Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/00028 
N° Portalis DBX4-W-B7J-TVHU




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU 02 Avril 2025




La S.A. CDC HABITAT

C/

[V] [L]
[O] [Y] épouse [L]

 



Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à
Me DURAND-RAUCHER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT, 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 5]
[Localité 6]

Représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEURS

[S] [V] [L], 
demeurant [Adresse 8] 
[Adresse 1] 
[Localité 4]

Comparant en personne

Madame [O] [Y] épouse [L], 
demeurant [Adresse 8] 
[Adresse 1] 
[Localité 4]

Comparante en personne

 





RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 05 et 07 août 2019, prenant effet au 13 août 2019, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] un appartement à usage d'habitation (bâtiment A, porte n°01) et deux emplacements de stationnement (n°01 et 02) situés [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 690,58 euros et une provision sur charges mensuelle de 151,38 euros.

Le 17 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 3.598,06 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 18 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 910,80 euros, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 960 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par la SCP CABINET MERCIE, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.982,87 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2025 comprise. La SA CDC HABITAT indique que les locataires attendent une aide financière de 3.047,32 euros, qui sera versée directement à la bailleresse, et dont elle justifie à l’audience. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant et qu’elle est d’accord pour l'octroi de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois pour le solde résiduel. 

Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] comparaissent en personne et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Madame [O] [Y] épouse [L] précise qu’elle est en CDI à temps plein et perçoit une rémunération de 1.400 euros par mois, Monsieur [V] [L] déclare qu’il est demandeur d’emploi depuis le mois de mars 2024 et bénéficie d’une allocation de 1.700 euros par mois. Ils indiquent qu’ils ont trois enfants mineurs et n’ont pas de crédit en cours, mais que Monsieur [V] [L] a une dette auprès de l’URSSAF d’un montant de 3.000 euros. Il ajoute que son épouse doit également participer au paiement du loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail prenant effet au 13 août 2019 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.821,60 euros a été signifié le 17 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 13 février 2025 démontrant que Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] restent devoir la somme de 3.982,87 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.982,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 1.821,60 euros, du 20 décembre 2024 sur la somme de 3.598,06 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

La SA CDC HABITAT considère que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, même si ceux-ci n’ont pas payé leur dernier loyer, et souhaite qu’il leur soit accordé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, tout comme les locataires. 

Compte tenu de l’accord des parties, des paiements intervenus depuis août 2024 démontrant une volonté de reprendre leurs loyers courants et de payer l’arriéré, des justificatifs de l’aide financière qu’ils doivent percevoir et des propositions de règlements formulées par Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 100 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L], et avec l’accord de la SA CDC HABITAT, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA CDC HABITAT, Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 13 août 2019 entre la SA CDC HABITAT d’une part et Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] d’autre part concernant un appartement à usage d'habitation (bâtiment A, porte n°01) et deux emplacements de stationnement (n°01 et 02) situés [Adresse 9] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.982,87 euros (décompte arrêté au 13 février 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 1.821,60 euros, du 20 décembre 2024 sur la somme de 3.598,06 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] soient condamnés solidairement à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [O] [Y] épouse [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,