Cour d'Appel · 1ère chambre — 10 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















ARRÊT N°



N° RG 23/00873 - 

N° Portalis DBVH-V-B7H-IXXS 



ID



TJ DE NÎMES

23 janvier 2023

RG:19/01344



[P] née [D]

[P]

[P]

SCI [24]



C/



[I]

SCP [I] SPINELLI MORER TORREGROSA RAPHAËLE TORREGROSA ET DAMIEN BERTHAUD, NOTAIRES

























Copie exécutoire délivrée 

le 10 avril 2025 

à :

- Me Sophie Meissonnier-Cayez

- Me Jean-Michel Divisia 



COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 10 AVRIL 2025



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 23 janvier 2023, N°19/01344



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Alexandra Berger, conseillère,

Mme Audrey Gentilini, conseillère, 



GREFFIER :



Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé, 



DÉBATS :



A l'audience publique du 04 mars 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Mme [E] [P] née [D]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 17] (49)

[Adresse 3]

[Localité 22]



M. [W], [O], [H] [P]

né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 22] (72)

[Adresse 3]

[Localité 22]



M. [B], [W], [C], [S] [P]

né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 22] (72)

[Adresse 23]

[Localité 8]



La Sci [24], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 9]

[Localité 6]



Représentés par Me Fabrice Baboin de la Selarl PVB société d'avocats, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

Représentés par Me Sophie Meissonnier-Cayez de la Selarl PVB société d'avocats, postulante, avocate au barreau de Nîmes

INTIMÉS :



Me [A] [I]

[Adresse 2]

[Localité 7]



La Scp [I] SPINELLI MORER TORREGROSA, 

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentés par Me Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentés par Me Gilles Lasry de la Scp d'avocats Brugues - Lasry, plaidant, avocat au barreau de Montpellier



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, Présidente de chambre, le 10 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



Selon acte authentique reçu le 28 avril 2005 par Me [A] [I] notaire à cette date associé au sein de la Scp 'Dominique Blanc-Poujol, Guilhem Audran, [A] [I], Jean-Arnaud Spinelli, notaires associés', M.[F] [U], artisan, et son épouse [K] née [R], agent hospitalier, ont vendu un mas à usage d'habitation avec terrain attenant lieudit [Localité 18] à [Localité 8] cadastré section D n°s [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] pour une contenance de 1 ha 04 a 13 ca à la Sci [24], constituée le 16 mars 2005 et enregistrée au RCS de Montpellier sous le n° [N° SIREN/SIRET 10], représentée par son gérant M. [B] [P], avocat.



Cette vente a été consentie moyennant paiement du prix de 355 000 euros financé à hauteur de 342 453 euros par un prêt souscrit par l'acquéreur auprès de la société [19] au TEG de 4,05% l'an garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers à hauteur de 290 000 euros, une inscription d'hypothèque conventionnelle à hauteur de 52 450 euros et le cautionnement de MM. et Mmes [W], [E] et [B] [P] et [T] [J] à hauteur de 100%. 



Le 11 mars 2014 la Sci [24] a déposé à la mairie de la ville de [Localité 8] une déclaration préalable pour :

- la régularisation de la modification et de la surélévation de toiture 

et 

- un bâtiment situé '[Adresse 20]'.



Le 25 mars 2014 lui a été notifiée une décision d'opposition à cette déclaration de travaux aux motifs :



- qu'une demande d'extension de 24,86 m² d'un bâtiment 'existant' (sic) de 48,64 m² lui même réalisé sans autorisation a fait l'objet le 8 octobre 1990 d'un arrêté municipal de refus de permis de construire,

- de l'absence de toute autre autorisation postérieure à cette date,



- qu'au vu des pièces graphiques et photographies jointe à la demande (n°034 213 14 V0017) et la notice explicative jointe à une précédente demande (n°034 213 14 V0011) faisant état d'un bâtiment de 245 m² de surface de plancher, la demande devait porter sur la totalité des travaux réalisés sans autorisation c'est-à-dire sur une construction de plus de 20 m² située en zone NC du Plan d'Occupation des Sols et que par conséquent, le projet relevait du champ d'application du permis de construire et non de celui de la déclaration préalable,



- que la commune étant soumise aux dispositions de la loi littoral, et en conséquence directe de l'absence d'autorisation d'origine, une demande globale entraînerait l'application du règlement du POS ainsi que celle de l'article L.146-4 I du code de l'urbanisme, à savoir 'l'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement',



- qu'enfin le terrain d'assiette est situé en zone NC du POS, zone à vocation agricole, et que le règlement de ce POS n'autorise pas les nouvelles constructions à usage d'habitation dans cette zone.



