysfonctionnement lui incombe en qualité de bailleresse. 


Sur la peinture sur un des murs marron côté salon :
L’état des lieux entrée mentionne un « bon état » des murs.

L’état des lieux de sortie mentionne un « bon état » général des murs et un « état moyen » assorti de l’observation « Taches sur mur » spécifiquement à la rubrique « Autres/trous/cheville/Clous agraphes », rubrique non renseignée sur l’état des lieux entrée.

La réfection sur un pan de mur ressort bien du devis sans précision sur son coût, de sorte qu’un forfait de 200 euros sera retenu à ce titre.


Sur le changement des LED de la corniche lumineuse dans le séjour :
L’état des lieux entrée mentionne dans le séjour un « bon état » de l’éclairage de même que l’état des lieux de sortie avec l’observation de « globe usée- quelques LED HS ». 

Le devis vise dans le séjour le remplacement des LED défectueux sans aucune précision quant à la quantité ou au coût. Un forfait de 40 euros sera donc retenu.


Sur le retrait de la bande LED dans la chambre 1 :
Il ressort un « bon état » aux termes des états des lieux entrant et sortant avec la précision pour ce dernier de la « présence d’une bande LED »

Le devis vise dans la chambre 1 le « retrait de la bande LED et le grattage des résidus de colle » sans aucun coût de spécifié.

Un forfait de 20 euros sera donc retenu. 


Dans la cuisine :
- Le remplacement de la plaque vitrocéramique avec déduction de la vétusté : en l’absence de justificatif à ce titre, aucune retenue ne peut être appliquée.
- Le réglage de la porte coulissante entre l’entrée et la cuisine : il ressort un « bon état » de la porte aux termes de l’état des lieux entrant de même qu’aux termes de l’état des lieux sortant. Aucune retenue locative ne pourra donc être appliquée.


Sur le remplacement du globe cassé dans la salle de bains du 1er étage vétusté déduite :
Il ne ressort pas de l’état des lieux sortant un « globe cassé » dans la salle de bains. Il y a lieu de relever le « mauvais état » du plafond aux termes de l’état des lieux entrée et son « bon état » mentionné dans l’état des lieux de sortie.

Par suite, aucune retenue locative ne pourra être appliquée.


L’intervention d’une entreprise de ménage pour le nettoyage de la rampe d’escalier :
Madame [U] produit une facture de 203,94 euros en date du 31 août 2021 au titre du nettoyage effectué à l’adresse litigieuse pendant une durée de 6H le 3 août 2021 étant précisé que la prestation comprend également du repassage.

Compte tenu du nettoyage justifié par cette facture, aucune retenue ne sera appliquée concernant la rampe d’escalier.


L’intervention d’une entreprise de nettoyage pour la façade suite au manquement d’entretien de la vigne :
Il ressort de l’état des lieux entrant un « bon état » concernant le jardin et un « bon état » mentionné dans l’état des lieux de sortie avec cette observation sur cette même ligne concernant le « jardin » de « voir pour la vigne vierge ». Or, cette observation ne saurait démontrer un manque d’entretien de la vigne vierge.


***

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Madame [U] est redevable d'une somme totale de 260,00 euros au titre des retenues locatives susvisées.

Il n'est pas contesté que le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 680 euros.

Par suite, Madame [C] [K] sera condamnée à restituer la somme de 420 euros à Madame [T] [U], correspondant au solde de ce dépôt de garantie.


Sur l'application d'une majoration :
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il s'agit d'un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. 

En l'espèce, l'état des lieux de sortie contradictoire a été signé par Mesdames [K] et [U] le 20 août 2021 et visant la restitution des clés dont il ressort des retenues locatives ainsi exposées ci-dessus et une restitution de 420 euros due par Madame [K] à Madame [U].

Par suite, il convient de prononcer la majoration de dix pour cent du loyer mensuel à compter du 21 octobre 2021, correspondant au terme du délai de deux mois suivant le jour de l'état des lieux de sortie. 

Le loyer hors charges est de 680 euros soit 10% égal à 68 euros et conformément à la demande.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [C] [K] à payer à Madame [T] [U] la somme de 68 euros à compter du 21 octobre 2021 jusqu’à restitution du dépôt de garantie.


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [K], succombant, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [U], Madame [C] [K] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement. 

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Madame [T] [U] de restitution des frais d’état des lieux de sortie au titre du bail conclu le 23 décembre 2019 a effet du 11 avril 2020 conclu avec Madame [C] [K], bailleresse, et portant sur une maison à usage d’habitation principale avec parking, cave et jardin, situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à restituer à Madame [T] [U] la somme de 420 euros au titre du dépôt de garantie (de 680 euros) concernant ledit bail ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Madame [T] [U] la somme de 68 euros au titre de la majoration de 10% à compter du 21 octobre 2021 jusqu’à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 420 euros ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à Madame [T] [U] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2024, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,