Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04592 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TTD5




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU 02 Avril 2025 




[I] [X]


C/

[M] [R]
[N] [W] [S] épouse [R]

 


Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à
Me BUTIN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [I] [X], 
demeurant [Adresse 1]
[Localité 7]

Représentée par Maître Agnès BUTIN, avocate au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEURS

Monsieur [M] [R], 
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [N] [W] [S] épouse [R], 
domiciliée chez Madame [E] [D]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Non comparante, ni représentée






 




RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 23 janvier 2024, prenant effet au 26 janvier 2024, Madame [I] [X], par l'intermédiaire de son mandataire la société SAPHIR immobilier, a donné à bail à Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] un appartement à usage d'habitation n°4 et deux parkings extérieurs n°25 et 35 situés [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 591 euros et une provision sur charges mensuelle de 95 euros.

Madame [N] [W] épouse [R] a informé son bailleur de son départ du logement, compte-tenu de sa séparation de Monsieur [M] [R], et a demandé sa désolidarisation du bail le 25 juin 2024, par lettre recommandée reçue par le bailleur le 27 juin 2024.

Le 05 et 18 septembre 2024, Madame [I] [X] a fait signifier respectivement à Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. 

Par actes de Commissaire de justice en date du 04 et 05 décembre 2024, Madame [I] [X] a ensuite fait assigner respectivement Madame [N] [W] épouse [R] et Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l'ordonnance rendue avec dispense de tout délai, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 3.609 euros, par provision, au titre des loyers et charges impayés, échéance de novembre 2024 incluse, majorée des intérêts légaux, à parfaire au jour de l'audience, outre les échéances ultérieures jusqu'à la remise des clés, à titre d'indemnité d'occupation, fixée au montant mensuel du loyer indexé et charges comprises, actualisable selon les stipulations contractuelles, 
- d'une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Madame [I] [X], représentée par Maître Agnès BUTIN, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.667 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2025 comprise. Elle précise que Madame [N] [W] épouse [R] a une autre adresse postale, sans qu’il ne soit sûr qu’elle ait quitté les lieux, et qu’elle a demandé la désolidarisation du bail sans délivrer de congé. 

Convoqués par actes de Commissaire de justice signifiés par remise à l'étude du Commissaire de justice respectivement le 04 et 05 décembre 2024, Madame [N] [W] épouse [R] et Monsieur [M] [R] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.





2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 23 janvier 2024 prenant effet au 26 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 4) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Deux commandements de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.237 euros ont été signifiés le 05 et 18 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] n'ont réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans les commandements de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation du bail est intervenue le 31 octobre 2024 et Monsieur [M] [R] est depuis occupant sans droit ni titre. 

Il sera ordonné à Monsieur [M] [R] de quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sa mauvaise foi n’étant pas établie par la demanderesse. L’expulsion de Monsieur [M] [R] et de tout occupant de son chef, en ce compris son épouse si elle réintègre les lieux postérieurement, sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Madame [N] [W] épouse [R] ayant quitté volontairement les lieux le 23 juin 2024 selon courrier réceptionné par la bailleresse le 27 juin 2024, la demande de son expulsion est devenue sans objet. 

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A l’issue du bail, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, l’occupant sans droit ni titre des lieux peut être condamné à une indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, qui répare le préjudice du propriétaire résultant de l’indisponibilité de son bien.

Concernant la solidarité, l’article 1310 du Code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En application de l’article 220 du Code civil, « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».

Le bailleur souhaitant la condamnation solidaire des époux séparés au paiement d’une indemnité d’occupation, postérieurement à la résiliation du bail, doit justifier que cette dette relève du champ d’application de l’article 220 du Code civil, en ce qu’elle présente un caractère ménager ou est destinée à l’entretien des enfants communs (Civ. 1ère, 14 février 1995, n° 92-19.780 ; Civ. 1ère. 17 mai 2017, n°16-16.732 ; Civ. 1ere, 12 juin 2024, n°22-17.231). 

En l’espèce, l’article 2 du contrat signé électroniquement le 23 janvier 2024, prenant effet au 26 janvier 2024, stipule que « les locataires, en cas de pluralité de locataires, sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. Le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations (locatives ou résultant de dégradations) et autres pourra être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des locataires. […] 




Le congé délivré par l’un des locataires ne le libère pas de son obligation solidaire relative au paiement des loyers et accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du locataire parti, pendant une durée de six mois à compter de la date du congé ou jusqu’à son remplacement par un nouveau locataire. Le locataire parti restera solidairement responsable des dettes nées durant cette période. 
Si les locataires sont mariés, il y aura solidarité entre eux pour le paiement des loyers, charges et accessoires ainsi que pour les réparations locatives, jusqu’à la date d’opposabilité aux tiers du jugement de divorce. Si les locataires sont unis par un PACS, il est fait application des dispositions de l’article 515-4 du Code civil. »

Si cette clause prévoit expressément, en cas de pluralité de locataires, la solidarité au titre du règlement des loyers, charges et de l’indemnité d’occupation, elle introduit ensuite une dérogation pour les locataires mariés pour lesquelles elle ne prévoit la solidarité que pour les loyers, charges et accessoires jusqu’à l’opposabilité aux tiers du jugement de divorce. Ainsi, elle ne prévoit pas la solidarité des époux séparés et non-encore divorcés pour les indemnités postérieures à la résiliation du bail.

Selon décompte en date du 17 février 2025, Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] restaient devoir la somme de 2.923 euros à la date du 31 octobre 2024, date de la résiliation du bail, au titre de leurs loyers et charges. Ils n’apportent aucun élément de nature à contester cette dette et seront donc condamnés solidairement à payer la somme de la somme de 2.923 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 2.237 et du 05 décembre 2024 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail, Madame [N] [W] épouse [R] a informé sa bailleresse avoir quitté définitivement le logement le 23 juin 2024 à la suite de sa séparation avec Monsieur [M] [R] et a sollicité la désolidarisation du bail selon courrier réceptionné par la bailleresse le 27 juin 2024, valant congé, soit avant le 31 octobre 2024, date de la résiliation du bail. Elle a averti la bailleresse de sa nouvelle adresse, d’ailleurs utilisée pour lui notifier à personne le commandement de payer et à étude l’assignation dans la présente procédure.

Madame [N] [W] épouse [R] ayant averti la bailleresse de son départ et de sa séparation avant la date de la résiliation du bail et Madame [I] [X] ne démontrant pas le caractère ménager de l’indemnité d’occupation, seul Monsieur [M] [R] sera déclaré redevable de l’indemnité d’occupation qui s’est substituée au loyer après la rupture du bail. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Ainsi, Monsieur [M] [R] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une somme de 2.058 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période à compter du 31 octobre 2024 jusqu’au 31 janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [X], Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2024, prenant effet au 26 janvier 2024 entre Madame [I] [X] d’une part et Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] d’autre part concernant un appartement à usage d'habitation n°4 et deux parkings extérieurs n°25 et 35 situés [Adresse 9] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [I] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Madame [N] [W] épouse [R] compte tenu de son départ volontaire des lieux le 23 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] à verser à Madame [I] [X] à titre provisionnel la somme de 2.923 euros (décompte arrêté au 17 février 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu'au 31 octobre 2024 inclus, date de résiliation du contrat), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 2.237 euros et du 05 décembre 2024 pour le surplus ;

REJETONS la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [N] [W] épouse [R] ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à payer à Madame [I] [X] à titre provisionnel la somme de 2.058 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la date de résiliation du contrat au 31 janvier 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] à payer à Madame [I] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] à verser à Madame [I] [X] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [R] et Madame [N] [W] épouse [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,