Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 10 avril 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 AVRIL 2025



N° RG 22/03908 



N° Portalis DBV3-V-B7G-VH6L





AFFAIRE :



S.C.P. BR ASSOCIES, en la personne de Maître [V] [M] en qualité de liquidateur de la SCP LHDP EVENEMENTS

 ...

C/



[D] [E]

 ...



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mai 2022 par le TJ de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° RG : 18/02448



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Sabine LAMIRAND 



Me Valérie RIVIERE-DUPUY 



Me Maxence GENIQUE



Me Vincent RIVIERRE 



Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU 

 









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.P. BR ASSOCIES, en la personne de Maître [V] [M] 

en qualité de liquidateur judiciaire de la SCP LHDP

EVENEMENTS

[Adresse 11]

[Localité 1]



S.A.R.L. LHDP EVENEMENTS 

N° SIRET : 450 029 772

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentant : Me Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 Représentant : Me Frédéric CRUCHAUDET, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000049



APPELANTES





****************





Madame [C] [S] épouse [J]

née le 01 Janvier 1965 à [Localité 16] (TURQUIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]



Monsieur [T] [J]

né le 11 Février 1961 à [Localité 15] (TURQUIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentant : Me Maxence GENIQUE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000035



INTIMES 





Monsieur [D] [E]

né le 19 Mai 1991 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentant : Me Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire 000034



INTIME













GAN ASSURANCES

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentant : Me Vincent RIVIERRE de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 



INTIMEE 





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 10] À [Localité 7] 

en la personne de son syndic, la SAS FONCIA GENIEZ

[Adresse 5]

[Localité 12]



Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 620 

Représentant : Me Catherine ROBIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0633, substituée par Me Tourya HAMMOU



INTIME





****************



Composition de la cour :





L'affaire a été débattue le 06 février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : 



Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport 



qui en ont délibéré



GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats





 **********



FAITS ET PROCEDURE :



Par acte authentique établi le 4 juillet 2013, la société LHDP Evènements (ci-après " la société LHDP ") a vendu à M. [D] [E], un appartement et une place de stationnement situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 7], constituant les lots n°2 et 8.



Par acte sous seing privé prenant effet au 8 novembre 2014, M. [E] a loué ce bien immobilier à Mme [X] [F] en appartement d'habitation.



Le 26 janvier 2015, le faux-plafond du restaurant, appartenant à M. [T] et Mme [P] [J] et situé en dessous de l'appartement de M. [E] s'est effondré.



Suite à ce sinistre, deux expertises amiables ont été engagées, l'une à la demande de l'assurance de la copropriété (expertise " Polyexperts " ou " Eurexo ") et l'autre à la demande de l'assureur des époux [J] (expertise [A])



Le 27 février 2015, la société Eurexo a conclu que l'effondrement du faux-plafond était consécutif à l'état des solives du plancher, rongé en son c'ur par des insectes xylophages, et à des infiltrations d'eau.



Le 29 mars 2016, lors d'une assemblée générale, les copropriétaires de la résidence du [Adresse 10] à [Localité 7] ont décidé de procéder aux travaux de réfection du plafond du rez-de-chaussée en retenant le devis de la société Bati concept.



Estimant que les travaux votés étaient insuffisants, M. [E] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres, qui, par ordonnance rendue le 7 octobre 2016, a ordonné une expertise et désigné M. [U] [B] en qualité d'expert. Les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à la société LHDP, aux époux [J], à la société Gan Assurances, assureur de la copropriété, et à la société Assurances du crédit mutuel, assureur de M. [E], par ordonnance du 22 mai 2017.



Le 2 mai 2018, l'expert a déposé son rapport. Il conclut que les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage et rendent celui-ci impropre à son usage. Selon lui, les bois structurant le plancher intermédiaire ont subi des attaques récurrentes de champignons lignivores et d'insectes xylophages, les sections des solives ayant été réduites de façon importante. Sous l'effet des surcharges intervenues lors de la réhabilitation de la cuisine de l'appartement de M. [E], et compte tenu des altérations des éléments structurant le plancher, les déformations et les ruptures par flexion des solives ont généré l'effondrement du faux-plafond. L'expert a précisé avoir également relevé des tassements du plancher de 2 à 10 mm d'amplitude, en périphérie du sol de la cuisine, ainsi que des fissurations ponctuelles de voiles. Il a chiffré le coût des travaux à 22 705 euros pour une durée d'exécution de quatre semaines. Il a proposé d'imputer le coût de ceux-ci à la société LHDP Evènements à 70% et au syndicat des copropriétaires à 30%.



Par exploits d'huissier délivrés les 24 septembre et 5 octobre 2018, M. [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société Geniez (ci après " le SDC ") et la société LHDP Evènements devant le tribunal de grande instance de Chartres en résolution judiciaire de la vente immobilière.



Par acte d'huissier du 9 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a appelé à la cause la société Gan Assurances, son assureur.



Par actes d'huissiers délivrés les 18,19,22 et 25 mai 2020, M. [E] a assigné le syndicat des copropriétaires, la société Gan Assurances, la société LHDP Evènements, M. et Mme [J] sur et aux fins de rectification et de complément de l'exploit délivré le 24 septembre 2018.



Les trois affaires ont fait l'objet d'une jonction.



Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

- déclaré recevable l'action intentée par M. [E],

- prononcé la résolution de la vente des lots n°2 et 8 situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 10], [Localité 7], cadastré AD n°[Cadastre 8], entre la société LHDP Evènements et M. [E] selon acte notarié établi le 4 juillet 2013 par Me [I] [W],

- condamné la société LHDP Evènements à payer à M. [E] la somme de 95 000 euros en restitution du prix de vente et ordonné à M. [E] de restituer simultanément le bien vendu à la société LHDP Evènements,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [E] la somme de 11 821,50 euros au titre de la perte de loyers,

- condamné la société LHDP Evènements à payer à M. [E] la somme de 27 583,50 euros au titre de la perte de loyers,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [J] la somme de 4 500 euros au titre de leur préjudice financier,

- condamné la société LHDP Evènements à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 500 euros au titre de leur préjudice financier,

- débouté M. et Mme [J] de leurs demandes au titre des réparations, des frais de remise en état de leur restaurant et du préjudice moral,

- condamné la société LHDP Evènements à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 893,50 euros au titre des travaux de réfection suite au sinistre survenu le 26 janvier 2015,

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'indemnisation formées contre M. [E] au titre des travaux de réfection et des frais engagés pour l'étaiement provisoire,

- débouté la société LHDP Evènements de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de jouissance du lot lui appartement,

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l'encontre de la société Gan Assurances,

- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de Chartres 1,

- condamné la société LHDP Evènements à payer à M. [E] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société LHDP Evènements à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les sociétés LHDP Evènements et Gan Assurances de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- condamné la société LHDP Evènements aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, les dépens de la procédure de référé-expertise et les frais éventuels d'exécution forcée,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par acte du 14 juin 2022, les sociétés LHDP Evènements et BR Associés (es qualité de liquidateur de la société LHDP) ont interjeté appel.



Par ordonnance du 9 mars 2023, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a constaté l'interruption d'instance du fait de la liquidation judiciaire de la société LHDP et dit qu'à défaut de régularisation avant le 1er juin 2023, l'affaire sera radiée.



L'instance reprise, par dernières écritures du 23 juillet 2023, les sociétés LHDP Evènements et BR Associés prient la cour de : 

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il : 

*a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

*a déclaré recevable l'action intentée par M. [E],

*a prononcé la résolution de la vente des lots n° 2 et 8 situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 10], [Localité 7], cadastré AD n° [Cadastre 8], entre elle et M. [E] selon acte notarié établi le 4 juillet 2013 par Me [I] [W],

*l'a condamnée à payer à M. [E] la somme de 95 000 euros en restitution du prix de vente et ordonné à M. [E] de restituer simultanément le bien vendu,

*l'a condamnée à payer à M. [E] la somme de 27 583,50 euros au titre de la perte de loyers,

*l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 500 euros au titre de leur préjudice financier,

*l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 893,50 euros au titre des travaux de réfection suite au sinistre survenu le 26 janvier 2015,

*l'a déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de jouissance du lot lui appartenant,

*a ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de Chartres 1,

*l'a condamnée à payer à M. [E] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*l'a déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

*l'a déboutée de ses plus amples demandes,

*l'a condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, les dépens de la procédure de référé-expertise et les frais éventuels d'exécution forcée, 

*a ordonné l'exécution provisoire du jugement,



- constater l'irrecevabilité des demandes de condamnation formulées par M. [E] et le syndicat des copropriétaires à son encontre,

- débouter M. [E], le syndicat des copropriétaires et les autres parties défenderesses de l'ensemble de leurs demandes à son égard,

- constater l'abstention fautive du syndicat des copropriétaires de ne pas avoir réalisé les travaux de réparation sur les parties communes,

- condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de perte de jouissance du lot lui appartenant,

- condamner, à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires à la garantir de toute condamnation mise à sa charge,

- condamner M. [E] et le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement à son profit d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 5 décembre 2024, M. [E] prie la cour de : 

A titre principal, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

*prononcé la résolution de la vente des lots n°2 et 8 situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 10], [Localité 7], cadastré AD n°[Cadastre 8], entre la société LHDP Evènements et lui-même selon acte notarié du 4 juillet 2013 de Me [I] [W],

*condamné la société LHDP Evènements à lui payer la somme de 95 000 euros et lui ordonné de restituer simultanément le bien vendu à la société LHDP Evènements, 



Ce faisant et statuant à nouveau, 

- constater que la société LHDP Evènements est tenue à son égard au titre de la garantie des vices cachés, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder à la réalisation des travaux préconisés par l'expert, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un mois suivant la notification de la décision à intervenir et jusqu'au début de la réalisation des travaux,

- dire et juger qu'à défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la décision, il pourra procéder lui-même à leur réalisation, 



A défaut d'exécution dans le délai, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 22 705 euros correspondant au montant des travaux de reprise du gros 'uvre, 

- par conséquent, ordonner l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société LHDP Evènements la somme de 22 705 euros,



Subsidiairement, 

- ordonner l'inscription au passif de la société LHDP Evènements à lui verser la somme de 15 894 euros, correspondant à 70% du montant des travaux de reprise du gros 'uvre, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6 811 euros, correspondant à 30% du montant des travaux de reprise du gros 'uvre, 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société LHDP Evènements à lui verser la somme de 1 235,79 euros correspondant au montant des travaux de reprise des fissurations,

- par conséquent, ordonner l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société LHDP Evènements la somme de 1 235,79 euros,



Subsidiairement, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 370,74 euros correspondant à 30 % du montant des travaux de reprise des fissurations, 

- ordonner l'inscription au passif de la société LHDP Evènements la somme de 865,05 euros, correspondant à 70% du montant des travaux de reprise des fissurations, 



En tout état de cause, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a : 

*condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 11 821,50 euros au titre de la perte de loyers,

*condamné la société LHDP Evènements à lui payer la somme de 27 583,50 euros au titre de la perte de loyers,



Statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires, le cas échéant in solidum avec la société Gan Assurances et in solidum avec la société LHDP Evènements à lui verser la somme de 61 605 euros correspondant à la perte des loyers du 1er aout 2015 au 1er décembre 2024,

- par conséquent, ordonner l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société LHDP Evènements la somme de 61 605 euros,



Subsidiairement, 

- condamner le syndicat des copropriétaires, le cas échéant in solidum avec la société Gan Assurances à lui verser la somme de 18 81,50 euros correspondant à 30% de la perte des loyers du 1er aout 2015 au 1er décembre 2022,

- ordonner l'inscription au passif de la société LHDP Evènements la somme de 43 123,50 euros, correspondant à 70% de la perte de loyers, du 1er aout 2015 au 1er décembre 2022,

- condamner le syndicat des copropriétaires et la société LHDP Evènements, in solidum le cas échéant avec la société Gan Assurances à lui verser la somme de 555 euros par mois des pertes des loyers postérieures au 1er décembre 2022, jusqu'à complète réalisation des travaux de reprise et ordonner l'inscription au passif de la société LHDP Evènements, 



A titre infiniment subsidiaire, 

- condamner la société LHDP Evènements, et, le cas échéant in solidum avec la société Gan Assurances à le garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre dans le cadre du sinistre objet du litige et ordonner l'inscription au passif de la société LHDP Evènements, 

- débouter le syndicat des copropriétaires, la société BR Associés, es qualité de liquidateur judiciaire de la société LHDP Evènements, et la société Gan Assurances de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, 

- confirmer le jugement déféré pour le surplus, 

- condamner in solidum la société BR Associés, le syndicat des copropriétaires et tout autre succombant à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ordonner l'inscription au passif de la société LHDP Evènements,

- les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels intègreront les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Maître Valérie Rivière Dupuy, avocat au barreau de Chartres, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 12 décembre 2022, M. et Mme [J] prient la cour de : 

- les déclarer recevable et bien fondés en leur appel incident, 



Y faisant droit, 

- réformer la décision entreprise, 



Statuant de nouveau, 

- condamner solidairement la société LHDP Evènements et M. [E] à leur payer 70 % du montant des travaux soit la somme de 16 481,85 euros, et de condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur à leur payer 30 % du montant de ces travaux, soit la somme de 

7 063,65 euros,

- condamner solidairement la société LHDP Evènements et M. [E] à leur payer 70 % du montant du préjudice financier soit la somme de 17 500 euros, et de condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur à payer aux concluants 30 % du montant de ces travaux, soit la somme de 7 500 euros,

- condamner solidairement la société LHDP Evènements et M. [E] à leur payer 70 % du montant de ce préjudice soit la somme de 8 400 euros, et de condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur à payer aux concluants 30 % du montant de ces travaux, soit la somme de 3 600 euros,

- confirmer les dispositions quant aux frais d'avocat de première instance,

- condamner solidairement M. [E] et le syndicat des copropriétaires à payer aux concluants la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 en cause d'appel.





Par dernières conclusions du 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires prie la cour de: 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société LHDP Evènements de sa demande d'irrecevabilité, 

- réformer le jugement en ce qu'il l'a déclaré responsable des désordres,



Statuant à nouveau, 

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes à l'encontre de la société LHDP Evènements,

- débouter la société LHDP Evènements en toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- débouter la société LHDP Evènements de sa demande en garantie à son encontre,

- débouter la société LHDP Evènements de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- déclarer M. [E] et la société LHDP Evènements responsables du sinistre d'effondrement du plancher entre le 1er et le RDC, et les condamner in solidum à l'indemniser de tous les préjudices subis,

- débouter M. [E] en toutes ses demandes indemnitaires, 

- condamner in solidum M. [E] et la société LHDP Evènements à lui payer la somme de 21 140 euros TTC au titre des travaux de réfection et des honoraires y afférents, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

- fixer sa créance au passif de la société LHDP Evènements à la somme de 21 140 euros TTC au titre des travaux de réfection et des honoraires y afférents, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 

- condamner in solidum M. [E] et la société LHDP Evènements à lui payer la somme de 1 485 euros TTC au titre des frais engagés, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 

- fixer sa créance au passif de la société LHDP Evènements à la somme de 1 485 euros TTC au titre des frais engagés, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 

- débouter M. et Mme [J] en toutes leurs demandes indemnitaires, 



Subsidiairement, 

- réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de garantie à l'encontre de la société Gan Assurances,

- dire et juger acquises les garanties de la société Gan Assurances,

- condamner la société Gan Assurances à le garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée en principal, intérêts, frais et accessoires, 

- condamner in solidum M. [E] et la société LHDP Evènements aux dépens d'instance,

- condamner in solidum M. [E] et la société LHDP Evènements à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- fixer sa créance au passif de la société LHDP Evènements à la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions du 4 septembre 2023, la société Gan Assurances prie la cour de : 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et M. [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Gibier-Festivi-Rivierre-Guepin, avocat au Barreau de Chartres.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.



EXPOSE DES MOTIFS



Sur la révocation de l'ordonnance de clôture



Par voie de conclusions en date du 5 février 2025, veille de l'audience, les époux [J] ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, afin de tenir compte de la liquidation judiciaire de la société LHDP dans la formulation des demandes, à savoir que les condamnations sollicitées de la société LDHP soient inscrites au passif de la société LHDP. 



L'article 803, alinéa 1er, du code de procédure civile, énonce que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. 



Si la société LHDP a été placée en redressement judiciaire le 16 juin 2022 puis en liquidation judiciaire le 6 décembre 2022, l'ensemble des parties en ont été informées et ont été en mesure de conclure pendant la mise en état de l'affaire en prenant en considération cette situation. Il sera relevé que M. [E] a d'ailleurs modifié le dispositif de ses conclusions afin de voir mettre au passif de la société LHDP les éventuelles condamnations mises à sa charge le 5 décembre 2024 et que tant le SDC que la société Gan Assurances et la société LHDP font mention de cette liquidation dans le chapeau de leurs conclusions de 2023. En outre, l'instance a été suspendue en mars 2023 du fait de la liquidation judiciaire de la société LHDP, de sorte que M. et Mme [J] ne pouvaient ignorer cette situation.



Aussi, faute pour les époux [J] de démontrer une cause grave intervenue après l'ordonnance du 9 janvier 2025, ils sont déboutés de leur demande de révocation de clôture.



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



Le tribunal a jugé que si l'atteinte aux solives par des insectes xylophages et des champignons était connue dès avant l'expertise judiciaire le 27 février 2015, la surcharge de ces solives n'a pour sa part été connue qu'au cours des opérations d'expertise, le 2 février 2017, lors d'une réunion expertale, et confirmée ensuite par le rapport de l'expert le 2 mai 2018, date marquant le point de départ du délai de prescription. 



Il résulte de l'article 1648 du code civil que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice. 



Il est jugé par la Cour de cassation que le bref délai de l'article 1648 du code civil court à partir de la découverte du vice, lequel doit être fixée au jour du dépôt du rapport d'expertise qui porte à la connaissance de l'acheteur la nature exacte et la gravité du vice.



En vertu de l'article L110-4 du code de commerce, " Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. "

Si la société LHDP maintient à hauteur d'appel sa demande de constatation de l'expiration du délai de prescription, elle s'appuie sur la jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que sur le délai de droit commun issu de l'article L110-4 du code de commerce, lequel enferme l'action dans un délai de 5 ans à compter de la vente, outre le délai butoir de 20 ans. Elle fait valoir à cet égard qu'elle est une société commerciale et donc un commerçant par la forme, de sorte qu'il convient d'appliquer la prescription du code de commerce. 



Pour autant, la société LHDP, dont l'objet était " l'organisation de foires, salons professionnels et congrès " ne peut se prévaloir des dispositions de l'article L110-4 du code de commerce, que pour des obligations nées à l'occasion de son commerce.



En l'espèce, la vente d'immeuble n'entre pas dans son objet ni dans le cadre d'une activité commerciale de la société LHDP, elle ne peut donc être qualifiée " d'obligations nées à l'occasion de son activité commerciale ", et ce, quand bien même, le gérant de la société LHDP serait un professionnel de l'immobilier, à titre personnel, pour être gérant de plusieurs SCI. D'une part, la qualité de professionnel est distincte de la qualité de commerçant. D'autre part, le fait que le gérant de la société LHDP puisse être qualifié ou non de professionnel de l'immobilier n'emporte pas la qualification d'acte de commerce pour la vente de l'appartement par la société LHDP qu'il dirige et dont l'objet ne comporte pas l'acquisition, la vente, l'administration ou l'exploitation d'immeubles. 





Ainsi, c'est par des motifs pertinents et adoptés par la cour que le tribunal a fait application du bref délai de l'article 1648 du code civil, lequel a été suspendu par la procédure de référé expertise, et qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription. 

Le jugement est confirmé de ce chef. 



Sur la garantie des vices cachés



Pour prononcer la résolution de la vente et ordonner la restitution du prix, le tribunal a jugé que les désordres étaient de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage, le rendaient impropre à sa destination et qu'ils étaient occultes au moment de l'acquisition de M. [E]. Constatant que M. [E] avait opté pour l'action rédhibitoire, il a jugé qu'il existait un faisceau d'indices concordants selon lesquels la société LHDP avait connaissance de la surcharge occasionnée par les travaux réalisés par elle sur l'ensemble immobilier, à l'origine de l'effondrement du faux-plafond, de sorte que les conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés étaient réunies. 

M. [E] sollicite toutefois l'infirmation du jugement car il craint que la résolution de la vente et le placement en liquidation de la société LHDP conduise à intégrer l'immeuble à l'actif de la liquidation sans lui permettre de récupérer le prix de vente. 



Sur ce,



En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Le vice doit rendre la chose vendue impropre à sa destination normale, en ce sens que le défaut doit être suffisamment sérieux pour que l'usage habituel de la chose en soit affecté et perturbé, un vice véniel ou n'atteignant que les qualités secondaires n'étant pas pris en considération. Il doit être occulte, ce qui exclut les vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, Enfin, le vice doit être rattaché à la chose vendue, ce qui sous-entend qu'il doit, d'une part, être inhérent ou consubstantiel à la chose vendue et, d'autre part, être antérieur ou concomitant à la conclusion du contrat.



Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu à aucune garantie.



Le juge, ainsi conduit à rechercher dans le contrat l'existence d'une clause limitative ou exclusive de garantie en mesure de faire éventuellement obstacle à la mise en jeu de la garantie des vices cachés, est guidé dans son interprétation par les règles du code civil prévues à cette fin. 

Toutefois, à supposer qu'une clause d'exclusion de garantie ait vocation à s'appliquer, il ressort de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que le vendeur profane ne peut se prévaloir de cette clause dès lors qu'il est établi qu'il avait connaissance du vice de la chose dont il s'est séparé. 

Sur les vices 



En l'espèce, les rapports d'expertises amiables mentionnaient l'attaque d'insectes xylophages ayant provoqué l'affaissement du plafond sur les parties communes et le restaurant des époux [J], mais n'évoquaient pas la surcharge structurelle du plancher de l'appartement appartenant M. [E]. Cette surcharge n'a été découverte qu'à l'occasion de l'expertise diligentée initialement parce que M. [E] pensait que les désordres qu'il avait constaté dans son appartement (affaissement du plancher) relevaient des mêmes causes, à savoir les attaques de champignons et d'insectes xylophages. 



Dans le cadre de la procédure de péril imminent engagée postérieurement au sinistre (près de 8ans après) par le maire de la commune d'[Localité 7], le tribunal administratif d'Orléans a rendu une ordonnance le 13 juillet 2023 désignant un expert pour donner un avis sur l'état de l'immeuble (pièce 4 de la société LHDP). Le rapport de l'expert mandaté par le tribunal administratif, M. [Z] [Y], indique le 19 juillet 2023 que :

- le risque d'effondrement est dû aux solives pourries situées sous le plancher de l'appartement de M. [E] ;

- le mur de refend présent dans le restaurant (partie commune de la copropriété) a été " partiellement repris par un appareillage de fortune en brique " ;

- Une poutre métallique renforce le plancher " de façon anarchique " ;

- Il existe une fissure du carrelage au niveau du mur de refend ;

- Il existe un affaissement d'un mur de refend sur une largeur de 3,00 m environ, situé au- dessus du magasin " 

- La pièce, contigüe au restaurant, présente également un état précaire avec des poutres métalliques, un plancher en terre vétuste avec des poutres pourries et des étais ;

- Il convient de procéder à une mise en sécurité du mur de refend, situé au-dessus du magasin.



Ainsi l'expert évoque un risque d'effondrement, ce qui sera ensuite discuté plus bas dans le cadre des conditions de garantie de la société GAN Assurances.



L'expert judiciaire conclut toutefois dans son rapport du 2 mai 2018 que :

- Les bois structurant le plancher haut du rez-de-chaussée ont subi des attaques récurrentes de champignons lignivores et d'insectes xylophages. Les sections utiles des solives ont été réduites de façon importante.

