Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 10 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 AVRIL 2025



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00829 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG5IH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris- RG n° 22/02439





APPELANTE

 

S.C.I [Adresse 1] 

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 410 140 784

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : R99





INTIMÉS 



Monsieur [G] [W]

né le 28 Décembre 1951 à [Localité 5] - [Localité 7] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [U] [Y] épouse [W]

née le 15 Septembre 1954 à [Localité 7] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Tous deux représentés par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère





Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 30 novembre 1999 à effet au 1er décembre 1999, la SCI [Adresse 1] a donné à bail, dans le cadre d'un bail conventionné PLI, à usage d'habitation à M. [H] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] un appartement, situé au [Adresse 1], pour un loyer de 3.000 francs et 250 francs de provision sur charges, portant sur un logement comprenant : une entrée, une chambre, un salon, une cuisine équipée de deux plaque électriques, un évier, un meuble sous évier, une salle de bain avec baignoire, lavabo et WC, chauffage individuel électrique. 



En 2017, elle a décidé de constituer une copropriété et de vendre plus de 5 lots, et en en conservant d'autres. 



Une réunion d'information a été proposée par la SCI [Adresse 1] le 27 janvier 2017. 



Par acte du 18 mai 2017, la SCI [Adresse 1] a adressé à M. [H] (ou [G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] une offre de vente au prix de 404.660 euros net vendeur, sur le fondement de la loi du 31 décembre 1975. 



Par acte du 19 mai 2017, un congé pour vente a été signifié à effet au 30 novembre 2017 avec offre de vente au prix de 404.660 euros net vendeur outre frais de la vente estimés à 30.000 euros et frais d'établissement du règlement de copropriété. 



M. et Mme [W] se sont maintenus dans les lieux. 



Par acte d'huissier du 26 octobre 2021, la SCI [Adresse 1] a fait assigner M. [H] (ou [G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, aux fins principalement de voir valider le congé avec offre de vente délivré le 19 mai 2017 pour le 30 novembre 2017 repoussé au 30 mai 2019, ordonner l'expulsion sous astreinte de M. et Mme [W] ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués et les voir condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle rétroactive égale à 1.200 euros par mois, à compter du 1er juin 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, et remise des clés. 



M. [G] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] ont demandé principalement au juge, sur le fondement des articles 15 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution : 

- d'annuler le congé pour vente délivré le 19 mai 2017 à échéance du 30 novembre 2017, 

- de condamner la SCI [Adresse 1] au remboursement des provisions sur charges locatives à hauteur de 2.287,92 euros pour les années 2018, 2019 et 2020 régularisées en 2021

à titre infiniment subsidiaire : 

- de leur accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux. 



Par jugement contradictoire entrepris du 6 décembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Prononce l'annulation du congé pour vente du 19 mai 2017 à effet au 30 novembre 2017, 'avec accord de prorogation de délais pour quitter les lieux au 30 mai 2019 non communiqué aux débats', pour les lieux loués au [Adresse 1] (lot n°36) [Adresse 1] [Localité 3], 

Déboute en conséquence la SCI [Adresse 1] des demandes consécutives en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, 

Dit que le bail de M. [H] (ou [G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] a été reconduit pour 6 ans à compter du 1er décembre 2017, 

Condamne la SCI [Adresse 1] à rembourser à M. [H] (ou [G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] la somme de 2.287,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022, au titre des provisions sur charges de 2018, 2019 et 2020. 

Rappelle l'exécution provisoire de droit, 

Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens de l'instance, incluant le coût du congé, de l'assignation, de la signification de la décision, 

Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à M. [H] ([G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 27 décembre 2022 par la SCI [Adresse 1],



Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 mars 2023 par lesquelles la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :



INFIRMER ce jugement dans toutes ses dispositions ; 



STATUANT A NOUVEAU ; 

' Vu le contrat de bail signé, 

' Vu les dispositions de l'article 15-3 de la Loi du 6 juillet 1989, 

' Vu les dispositions de l'article 1751 du Code civil 

' Vu l'offre de vente et 18 mai 2017 

' Vu le congé pour vente du 19 mai 2017 à effet du 30 novembre 2017 

' Vu les pièces versées aux débats, 



VALIDER le congé délivré pour le 30 novembre 2017 et repoussé jusqu'au 30 mai 2019 



En conséquence, 

JUGER que M. [H] ou [G] [W] et Mme [U] [W] née [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2019 ; 



ORDONNER leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés, avec en tant que de besoin l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 



CONDAMNER solidairement M. [H] ou [G] [W] et Mme [U] [W] née [Y] à payer l'indemnité d'occupation mensuelle rétroactive à compter du 1er juin 2019 d'un montant de 1.200 ', jusqu'à leur départ effectif des lieux

 

CONDAMNER solidairement M. [H] ou [G] [W] et Mme [U] [W] née [Y] à payer à la SCI la somme de 1.500 ' au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 30 juin 2023 aux termes desquelles M. [G] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] demandent à la cour de :



Déclarer les époux [W] recevables et bien fondés en toutes leurs fins, demandes et conclusions, 



Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement d'une somme de 1.500 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de la présente instance pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 



A titre subsidiaire, accorder aux époux [W] un délai de trois ans pour quitter les lieux,

 

Dire et juger qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du CPC



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la validité du congé



Le premier juge a annulé le congé pour vente du 19 mai 2017 considérant le défaut d'intention de vendre de la SCI [Adresse 1], établi.



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré de ce chef, la SCI [Adresse 1] fait valoir qu'à la suite du départ des locataires, des travaux importants de rénovation de l'immeuble et des appartements devaient être entrepris avant la mise en vente et qu'aucun des appartements pour lequel un congé a été délivré et qui a été libéré n'a fait l'objet d'une relocation, qu'ils sont tous vides.



M. et Mme [W] sollicitent la confirmation du jugement. 

Ils font valoir que le congé est nul en ce qu'il mentionne un lot n° 36 alors que la désignation du bail mentionne un lot n° 12, en ce que les logements libérés à la suite des congés n'ont jamais été mis en vente, ont fait l'objet d'une rénovation intégrale et ont été meublés afin de les relouer plus cher que les précédents baux, outre en ce que le prix proposé en 2017 pour la vente de leur appartement était nettement surévalué au regard du prix du marché.



Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en l'espèce :

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)



II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.



A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.



Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. (...)



Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.



Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.



IV. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 ' pour une personne physique et à 30 000 ' pour une personne morale.



Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.



Aux termes de l'article 11-1 de cette même loi :

'Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l'expiration du bail en cours. A l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit'.



Sur l'imprécision alléguée du bien proposé à la vente



Selon M. et Mme [W], le congé ne respecte pas les conditions légales en ce qu'il mentionne un lot n° 36 alors que la désignation du bail mentionne un lot n° 12.



Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce (Civ. 3ème, 22 janvier 2003, n°01-13.909).



En l'espèce, si le congé aux fins de vente du 19 mai 2017, reprend la désignation des lieux loués figurant en page 1 du contrat de bail, il mentionne qu'il s'agit du lot n° 36 alors que le bail précise qu'il s'agit du lot n° 12.



Ce changement de numérotation s'avère consécutif à la mise en copropriété de l'immeuble intervenue postérieurement à la signature du bail.



Il ne remet pas en cause la désignation du bien vendu qui est parfaitement identifiable eu égard à toutes les précisions figurant au congé (dans le bâtiment B, un appartement, situé au 1er étage droite, 1ère porte à droite, comprenant entrée, salle de bain/WC, cuisine, séjour et chambre, d'une superficie de 43,42 m²).



Il convient dès lors d'écarter ce premier moyen, comme l'a fait le premier juge.



Sur l'intention de vendre



Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur (Cour de cassation - troisième chambre civile

9 juin 2009 / n° 08-15.112).



La fraude à la loi ne se présume pas et doit être établie par celui qui l'invoque.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le bailleur a respecté les dispositions de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, en ce qu'il a organisé une réunion pour informer ses locataires des conditions des ventes envisagées dans l'immeuble (supérieures à cinq) et a notifié à M. et Mme [W] une offre de vente au visa de l'article 10 de la loi de 1975 qui ne vaut pas congé, puis leur a notifié le congé pour vendre le 19 mai 2017 pour le 30 novembre 2017.



Conformément à l'article 11-1 de loi du 6 juillet 1989 précité, à défaut d'acceptation de l'offre, le bail dont M. et Mme [W] sont titulaires a été prorogé jusqu'à la date du 30 mai 2019 (deux ans à compter de la notification du congé pour vente).



M. et Mme [W] font valoir le défaut d'intention de vendre du bailleur au motif qu'il n'a pas mis en vente les appartements pour lesquels il avait donné congé.



Ils versent aux débats l'attestation de Mme [A] [E], locataire de l'appartement situé bâtiment B, n° 10 au 2ème étage, 2ème porte gauche, qui énonce avoir participé à la réunion d'information organisée par le bailleur, avoir été informée du projet de vente de son appartement, et avoir quitté les lieux en mars 2018, ainsi que le bail signé le 6 juin 2019 pour ce même appartement avec une nouvelle locataire.



L'attestation de Mme [A] [E] ne précise pas toutefois, s'il lui a été notifié un congé pour vendre et le bailleur énonce qu'il était en droit de relouer, le congé ayant été donné par la locataire.



Les intimés énoncent ensuite que les époux [M]-[J] ont fait valoir leur droit de préemption sans que la bailleresse n'y donne suite.



Or, il résulte du procès-verbal de carence du 3 mars 2020 que M. [M] et Mme [J] qui avaient sommé la SCI [Adresse 1] de se trouver en l'office notarial pour procéder à la signature de l'acte de vente ce jour là, ne se sont pas présentés alors que la SCI [Adresse 1] a, quant à elle, comparu.



Dans leur attestation, M. [M] et Mme [J] n'évoquent pas ce rendez-vous auquel ils ne se sont pas présentés mais énoncent qu'à la fin février 2020, M. [M] a reçu une offre d'emploi à compter de la mi-juin pour un poste à Bruxelles et qu'ils ont donné congé pour un départ des lieux au 31 juillet 2020.



Il n'est donc pas établi comme le soutiennent M. et Mme [W], que la SCI [Adresse 1] n'a pas donné suite à la volonté d'acquérir de M. [M] et Mme [J] 'démontrant ainsi son absence d'intention de vendre'.



S'il est néanmoins exact que les appartements libérés à la suite des congés pour vente, n'ont pas encore été vendus, ce qui n'est pas contesté par la SCI [Adresse 1], il est établi que ces appartements n'ont pas été reloués et sont actuellement vides.



Il est ainsi versé aux débats, les procès-verbaux de constat d'huissier de justice du 16 septembre 2020 et du 3 janvier 2023 établissant que sont vides 6 appartements au bâtiment A (lots n° 26, 25,24, 23, 20 et 15) et 3 appartements au bâtiment B (lots n° 35,38 et 41).



La SCI [Adresse 1] justifie de l'engagement de travaux importants dans l'immeuble, d'étanchéité et de couverture, de zinguerie et de ravalement (les compte-rendus de chantiers d'octobre 2018 à janvier 2020, factures et honoraires de suivi des travaux sont produits), ainsi que de la rénovation de ces appartements, qui intervient au fur et à mesure de leur libération.



Il ne peut donc se déduire de l'attitude de la SCI [Adresse 1] qui ne justifie pas avoir réalisé de démarches pour la mise en vente des appartements libérés, une fraude ou une absence de volonté de vendre.



S'agissant spécifiquement de l'appartement de M. et Mme [W], la cour d'appel relève que les intimés n'ont pas manifesté leur volonté d'acquérir le logement mais prétendent à se maintenir dans les lieux, de sorte qu'il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir donné mandat de vente ou organisé de visite du bien loué.



L'absence d'intention de vendre et le caractère frauduleux du congé ne sont pas démontrés.



Ce moyen sera écarté en appel.



Sur le caractère frauduleux du congé au regard du prix excessif allégué



Il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé (Civ. 3e, 16 sept. 2009, n° 08-13.701).



La fraude à la loi ne se présume pas et doit être établie par celui qui l'invoque.



M. et Mme [W] maintiennent que le prix proposé en 2017 pour la vente de leur appartement était nettement surévalué au regard du prix du marché de l'époque puisque le prix de 404.600 euros pour 43,42 m² revient à un prix de 9.320 euros du m² alors que le prix moyen était de 8.680 euros à l'époque dans le 11ème arrondissement et que des travaux très importants étaient à réaliser dans l'immeuble.