Cette décision est désormais définitive en vertu de l'arrêt du 26 juin 2017 du Conseil d'Etat rejetant le pourvoi formé par la Sci [24] à l'encontre de l'ordonnance de la présidente de la 9ème chambre de la cour administrative d'appel de Marseille rejetant l'appel formé contre le jugement du tribunal administratif de Montpellier ayant rejeté sa requête en annulation.



Le 10 janvier 2019, M. [B] [P] et la Sci [24] ont été cités à comparaître devant le tribunal correctionnel d'Aix-en-Provence, après renvoi devant cette juridiction par la Cour de cassation de l'instance d'abord engagée en 2016 devant le tribunal correctionnel de Montpellier, pour avoir à [Localité 8], du 1er janvier au 31 décembre 2013 : 

- exécuté des travaux ou utilisé le sol sans permis de construire, en l'espèce en réalisation des travaux sur un bâtiment existant d'une emprise au sol de 73,50 m², qui ont eu pour effet de porter à 180,18 m² l'emprise au sol de ce bâtiment et à 259,66 m² la surface habitable totale, et en implantant un bâtiment en tôle et parpaing d'une emprise totale de 31,75 m²,

- exécuté des travaux ou utilisé le sol en méconnaissance des dispositions du POS en l'espèce en réalisant des travaux d'extension d'un bâtiment existant en zone agricole de ce POS.



Par arrêt du 2 novembre 2020 la cour d'appel d'Aix-en-Provence :

- a confirmé le jugement du tribunal correctionnel de cette ville du 2 avril 2019 en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité soulevée par les prévenus,

- l'a réformé en ses autres dispositions pénales 

et statuant à nouveau :

- a relaxé M. [B] [P] et la Sci [24] des fins de poursuites,

- a confirmé le jugement en ce qu'il a reçu la constitution de partie civile de la commune de [Localité 8] mais l'a réformé en ses autres dispositions civiles et statuant à nouveau :

- a débouté la commune de [Localité 8] de ses demandes.





Par acte du 21 mars 2019 la Sci [24], M. [B] [P], M. [W] [P] et son épouse [E] née [D] ont, après mise en demeure, assigné Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrosa en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 23 janvier 2023:

- les a déboutés de leurs demandes,

- les a condamnés au paiement des entiers dépens et à payer à Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrosa la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





La Sci [24] et M. [B] [P], ses parents M. [W] [P] et son épouse [E] née [D] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 mars 2023.





EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

 

Au terme de leurs conclusions d'appel n°2 régulièrement signifiées le 6 novembre 2023 les appelants demandent à la cour :

- de juger leur appel recevable en la forme,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il :

- les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Me [A] [I] et de la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrossa,

- a débouté la Sci [24] et M. [B] [P] de leur demande visant à voir condamner in solidum Me [A] [I] et la Scp [I] Spinelli Morer Torregrossa à leur payer, en réparation de leur préjudice matériel financier correspondant aux frais exposés dans le cadre des différentes procédures judiciaires et administratives, la somme de 10 794,85 euros,

- a débouté M. [B] [P] de sa demande visant à voir condamner in solidum Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrossa à lui payer, en réparation de son préjudice financier résultant de la perte de revenu net, la somme de 60 000 euros tenant le temps consacré à la défense des intérêts de la Sci [24], dont il est gérant, dans le cadre des différentes procédures judiciaires et administratives,

- a débouté la Sci [24] et M. [B] [P] de leur demande visant à voir condamner in solidum Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrossa à leur payer, en réparation de leur préjudice de perte de chance d'acquérir le bien à un prix inférieur ou de ne pas acquérir le bien, la somme de 331 071,13 euros,

- a débouté M. [B] [P] de sa demande visant à voir condamner in solidum Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrossa à lui payer, en réparation de son préjudice moral, la somme de 50 000 euros,

- a débouté M. [W] [P] et son épouse [E] née [D] de leur demande visant à voir condamner in solidum Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrossa à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- les a condamnés à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Et, statuant à nouveau

- de déclarer leurs demandes recevables et bien fondées.

- de juger qu'en ne vérifiant pas les déclarations du vendeur, ou en restant taisant sur le fruit des vérifications des déclarations du vendeur, Me [A] [I] et la Scp Blanc-Poujol-Audran-[I]-Spinelli ont manqué à leur devoir de conseil,

- de juger qu'en insérant la clause « le vendeur déclare que l'immeuble dont il s'agit a fait l'objet d'un permis de construire » dans l'acte de vente Me [A] [I] et la Scp Blanc-Poujol-Audran-[I]-Spinelli ont, intentionnellement, ou en raison d'une négligence coupable laissé croire à la Sci [24] que la propriété bâtie avait été construite après autorisation, l'amenant ainsi à contracter, et qu'ils ont commis à ce titre un manquement à leur devoir de conseil,

- de juger qu'en n'informant pas la Sci [24] des conséquences d'une acquisition d'une propriété en zone NC, avec un bâti construit sans autorisation Me [A] [I] et la Scp Blanc-Poujol-Audran-[I]-Spinelli ont manqué à leur devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur,

En conséquence,

- de juger la responsabilité délictuelle de Me [A] [I] et la Scp Blanc-Poujol-Audran-[I]-Spinelli engagée,

- de débouter Me [A] [I] et la Scp Blanc-Poujol-Audran-[I]-Spinelli de l'ensemble de leurs arguties contraires, fins et conclusions,

- de les condamner in solidum à payer :

- à la Sci [24] et M. [B] [P], en réparation de leur préjudice matériel financier correspondant aux frais exposés dans le cadre des différentes procédures judiciaires et administratives, la somme de 10 794,85 euros,

- à M. [B] [P], en réparation de son préjudice financier résultant de la perte de revenu net, la somme de 60 000 euros tenant le temps consacré à la défense des intérêts de la Sci [24] dont il est gérant, dans le cadre des différentes procédures judiciaires et administratives,

- à la Sci [24] en réparation de son préjudice de perte de chance d'acquérir le bien à un prix inférieur ou de ne pas acquérir le bien, la somme de 331 071,13 euros, correspondant à 60% du prix d'acquisition,

- à M. [B] [P], es qualité de gérant de la Sci [24], et de résident du mas à usage d'habitation, dépourvu d'existence juridique, la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral et de son préjudice d'anxiété

- à M. [W] [P] et son épouse [E] née [D], la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- de les condamner aux entiers dépens et à payer chacun la somme de 6 000 euros à chaque demandeur en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils soutiennent que le notaire a failli tant dans les vérifications relatives au permis de construire qu'à celle relative au bien immobilier objet de la vente ; qu'il a manqué à son devoir de conseil ce qui a directement conduit la Sci [24] à se voir refuser sa déclaration préalable de travaux du 25 mars 2014.



Au terme de leurs conclusions régulièrement signifiées le 11 juillet 2023 Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrossa, notaires associés à Sète demandent à la cour :

- de constater que par arrêt du 2 novembre 2020, la cour d'appel d'Aix-en-Provence statuant sur appel du jugement du tribunal correctionnel d'Aix-en-Provence a relaxé M. [B] [P] et la Sci [24] de toutes les poursuites,

- de juger non fondée et dépourvue d'objet l'action en responsabilité engagée par ceux-ci à leur égard,

- de les débouter de toute demande contre la Scp [I]-Spinelli-Mirer-Torregrossa,

- de juger que le 17 janvier 2005, M. [B] [P] a été informé par la commune des règles d'urbanisme applicables au terrain acquis, que ni la commune de [Localité 8] ni le tribunal correctionnel d'Aix-en-Provence ni la cour d'appel n'ont remis en cause l'édification du mas existant, que la note de renseignements d'urbanisme a été « lue, vue et approuvée » par

l'acquéreur, que la commune n'a pas indiqué au notaire que la construction existante était irrégulière ; de juger explicites les termes de l'acte authentique de vente du 28 avril 2005 sur le caractère inconstructible des biens acquis par le requérant,

- de juger que l'office notarial [I]-Spinelli-Morer-Torregrosa et Me [I] ont parfaitement satisfait (au) le devoir de conseil leur incombant,

- de juger qu'ils n'ont pas commis de faute,

- de juger que la Sci [24], les époux [P] et M. [B] [P] ne justifient pas d'un préjudice en relation directe de causalité,

- de les débouter de leurs demandes,

- de les condamner aux entiers dépens et à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.





MOTIVATION 





Les appelants soutiennent que le notaire a manqué à son devoir de vérification et de conseil :

- en ne vérifiant pas la déclaration qu'ils qualifient de 'mensongère' du vendeur selon laquelle le bâti avait été construit suite à l'obtention d'un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997,

- en leur laissant croire qu'ils acquéraient un bien ayant fait l'objet d'un permis de construire alors que tel n'était pas le cas,

- en n'informant ni la Sci [24] ni ses associés et cautions des conséquences de l'acquisition d'un bien situé en zone NC avec un bâti construit sans aucune autorisation.



Les intimés soutiennent que la relaxe des acquéreurs par la cour d'appel d'Aix en Provence rend sans objet l'action en responsabilité dirigée contre le notaire, dès lors que du fait de la prescription les constructions ne peuvent plus être démolies, et qu'ils ne peuvent plus exciper d'aucun préjudice ; qu'eux-même n'ont commis aucune faute et que les acquéreurs ont acheté le bien en connaissance de cause.



Aux termes de l'article 1382 ancien du code civil, ici applicable, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il incombe ici aux appelants de démontrer l'existence d'un préjudice en lien direct et certain de causalité avec une faute imputable au notaire.



*fautes du notaire alléguées 



**absence de vérification de déclarations 'mensongères' des vendeurs ou réticence d'une telle information



Les appelants soutiennent que le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne vérifiant pas la déclaration qualifiée de 'mensongère' du vendeur selon laquelle 'l'immeuble a fait l'objet d'un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997', vérification selon eux nécessaire à l'efficacité de l'acte de vente.



Les intimés soutiennent que cette déclaration est incomplètement reprise et sortie de son contexte, dès lors qu'il s'est agi d'une déclaration générique ayant pour seul objet d'expliquer que l'immeuble ayant été construit avant 1997 il était impératif d'établir les diagnostics amiante, plomb et parasitaire. 



Ils allèguent en outre que M. [P] avait été personnellement avisé par le maire de la commune avant la signature de l'acte de l'impossibilité de réaliser toute construction nouvelle sur le terrain acquis et que le vendeur ne les avait pas informés du dépôt et du refus en 1990 d'une précédente demande de permis de construire.



Il incombe aux appelants de démontrer la faute alléguée, soit ici la dissimulation par le notaire de l'information selon laquelle, contrairement à la déclaration des vendeurs, l'immeuble n'avait pas fait l'objet d'un permis de construire avant 1997, ou à tout le moins le défaut de vérification de cette déclaration.



***absence de vérification de la déclaration selon laquelle l'immeuble avait fait l'objet d'un permis de construire avant 1997

***absence d'information quant aux conséquences de l'acquisition d'un terrain en zone NC avec un bâti construit sans autorisation



Si en page 19 de l'acte de vente du 28 avril 2004 figure bien la mention selon laquelle 'le vendeur déclare que l'immeuble dont il s'agit a fait l'objet d'un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997', cette mention s'insère au paragraphe 'réglementation sur l'amiante' ainsi rédigé : 

'L'article L 1334-7 premier alinéa du code de la santé pu(blique) commande au vendeur de faire établir un état constatant la prése(nce ou) l'absence de matériaux ou produites de la construction contenant de l'a(miante), état à annexer à l'avant-contrat et à la vente, à défaut l'éxonération des vices cachés relatifs à la présence de matériaux contenant de l'amiante ne (pourra) s'appliquer.

Cet état s'impose à tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le vendeur déclare que l'immeuble dont il s'agit a fait l'objet d'un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997.

Par suite, les dispositions sus-visées ont vocation à s'appliquer aux présentes'.



Il n'incombait pas au notaire de vérifier la déclaration ici faite par le vendeur qui n'a eu pour effet que de permettre à l'acquéreur de bénéficier de la réalisation du diagnostic parasitaire.





Par ailleurs, au chapitre 'Urbanisme' du même acte qui précède, il est précisé page 17 :

'Note de renseignements d'urbanisme (...) 

Nature des dispositions d'urbanisme applicables au terrain : 

Plan d'occupation des sols approuvé le 31/03/1980 mis en révision le 13/08/96 modifié par DCM du 27/03/2003 loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral,

Schéma de mise en valeur de la mer approuvé en date du 20.04.1995

Zone : NC COS : non défini (...)

Observations et prescriptions particulières

Dans cette zone, toute construction nouvelle isolée ( même celles ne comportant pas de fondation ou n'étant pas fermées, quelles que soient leurs surfaces ) est interdite (....)'.



La contradiction entre le classement de l'immeuble en zone NC au paragraphe relatif aux règles d'urbanisme applicables et la notion de la délivrance d'un permis de construire antérieurement à 1997, au paragraphe relatif à la réglementation sur l'amiante, n'est qu'apparente, ces informations figurant à des paragraphes déterminant l'un le régime urbanistique auquel l'immeuble était soumis au jour de sa vente, l'autre la seule obligation préalable à la vente de réalisation d'un diagnostic amiante.