- Les désordres affectent les éléments constitutifs de l'immeuble et sont de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage et à rendre l'appartement de M. [E] impropre à son usage

- L'état de la structure n'a pas été régulièrement examiné, alors que des examens et des entretiens réguliers auraient permis de s'exonérer de ces détériorations.

- Les déformations et ruptures par flexions des solives ont généré l'effondrement du faux-plafond. Des tassements du plancher de 2 à 10 mm d'amplitude, en périphérie du sol de la cuisine, ainsi que des fissurations ponctuelles de voiles ont été constatés.

- A l'état limite ultime (ELU), la structure est largement sous-dimensionnée. Lors de la réhabilitation de la cuisine de l'appartement de M. [D] [E], des surcharges permanentes, chapes et carrelages, ont été mises en 'uvre sans vérification de la solidité des éléments sous-jacents. 



Le désordre qui a causé l'effondrement du faux-plafond est donc la surcharge permanente sur un sol sous-jacent non vérifié et non pas, comme le soutient la société LHDP le mauvais état du plancher (expertise p22, réponse aux dires de la société LHDP). Autrement dit, la surcharge aurait eu, tôt ou tard pour effet l'effondrement du faux-plafond, indépendamment de l'état des solives et de la fragilisation des poutres, alors que l'infestation par les insectes xylophages est récente (première ou deuxième ponte). Les tassements du plancher et l'espace entre le plancher et les plinthes permettant à l'humidité de pénétrer (la cuisine ne pouvant plus faire l'objet d'un lavement " à grandes eaux " selon l'expert) démontrent que l'affaissement du sol relève avant tout de la surcharge et que la présence de champignons due à l'humidité n'est pas la cause première de l'effondrement. 



C'est donc par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal a déduit de ces constatations que les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination. 



Sur la garantie



L'acte de vente du 4 juillet 2013 de l'appartement de M. [E] stipule en page 8 : " L'acquéreur prendra l'objet des présentes sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur dans l'état ou il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages s'ils existent pourraient être affectés. " (pièce 18 de M. [E]).



En outre, le règlement de copropriété de l'immeuble indique en page 9 égard que : " L'immeuble n'est pas concerné par une assurance dommage ouvrage et que le précédent propriétaire (la Société LHDP EVENEMENTS) n'a réalisé, depuis son acquisition, aucun travaux entrant dans le champ d'application des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances relatives à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction. "





Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.



La preuve de la connaissance du vice par la société LHDP antérieurement à l'acquisition repose sur celui qui l'allègue, à savoir M. [E]. 



Il apparaît que la société LHDP est un professionnel, mais, comme vu plus haut, n'est pas un professionnel de l'immobilier, de sorte que la présomption irréfragable de connaissance du vice n'est pas applicable.



L'expert judiciaire précise que les surcharges permanentes constituées de chapes et de carrelages ont été mises en 'uvre sans vérification de la solidité des éléments porteurs sous-jacents, au moment de la réhabilitation de la cuisine de l'appartement de M. [E]. Lors des opérations d'expertise, l'expert a demandé à la société LHDP les factures relatives aux travaux réalisés dans l'appartement du 1er étage avant la vente à M. [E]. Celles-ci n'ont pas été fournies, la société LHDP indiquant dans un dire qu' " elle n'était pas intervenue sur le plancher de l'appartement de M. [E] ".



Il ressort des éléments produits et notamment de la fiche de présentation dudit appartement avant la vente, que le sol de la cuisine est identique à celui constaté dans le cadre de l'expertise, de sorte qu'il s'en déduit que la chape litigieuse existait déjà au moment de l'acquisition, nonobstant les travaux d'aménagement de la cuisine qui se distinguent de ceux portant sur la chappe ou le carrelage et à l'origine de l'effondrement. Pourtant, s'il résulte des débats et de l'acte de vente que l'acquisition de l'immeuble par la société LHDP date de 2009 et la division en lots de 2012, aucune preuve de travaux par la société LHDP n'est produite et l'affirmation du caractère récent des travaux n'est pas non plus étayé.



En effet, il ressort du règlement de copropriété avec état descriptif de division que la société LHDP a obtenu un permis de construire délivré par la mairie d'[Localité 7] sous le numéro 028 140 08 00025 en date du 3 juin 2009 en vue d'aménager deux logements dans le grenier pour une surface hors 'uvre nette crée de 70 m² (pp.4 et 5 du règlement, pièce 1 de la société LHDP) dont la déclaration d'achèvement et de conformité à été reçue en mairie le 16 mars 2011.



Ainsi, des travaux ont bien été effectués dans l'immeuble par la société LHDP avant la division de l'immeuble en lots, définis comme des " travaux d'aménagement de deux logements dans le grenier en 2008-2009 " en p 9 § j du règlement de copropriété. Selon l'origine de propriété de l'immeuble rappelé dans le règlement de copropriété, l'appartement de M. [E] existait déjà lors de l'acquisition par la société LHDP de l'immeuble mais le permis de construire visé à l'acte ne porte pas sur cet appartement. 



En l'espèce, c'est par une lecture rapide que le tribunal a interprété la demande de l'expert à fournir des factures de travaux comme étant une demande portant sur tout l'immeuble et non pas seulement sur les travaux effectués dans l'appartement de M. [E]. Il ne pouvait donc déduire de l'absence de production de facture, d'abord que la société LHDP avait effectué les travaux de chappe et de carrelage dans l'appartement vendu à M. [E], ensuite qu'elle les avait effectués elle-même, s'abstenant de toute couverture assurantielle, et enfin que la division de l'immeuble et la revente par lots faisait de la société LHDP un professionnel de l'immobilier, sur lequel pèse la présomption de connaissance des vices cachés du bien qu'il vend.



M. [E] ne fait donc qu'affirmer sans l'étayer d'élément probants que des travaux de réhabilitation auraient été effectués par la société LHDP, la photo du sol de la cuisine antérieurement à la vente ne suffisant pas à prouver que la société LHDP est à l'origine de la chappe et du carrelage, créant la surcharge à l'origine de l'effondrement.

Le jugement est donc infirmé et M. [E] est débouté de ses demandes on à l'encontre de la société LHDP de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés. 



Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires



Pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 %, le jugement retient que la structure des planchers intermédiaires étant des parties communes au sens du règlement de copropriété, la responsabilité du SDC est engagée en raison du défaut d'entretien de ces parties communes. 

En vertu des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire jouit de son lot " sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ", sauf à engager sa responsabilité civile, selon les articles 1240 et suivants du code civil.



Aux termes de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 



Si l'existence et la constatation des dommages sont suffisantes, la victime n'a pas à établir la faute du syndicat dès lors que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d'entretien d'une partie commune (Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, no 14-21.237).



La responsabilité du syndicat peut donc être engagée en raison des dommages causés à un copropriétaire du fait de l'effondrement d'un plancher dû à un poids excessif sur un plancher dont la solidité n'a pas été vérifiée.



En l'espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 6 que les parties communes appartenant à l'ensemble des copropriétaires comprennent notamment " la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, à l'exception des parties à jouissance privatives . Les fondations, les gros murs de façades et de refend (sauf les revêtements superficiels dans les parties privatives), les murs pignons, mitoyens ou non. (') les murs et cloisons séparatifs entre les parties communes et les parties privatives. Le gros 'uvre des planchers, à l'exclusion du revêtement des sols (')". Les parties privatives comportent dans les lieux constituant un lot " les sols, parquet et carrelages et en général tous revêtements de sol, à l'exception des ouvrages de gros 'uvre qui sont des parties communes (') "



L'expert a relevé que " l'état de la structure n'a pas été régulièrement examiné (') " que " les bois structurant le plancher intermédiaire concerné ont subi des attaques récurrentes de champignons lignivores et d'insectes xylophages. Les sections utiles des solives ont été réduites de façon importante. Des examens et entretiens réguliers auraient permis de s'exonérer de ces détériorations". Il précise " De simples mesures à l'humidimètre auraient permis d'identifier des taux anormaux propices au développement de champignons puis la ponte des insectes dans les cavités alors [créées] ". 



L'expert ajoute que les champignons lignivores sont des agents de pourriture fibreuse qui se développent dans le bois dont l'humidité est supérieure à 40%, qu'ils produisent des cavités qui altèrent les propriétés mécaniques du bois dont certains insectes sont friands, lesquels profitent de ces cavités pour venir y pondre. Selon lui, les champignons sont apparus en l'espèce plusieurs années avant le sinistre, et les insectes en sont à leur première ou deuxième infestation, ce qui est important notamment pour mesurer la dégradation du bois et leur rôle dans celle-ci.



Le SDC affirme que la présence de champignons lignivores est généralement consécutive à une rupture de l'équilibre hydrique des bâtiments entrainant un taux anormalement élevé d'humidité des éléments de bois notamment du fait de dégâts des eaux ou de défaut de ventilation du local. En l'espèce, il en déduit que la dégradation de la poutre est une conséquence du sinistre ayant provoqué l'effondrement du plafond et que les infiltrations sont anciennes et antérieures à la mise en copropriété de l'immeuble (13 septembre 2012), s'appuyant sur un courrier du 15 février 2015 des époux [J] à leur assureur mentionnant un dégât des eaux qui " aurait eu lieu il y a environ 5 ans ".



Toutefois, non seulement, ce dégât des eaux allégué avant l'entrée en possession de M [E] et avant la division en copropriété n'est documenté ni par le SDC ni par les époux [J], mais surtout l'obligation d'entretien pèse en tout état de cause sur le SDC, en vertu de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment de toute action récursoire de ce dernier à l'égard du précédent propriétaire qui aurait été déclaré responsable d'un tel dégât des eaux.



Il sera ajouté que les travaux de changement de fenêtres dans l'appartement de M. [E] ainsi que les travaux d'aménagement de la cuisine avant le sinistre, même s'ils ont pu causer des vibrations lors de l'intervention de l'artisan, n'ont pas été considérés par l'expert comme susceptibles d'être une cause de l'effondrement du sol, de sorte qu'aucune faute de M. [E] ne peut être retenue.



Si l'expert retient un partage de responsabilité avec la société LHDP, ce n'est que parce qu'il présume que ce dernier est à l'origine des travaux de chape dans la cuisine de l'appartement de M. [E]. Ce point ayant été écarté plus haut, et à défaut d'autres éléments probants susceptibles de renverser cette charge, le jugement est infirmé et la cour retient en conséquence la seule responsabilité du SDC pour les dommages causés aux copropriétaires.



Sur l'indemnisation des préjudices



1. S'agissant des préjudices subis par M. [E]



1.1. Les travaux de reprise des parties communes



En vertu des articles L131-1 et L131-2 du code de procédures civiles d'exécution, " Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision " et " l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts ".



L'expert a chiffré les travaux à la somme de 22 705 euros TTC, dont l'essentiel relève des parties communes, le reste (la dépose et repose de la cuisine aménagée) relevant de la prise en charge des conséquences du sinistre du fait de l'effondrement des parties communes. Ce montant intègre également les frais de maîtrise d''uvre et de bureau de contrôle, ainsi que les mesures conservatoires prises par le syndic en 2015.



M. [E] demande la condamnation du SDC à effectuer les travaux sous astreinte et, pour se prémunir de toute défaillance de celui-ci, puisque les travaux n'ont pas été commencés, demande à être autorisé à faire les travaux lui-même.



Il ressort de la procédure de péril imminent initiée par le maire d'[Localité 7], et du rapport d'expertise en date du 19 juillet 2023 rendu à la suite de la décision du tribunal administratif que seuls des renforts et des étais ont été posés depuis le sinistre (Pièces 4 et 5 de la société LHDP). Un arrêté de mise en sécurité a été pris avec des obligations pour les copropriétaires de procéder à un certain nombre d'actions de diagnostics et de sécurisation des lieux. 



Le SDC en sa qualité de responsable des dommages, est condamné à effectuer les travaux et à défaut de payer la somme de 22 705 euros à M. [E] au titre des travaux consécutifs à l'effondrement du faux-plafond. 



L'astreinte n'apparait à ce stade pas justifiée. En revanche, faute d'avoir débuté les travaux pour le SDC dans un délai de 6 mois, M. [E] sera autorisé à faire réaliser les travaux lui-même.



1.2. Les autres travaux



M. [E] demande la prise en charge de travaux de reprise de fissures qui ne peuvent intervenir qu'après réalisation des travaux de gros 'uvre, pour un montant de 1 235,79 euros. 



Le SDC demande le rejet de cette demande présentée pour la première fois en cause d'appel. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Aux termes de l'article 566 les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, il ressort du rappel des demandes des parties dans le jugement que M. [E] sollicitait déjà en première instance la condamnation à titre subsidiaire du SDC et de la société LHDP au montant des travaux " de reprise des fissurations ". 



Si le tribunal n'avait pas répondu à cette demande subsidiaire, la demande, à hauteur d'appel, de condamnation au titre de la reprise des fissures n'apparaît cependant pas nouvelle dans son principe et est donc recevable.



Les rapports d'expertises judiciaire et administrative ne mentionnent pas l'apparition de fissures antérieures au sinistre sur les murs de l'appartement de M. [E]. Par ailleurs, le lien de causalité de ces dernières avec l'effondrement du plancher et la déstabilisation consécutive de la structure de l'appartement de M. [E] n'est pas contesté par les parties. 



Si le devis produit ne concerne que des travaux de peinture intérieure, comprenant une réalisation de rebouchage partiel, il porte la mention " !!! intervention après passage de maçon pour renfort du mur gauche fissire !!! (sic) "). S'agissant de travaux portant sur fissures consécutives à l'effondrement, ce qui n'est pas contesté, le SDC est condamné au paiement de la somme de 1 235,79 euros correspondant au devis de reprise de ces " fissurations " affectant les murs et le jugement qui intégrait cette somme dans le montant global des travaux est confirmé.



1.3. la perte de loyers



Comme l'a relevé le tribunal, M. [E] démontre que le bien qu'il a acquis était loué au prix de 555 euros mensuels dont 25 euros de provision pour charges avant la survenance du sinistre et qu'il a été, après avoir dû mettre fin au bail prématurément, dans l'incapacité de relouer son appartement à compter du mois d'août 2015. L'expert a déclaré " la décision de ne plus louer le logement était et reste opportune ". 



Au regard de l'absence de travaux effectués de nature à lui permettre de relouer son bien, le montant de la perte de loyers entre le 1er août et le 1er décembre 2024 est estimé à 525 euros x 112 mois = 58 800 euros au 1er décembre 2024, les sommes correspondant aux charges étant écartées faute de justificatifs.



Le SDC est donc condamné à lui ver