Ils versent aux débats 'l'historique des prix au m² des appartements anciens à [Localité 6]' par arrondissement établissant que le prix au m² pour un appartement de deux pièces dans le 11ème arrondissement était en 2017, de 8.680 euros par m², soit un prix de 376.885 euros pour leur appartement de 43,42 m².



Néanmoins, 'l'historique' produit ne fait que refléter un prix moyen au m² alors que le prix d'un appartement s'apprécie concrètement, en ce qu'il varie en fonction de divers facteurs, dont son emplacement.



Cette seule grille apparaît insuffisante à déterminer une surévaluation du prix de vente.



Egalement,si des travaux ont été réalisés dans l'immeuble, aucune pièce ne vient démontrer l'état de leur appartement.



Au demeurant, ce prix légèrement supérieur à la moyenne des prix pratiqués dans l'arrondissement (+ 6,86 %) n'apparaît pas excessif et ne démontre donc pas le caractère volontairement dissuasif du prix proposé.



Ce motif de fraude du congé sera écarté, comme l'a fait le premier juge.



Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris, de valider le congé pour vendre délivré par la SCI [Adresse 1], de constater que M. et Mme [W] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 1er juin 2019.



Sur les mesures subséquentes



Le jugement sera donc également infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation.



L'expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision, sans que les circonstances de la présente instance justifient le prononcé d'une astreinte.



S'agissant de l'indemnité d'occupation, elle est due par l'occupant sans droit ni titre d'un local et trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.



Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

 

En l'espèce, il est conforme au principe indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de la fixer à une somme correspondant au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi ; aucune circonstance particulière n'est invoquée ni établie justifiant la majoration de cette somme sollicitée à hauteur de 1.200 euros par mois.



Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux



Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.



En l'espèce, M. et Mme [W] justifient de revenus modestes (revenus imposables de 34.000 euros en 2020), des problèmes de santé de M. [W] qui nécessitent des soins et un suivi médical à [Localité 6] outre avoir déposé une demande de logement social.



Il convient de leur accorder un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux.



Sur la demande de M. et Mme [W] de remboursement des charges



Le premier juge a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser à M. [H] (ou [G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] la somme de 2.287,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022, au titre des provisions sur charges de 2018, 2019 et 2020. 



La SCI [Adresse 1] poursuit l'infirmation du jugement en son entier mais ne formule pas de prétention de rejet de la demande formée en première instance par M. et Mme [W] en remboursement des provisions sur charges.



En application de l'article 954 du code de procédure civile et d'une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l'absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement ,et notamment de prétention au rejet des prétentions adverses, la cour d'appel ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et confirmer le jugement sur ce point.



Ainsi la cour d'appel ne pourra en l'espèce que confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser à M. [H] (ou [G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] la somme de 2.287,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022, au titre des provisions sur charges de 2018, 2019 et 2020. 



Au demeurant, les conclusions d'appel démontrent que ce point n'est en réalité pas contesté par la SCI [Adresse 1]. 



Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI [Adresse 1] pour résistance abusive



En pages 8 de ses conclusions d'appel, la SCI [Adresse 1] demande à la cour de condamner M. et Mme [W] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Toutefois, il convient de constater que la cour n'est pas saisie, dans le dispositif des conclusions d'appel, qui seul la saisit en application de l'article 954 du code de procédure civile, d'une telle demande.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



M. et Mme [W], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser à M. [H] (ou [G]) [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] la somme de 2.287,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022, au titre des provisions sur charges de 2018, 2019 et 2020. 

- rappelé l'exécution provisoire de droit, 



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare valide le congé pour vente délivré le 19 mai 2017 par la SCI [Adresse 1] à M. [G] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] pour le 30 novembre 2017 repoussé jusqu'au 30 mai 2019,



Dit que M. [G] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre depuis 1er juin 2019, 



Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, de l'appartement qu'ils occupent situé, [Adresse 1],



Accorde à M. [G] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt,



Dit que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne in solidum M. [G] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 1er juin 2019 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par un procès-verbal d'expulsion,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Condamne in solidum M. [G] [W] et Mme [U] [Y] épouse [W] aux dépens de première instance et d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,