Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 10 avril 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 10 AVRIL 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07164 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJIYM



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Mars 2024 -Président du TJ de PARIS - RG n° 24/50520





APPELANTE

 

Mme [C] [G]

[Adresse 2]

[Localité 1] (SUISSE)



Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant Me Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0583





INTIMÉS 



M. [H] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 30.04.2024 à sa personne



Mme [P] [U]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013219 du 02/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 Mars 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



*****

EXPOSE DU LITIGE 



Mme [G] a acquis de M. [B] [M], par acte authentique du 15 septembre 2023, un appartement au troisième étage de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].



L'acte authentique mentionne en page 4 : 

« Pour une meilleure compréhension des présentes, les parties exposent à titre liminaire que le bien objet des présentes fait l'objet d'une occupation irrégulière par Mme [U], née le 08 avril 1977 en Thaïlande et Monsieur [H] [M], né le 30 décembre 2004 en Thaïlande, fils du vendeur et de ladite Madame [U]. Le vendeur ne dispose d'aucune clé du bien et donc d'aucun moyen d'y accéder, de sorte que l'acquéreur n'a jamais été en mesure de visiter le bien préalablement à la signature des présentes.

Les parties, connaissance prise de cette situation, ont négocié le prix spécifié aux présentes en conséquence, l'acquéreur faisant son affaire personnelle de la libération des lieux et de l'état du bien au jour de cette libération. »



Par exploits délivrés le 9 octobre 2023, Mme [G] a fait signifier à Mme [U] et M. [H] [M] la copie d'un courrier daté du 4 octobre 2023, les avisant de la vente intervenue le 15 septembre 2023 et de son souhait de prendre possession de l'appartement au plus tard le 15 novembre 2023. Par exploits du 27 novembre 2023, elle leur a fait délivrer une sommation de quitter les lieux sans délai.



Le 17 janvier 2024, Mme [G] a fait assigner Mme [U] et M. [H] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :


Prononcer l'expulsion de Mme [U] et M. [M], ainsi que celles de tous occupants de leur chef, en requérant au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'à la complète libération des lieux loués et la restitution de ses clés et s'en réserver la compétence pour la liquidation de l'astreinte,

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] au paiement d'une provision sur l'indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 2.681,50 euros à compter du 15 septembre 2023 jusqu'à la libération complète des lieux,

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par Mme [G] résultant de l'impossibilité pour elle de jouir pleinement et efficacement de son bien, somme à parfaire,

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] aux dépens,

Prononcer l'exécution provisoire.




Mme [U] et M. [M] n'ont pas comparu. 





Par ordonnance réputée contradictoire du 28 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : 


Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [G] ; 

Condamné Mme [G] au paiement des dépens ; 

Rejeté la demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 




Par déclaration du 10 avril 2024, Mme [G] a interjeté appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 février 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 521 et suivants, 1359, 1360, 1875 et suivants du code civil, 834, 835 du code de procédure civile et L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :




Infirmer l'ordonnance rendue le 28 mars 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il : 

A dit n'y avoir lieu à référé, sur les demandes de Mme [G] qui tendaient notamment, à l'expulsion de Mme [U] et M. [M], sous astreinte, leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, à des dommages et intérêts et à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

L'a condamnée au paiement des dépens ; 

A rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et plus généralement en toutes ses dispositions causant grief à l'appelante ;


Statuant de nouveau : 


Débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Ordonner l'expulsion de Mme [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en requérant au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 

Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'à la complète libération des lieux loués et la restitution des clés, 

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] au paiement d'une provision sur l'indemnité d'occupation mensuelle égale tel que suit : 

2.840,96 euros par mois du 15 septembre 2023 au 30 juin 2024, 

2.892,86 euros par mois du 1er juillet 2024 jusqu'à la libération effective et restitution des lieux par les intimés, 

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par Mme [G] résultant de l'impossibilité pour elle de jouir pleinement et efficacement de son bien, somme à parfaire ; 

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] au paiement d'une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à valoir pour la procédure de référé et d'appel,

Condamner solidairement Mme [U] et M. [M] aux dépens de première instance et d'appel. 




