Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04009 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TOFY




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU 02 Avril 2025 





[O] [E]
[N] [E]

C/

[X] [S]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à
Me SOREL

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [O] [E], 
demeurant [Adresse 6]
[Localité 1]

Représenté par Maître Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [N] [E], 
demeurant [Adresse 6]
[Localité 1]

Représentée par Maître Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [S], 
demeurant Chez Madame [D] [I]
[Adresse 5] 
[Localité 2]

Comparant en personne






 




RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 juin 2022, Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] ont donné à bail à Monsieur [X] [S] un appartement à usage d'habitation n°B01, un jardin et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 686,42 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 24 juin 2024, Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] ont fait signifier Monsieur [X] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 7.008,17 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 5 avril 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024.

Le dossier a fait l’objet d’un renvoi, le locataire s’étant engagé à la première audience régler une partie de sa dette après obtention de ses indemnités journalières de la sécurité sociale.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E], représentés par Maître [T] [J], maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.431,31 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2025 comprise et sans déduction du dépôt de garantie. Ils indiquent que si le locataire rend les clés en cours de délibéré, comme il est prévu, ils se désisteront de leur demande d’expulsion. 

Monsieur [X] [S] comparaît en personne et reconnaît l’existence de dette locative, qu’il explique par son hospitalisation de longue durée, une difficulté à percevoir les indemnités journalières suite à la clôture de son compte bancaire et le vol de sa voiture, de ses papiers et de son chéquier, l’ayant fragilisé financièrement et ayant entraîné une inscription au FICP. Monsieur [X] [S] indique qu’il doit rendre les clés de l’appartement et faire l’état des lieux jeudi 27 février 2025, pour aller vivre chez sa tante, et demande que le dépôt de garantie soit déduit de sa dette. Il demande à pouvoir régler sa dette sur 18 mois, précisant qu’il percevra le chômage à hauteur de 1.931 euros pendant 18 mois. 

L'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

Sur l’autorisation du juge, les demandeurs ont transmis l’état des lieux de sortie réalisé le 17 mars 2025.
MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 16 juin 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.186,33 euros a été signifié le 24 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [X] [S] n'a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 25 août 2024 et Monsieur [X] [S] était depuis occupant sans droit ni titre. 

Il a quitté volontairement les lieux et restitué les clés depuis le 17 mars 2025, de sorte que les demandeurs se sont désistés de leur demande d’expulsion de Monsieur [X] [S], devenue par ailleurs sans objet.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Enfin, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux. 

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due du 22 août 2024 au 17 mars 2025 au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du loyer.

Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] produisent un décompte du 10 février 2025 démontrant que Monsieur [X] [S] reste devoir la somme de 3.423,21 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des frais d’impayés. Il convient d’ajouter la somme de 436,12 euros représentant l’indemnité d’occupation du 1er mars au 17 mars 2025.

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie a vocation à régler les sommes restant due au bailleur à la fin du contrat de location, qu’il s’agisse d’impayés de loyers ou de sommes dues au titre des réparations locatives. Monsieur [X] [S] est donc bien fondé à demander la déduction de son dépôt de garantie, de 686,42 euros, de la somme restant due à ses bailleurs.

Monsieur [X] [S] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.172,70 euros, représentant ses arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation jusqu’au 17 mars 2025 inclus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Monsieur [X] [S] a procédé à des versements conséquents en janvier et février 2025, ayant permis de réduire sa dette des 2/3, et a quitté les lieux volontairement, s’étant ainsi montré de bonne foi dans l’exécution du contrat malgré les difficultés précédemment rencontrées. Il a indiqué avoir des ressources restreintes, les bailleurs n’ayant pour leur part pas fait connaître leur situation financière et ayant la possibilité de relouer ou de vendre leur bien comme ils l’entendaient.

Aussi, il convient d’accorder à Monsieur [X] [S] de régler sa dette par des 17 versements de 180 euros et un 18e versement soldant le reste de sa dette.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E], Monsieur [X] [S] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2022 entre Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] et Monsieur [X] [S] concernant un appartement à usage d'habitation n°B01, un jardin et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 25 août 2024 ;

CONSTATONS le désistement de Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] de leur demande d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 août 2024 et jusqu’au 17 mars 2025, fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] à titre provisionnel la somme de 3.172,70 euros (décompte arrêté au 10 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu’au 17 mars 2025), l’indemnité d’occupation étant ainsi liquidée ; 
AUTORISONS Monsieur [X] [S] à s’acquitter de cette somme en 17 mensualités de 180 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée sont suspendues tant que ces délais sont respectés et qu’à défaut de paiement, des procédures d’exécution forcée pourront être mises en œuvre par les créanciers ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [O] [E] et Madame [N] [E] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,