Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 2 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 14]
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 6]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/00329
N° Portalis DBX4-W-B7J-TYG4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 

DU 02 Avril 2025




[N] [J], 
Représenté par la S.A.S LAMY en qualité de mandatatire 

C/

[W] [T] [S]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
la SCP CABINET MERCIE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [N] [J], 
Représenté par la S.A.S LAMY en qualité de mandatatire dont le siège social est sis [Adresse 4] 
Demeurant [Adresse 8] 
[Localité 9]

Représenté par Maître BRUMM de la SCP BRUMM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substitué par la SCP CABINET MERCIE, avocats au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDERESSE

Madame [W] [T] [S], 
demeurant [Adresse 12] 
[Adresse 10] 
[Adresse 3] 
[Localité 7]

Comparante en personne





 






RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 septembre 2023, Monsieur [N] [J], représenté par la S.A.S NEXITY LAMY en qualité de mandataire, a donné à bail à Madame [W] [T] [S] un appartement à usage d'habitation (porte 30) et une place de stationnement extérieur (n° 173) dans la [Adresse 12], situés « [Adresse 2] » pour un loyer mensuel de 360,49 euros et une provision sur charges mensuelle de 32 euros.

Le 16 août 2024, Monsieur [N] [J] a fait signifier à Madame [W] [T] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement. 

Par acte de Commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur [N] [J], poursuite et diligences de la S.A.S NEXITY LAMY en qualité de mandataire, a ensuite fait assigner Madame [W] [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 1.431,40 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal, 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer, des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [N] [J], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 863,85 euros, pour inclure les mensualités jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. Il indique qu’il y a eu un règlement de 2 900 euros au 31 janvier 2025, mais s’oppose aux délais de paiement, tout en précisant que le loyer est à terme échu. 

Madame [W] [T] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [W] [T] [S] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle indique que le loyer courant a été payé, outre une somme supplémentaire de 200 euros en février 2025. Elle déclare qu’elle travaille avec un salaire de 1 400 euros, ajoutant avoir une assurance voiture de 230 et des mensualités de crédit de 300 euros. Madame [W] [T] [S] ajoute ne pas avoir d’enfant à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

Par note en délibéré du 06 mars 2025, le conseil du demandeur dûment autorisé a produit un décompté actualisé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
 
I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article X. Clause résolutoire) en cas d’impayés, par laquelle les parties ont convenu d’un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, délai contractuel plus favorable au locataire et primant donc sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.218,70 euros a été signifié le 16 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [W] [T] [S] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [N] [J] produit un décompte du 6 février 2025 démontrant que Madame [W] [T] [S] reste devoir la somme de 858,65 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de prélèvement bancaire rejetés non justifiés et des frais du commandement de payer. 

Madame [W] [T] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. 

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 858,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, des versements conséquents réalisés en janvier et février 2025 et des propositions de règlements formulées par Madame [W] [T] [S], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 50 euros chacune et d'une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 
A la demande de Madame [W] [T] [S], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [W] [T] [S] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [J], Madame [W] [T] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2023 entre Monsieur [N] [J] et Madame [W] [T] [S] concernant un appartement à usage d'habitation (porte 30) et une place de stationnement extérieur (n° 173) situés [Adresse 13] [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [W] [T] [S] à verser à Monsieur [N] [J] à titre provisionnel la somme de 858,65 euros (décompte arrêté au 28 février 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [W] [T] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 50 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [J] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [W] [T] [S] soit condamnée à verser à Monsieur [N] [J] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [W] [T] [S] à verser à Monsieur [N] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [T] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,