Mme [G] se prévaut d'un trouble manifestement illicite caractérisé par le maintien sans droit ni titre de Mme [U] et M. [H] [M] dans l'appartement, précisant que si ce dernier a quitté les lieux le 10 mars 2024, il n'a pas restitué les clés. En substance, elle expose qu'il résulte notamment des dispositions de l'acte de vente qu'un prêt à usage a été verbalement conclu entre M. [B] [M], d'une part, Mme [U] et M. [H] [M], d'autre part (ce dernier étant le fils de M. [B] [M] et Mme [U]). Elle fait valoir que l'absence de contrat écrit se justifie par l'impossibilité morale de se procurer un écrit, que le prêteur a mis fin à ce prêt à usage après la majorité de son fils, qu'il a relogé à titre gratuit, demandant à Mme [U] et à son fils, par lettre du 10 août 2023 de quitter les lieux à première demande de l'acquéreur de l'appartement. 

Elle rappelle que l'obligation de restituer la chose est de l'essence même du prêt à usage et que selon la Cour de cassation, à défaut de terme déterminé le prêteur est en droit de mettre fin au prêt à usage à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 12 novembre 2024, Mme [U] demande à la cour, de :




La recevoir en ses fins, dires et conclusions ; 

L'y déclarer bien fondée ; 


En conséquence : 


Confirmer l'ordonnance de référé dont appel en toutes ses dispositions ; 

Débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes ; 


A titre subsidiaire : 


Accorder les plus larges délais à Mme [U] aux fins de trouver un nouveau logement ; 

Débouter Mme [G] de ses demandes aux titres d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts ; 


En tout état de cause : 


Condamner Mme [G] aux entiers dépens d'appel ; 

Débouter Mme [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




Elle conteste occuper le logement sans droit ni titre, s'agissant d'une occupation que lui a consentie par M. [O] [M] à titre de contribution à l'entretien et à l'éducation de leur fils [H], sans être limitée à la majorité de l'enfant, qui n'est pas indépendant financièrement. Elle conteste la qualification de prêt à usage qu'il ne revient pas au juge des référés de trancher. Elle ajoute que Mme [G] a acheté le bien en toute connaissance de son occupation, avec les conséquences de droit qui en découlent, le prix de la vente ayant été fixé en tenant compte de cette occupation, si bien qu'il n'y a aucune atteinte au droit de propriété. Au soutien de sa demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux, elle fait valoir qu'elle est au chômage et que ses droits s'arrêtent en novembre 2024, qu'elle subvient seule à ses charges courantes et à celles de son fils et que ses recherches de logement social n'ont pas encore abouti. 



M. [H] [M] n'a pas constitué avocat. L'appelante lui a fait signifier la déclaration d'appel par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, remis à personne. Elle lui a fait signifier ses conclusions d'appel par acte du 29 mai 2024, remis à l'étude du commissaire de justice instrumentaire. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.



SUR CE, MOTIFS 



En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.







Au cas présent, il est constant que Mme [U] et son fils [H] [M] se sont vus consentir par M. [B] [M] la jouissance gratuite du bien immobilier appartenant à ce dernier, situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Si ce contrat a été conclu verbalement, l'impossibilité morale d'établir un écrit est manifeste compte tenu des liens familiaux et affectifs unissant les parties, Mme [U] étant l'ex-compagne de M. [B] [M] et [H] [M] étant leur enfant commun. 



L'acte de vente signé entre M. [B] [M] et Mme [G] le 15 septembre 2023 mentionne ainsi, à son paragraphe « Propriété-jouissance » en pages 10 et 11, que le vendeur déclare que le bien objet des présentes est occupé par Mme [P] [U] et M. [H] [M] depuis 2005 sans aucun paiement de loyer ou d'indemnité de quelque nature que ce soit ; que cette occupation résultait d'un accord verbal entre le vendeur et Mme [P] [U] et M. [H] [M], compte tenu de leurs relations personnelles antérieures et de la résidence de M. [H] [M], alors mineur, dans les biens, de sorte qu'aucun bail ou prêt à usage écrit n'a jamais été consenti à Mme [U] ; qu'il a été demandé à Mme [P] [U] et M. [H] [M] de libérer les lieux, sans que cette demande ne soit suivie d'effets, d'abord de façon orale, puis par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 août 2023. 



S'agissant d'une jouissance à titre gratuit, c'est la qualification de prêt à usage qui d'évidence est applicable, le contrat de louage, au demeurant non-revendiqué par Mme [U] (qui se limite à soutenir que le bien a été mis à sa disposition par le père de son fils à titre de contribution à son entretien et à son éducation), étant lui un contrat à titre onéreux. 



Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de déterminer et de retenir cette qualification de prêt à usage dès lors qu'elle est évidente en l'espèce. 



Le terme « alors mineur » qui ressort des dispositions précitées du contrat de vente ne suffit pas à établir que, même dans l'intention du seul prêteur, le commodat devait nécessairement prendre fin à la majorité de [H] [M], et aucun élément ne permet d'affirmer que ce terme a bien été convenu entre M. [B] [M] et Mme [U]. Il ne peut davantage être affirmé, comme le fait Mme [U] sans produire aucun élément venant l'étayer, que le commodat devait durer tant que [H] [M], même devenu majeur, n'était pas indépendant financièrement. Il y a lieu d'observer à cet égard que M. [B] [M] a mis à disposition de son fils un autre appartement situé [Adresse 6] à [Localité 5], continuant ainsi de contribuer à son entretien et à son éducation après sa majorité. 



Il en résulte que le terme du prêt à usage consenti par M. [B] [M] à Mme [U] et M. [H] [M] est indéterminé, de sorte que comme il est jugé par la Cour de cassation de manière constante depuis un arrêt de la 1ère chambre civile du 3 février 2004 (n° 01-00004, publié), l'obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s'en être servie est de l'essence du commodat ; lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable. 



C'est ce qu'a fait en l'espèce M. [B] [M] qui, par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 10 août 2023, a demandé à Mme [U] et à M. [H] [M], en sa qualité de propriétaire du logement situé [Adresse 4], de bien vouloir quitter les lieux à première demande de l'acquéreur et de lui remettre les clés, mettant ainsi fin au prêt à usage en respectant un délai de préavis raisonnable, l'acquéreur ayant formé sa demande de libération du bien le 9 octobre 2023. 



Mme [U] et M. [H] [M] sont ainsi d'évidence occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] depuis le 18 octobre 2023, soit 8 jours après s'être vus signifier le 9 octobre 2023 par Mme [G] une mise en demeure d'avoir à quitter les lieux sous huit jours. 





Le maintien dans les lieux de Mme [U] et M. [H] [M] depuis cette date cause à Mme [G], privée de la libre jouissance du bien acquis, un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser :




D'une part, en ordonnant l'expulsion des intimés et de tout occupant de leur chef, étant rappelé que si M. [H] [M] a quitté les lieux, il n'a pas restitué les clés, de sorte qu'il est toujours, lui aussi, occupant sans droit ni titre, 

D'autre part, en mettant à la charge des occupants, in solidum, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,




le prononcé d'une astreinte n'étant pas nécessaire.



Cette indemnité d'occupation sera évaluée, à titre provisionnel, au montant de la valeur locative et des charges récupérables, lesquels, au vu des pièces 13 à 16 produites par Mme [G] (loyers de référence, appel de charges 2024 et taxe foncière 2024), sur la base d'un prix moyen au m² de 26 euros, seront chiffrés à la somme mensuelle de 2.408 euros. 



Mme [U] et M. [H] [M] seront donc condamnés in solidum à payer à titre de provision à Mme [G] la somme mensuelle de 2408 euros à compter du 18 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés. 



Le préjudice subi par Mme [G] étant réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu de faire droit, en sus, à sa demande de dommages et intérêts complémentaires. 



Mme [U] sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux, ayant déjà bénéficié depuis le terme du prêt à usage le 18 octobre 2023 d'un long délai de fait pour se reloger, et ne justifiant d'aucune démarche en ce sens. 



Parties perdantes, Mme [U] et M. [H] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [G], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés pour les deux instances. 



PAR CES MOTIFS

 

Infirme l'ordonnance entreprise,



Statuant à nouveau, 



Dit que Mme [U] et M. [H] [M] sont depuis le 18 octobre 2023 occupants sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 4] à [Localité 3] appartenant à Mme [G],



Ordonne en conséquence l'expulsion de Mme [U] et M. [H] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3],



Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,



Condamne in solidum Mme [U] et M. [H] [M] à payer à Mme [G], à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2.408 euros à compter du 18 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;



Déboute Mme [G] de sa demande provisionnelle de dommages-intérêts complémentaires ;





Condamne in solidum Mme [U] et M. [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [G] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les deux instances ; 



Rejette toute autre demande. 



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE