Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04589 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TTDO




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU 02 Avril 2025




[R] [P] épouse [O]
[M] [O]

C/

[N] [S]

 



Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
M [O]
Mme [O]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [R] [P] épouse [O], 
demeurant [Adresse 8]
[Localité 1]

Comparante en personne

Monsieur [M] [O], 
demeurant [Adresse 8]
[Localité 1]

Comparant en personne


ET


DÉFENDERESSE

Madame [N] [S], 
demeurant [Adresse 9] 
[Adresse 6]
[Localité 5]

Non comparante, ni représentée





 







RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 juillet 2023, prenant effet au 15 août 2023, Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O] ont donné à bail à Madame [N] [S] un appartement à usage d'habitation (n°12) assorti d'un cellier (porte n°3) ainsi qu'une place de parking (n°5) situés [Adresse 10] à [Adresse 13] ([Adresse 4]) pour un loyer mensuel de 480 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Le 28 août 2024, Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O] ont fait signifier à Madame [N] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, Madame [R] [P] épouse [O] et Monsieur [M] [O] ont ensuite fait assigner Madame [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail, le constat que Madame [N] [S] est occupante sans droit ni titre, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.750 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 30 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile avec les intérêts au taux légal et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation ainsi que sa dénonce à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O], comparants, produisent à l’audience un décompte actualisé dont le montant s’élève à la somme de 4.400 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2025 comprise. Les demandeurs indiquent que la locataire a cessé tout paiement du loyer depuis le mois de juillet 2024 et que les paiements n'ont pas repris depuis l’assignation, où ils sollicitaient 2.750 euros.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 5 décembre 2024, Madame [N] [S] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 24 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 8) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.100 euros a été signifié le 28 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [N] [S] n'a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

La résiliation est intervenue le 29 octobre 2024 et Madame [N] [S] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [N] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique. 

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O] produisent un décompte du 21 février 2025 démontrant que Madame [N] [S] reste devoir la somme de 4.400 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Madame [N] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.400 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 1.100 euros, du 5 décembre 2024 sur la somme de 2.750 euros et de la présente ordonnance pour le surplus.

Madame [N] [S] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 29 octobre 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O], Madame [N] [S] sera condamnée à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2023 entre Madame [R] [P] épouse [O] et Monsieur [M] [O] et Madame [N] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation (Porte n°12) assorti d’un cellier (n°3) ainsi qu’un emplacement de parking (n°5) situés [Adresse 10] à [Localité 14] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] à verser à Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O] à titre provisionnel la somme de 4.400 euros (décompte arrêté au 21 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 1.100 euros, du 5 décembre 2024 sur la somme de 2.750 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] à payer à Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] à verser à Madame [R] [P] et Monsieur [M] [O] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,