Aucune faute ne peut être imputée de ce chef au notaire, qui verse superfétatoirement aux débats la copie à son attention du courrier adressé le 17 janvier 2005 par le maire de la commune de [Localité 8] à M. [B] [P] et Mme [T] [J] leur rappelant qu'une partie de la parcelle de terrain qu'ils projetaient d'acquérir était en zone NC du POS dans laquelle toute construction nouvelle est interdite.



Les appelants versent de leur côté aux débats un extrait du POS de la commune de [Localité 8] tel que modifié en 1996 dont le chapitre V définit la zone NC comme 'une zone dont il apparaît nécessaire de maintenir la vocation agricole' et 'qui comprend un secteur NC1 situé en périphérie du village où les maisons d'habitation liées aux exploitations agricoles sont autorisées sous certaines conditions'. 

Les dispositions du titre I concernant les dispositions générales applicables ( p2 à 14 du règlement) ne sont pas produites.





N'étant pas allégué que l'immeuble acquis consistait en une maison d'habitation liée à une exploitation agricole, et l'acte de vente du 5 juillet 1988 dont les vendeurs tiraient leurs droits le décrivant ainsi : 

'un mas comprenant cuisine, salle à manger, deux chambres, salles de bains et WC, terrain, fosse septique le tout cadastré section D n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12] pour 26a50ca', 

et précisant 

'les biens vendus appartiennent aux consorts [M]-[Y] (...) Les constructions pour les avoir fait édifier au cours et pour le compte de la communauté', 

s'appliquaient les dispositions de l'article NC 2 de ce POS interdisant 

'les occupations et utilisations du sol ne relevant pas de l'article NC1 et notamment les constructions à usage d'habitation, à usage de commerce ou de bureau, les établissements industriels classés ou non , les mazets ou abris de jardin (...).'





Les appelants soutiennent qu'en insérant à l'acte la mention qualifiée de 'mensongère' selon laquelle l'immeuble avait fait l'objet d'un permis de construire les intimés leur ont, par négligence, ou de façon intentionnelle, laissé croire qu'ils acquéraient un bien construit avec un permis de construire alors qu'il s'agissait d'un bien sans existence juridique voué à la destruction et dont l'existence même était susceptible de générer des poursuites devant le tribunal correctionnel pour infractions au code de l'urbanisme. 



Les intimés soutiennent que le refus de la déclaration préalable résulte de la zone dans laquelle se trouve l'immeuble dont le pétitionnaire était parfaitement informé, et qu'il n'est pas justifié que par référence au POS les travaux ensuite réalisés auraient été réguliers si un permis de construire avait existé. 

Ils excipent à cet égard de la distorsion entre les dispositions de ce POS en ce qui concerne la possibilité d'extension des bâtiments à usage d'habitation existants et les constatations effectuées par les services de police pendant l'enquête pénale avec la facture de démolition versée aux débats.





Il est d'abord noté que ni la promesse de vente signée entre M. et Mme [U] d'une part, M. [P] et Mme [J] de l'autre le 24 novembre 2004 (sic) par l'intermédiaire de la société [21] , ni l'acte authentique de vente du 28 avril 2004 reçu par Me [I] ne précisent ni ne mentionnent la superficie de la partie bâtie de l'immeuble vendu.



La déclaration préalable présentée le 11 mars 2014 par la Sci [24] a porté d'une part sur la régularisation de la modification et de la surélévation de toiture (de l'immeuble), d'autre part sur un bâtiment situé [Adresse 20]. Elle n'est toutefois pas versée aux débats.



La décision d'opposition à cette déclaration révèle :

- que par arrêté du 8 octobre 1990 a été rejetée une demande de permis de construire pour une demande d'extension de 24,86 m² d'un bâtiment existant de 48,64 m² lui-même réalisé sans autorisation,

- qu'une précédente demande du pétitionnaire la Sci [24] (qui n'est pas non plus versée aux débats) faisait état d'un bâtiment de 245 m² de surface de plancher, sans qu'il soit possible en l'état des pièces produites de déterminer si les travaux d'extension de la surface (de 48,64 m² à 245 m²) ont été réalisés par le vendeur avant 2004, ou par l'acquéreur entre 2004 et 2014, ou par l'un et l'autre successivement et dans quelles proportions.



Enfin, les appelants ont, dans leur mémoire introductif en appel devant la cour administrative d'appel de Marseille, indiqué 'avoir acquis en 2005 une maison d'une surface estimée à 180m² en valeur vénale auquel un coefficient de pondération sur les combles devra être apposé pour un calcul de surface nette. Cette surface n'a jamais été modifiée depuis l'achat sauf la toiture qui a été modifiée et pour laquelle une demande de déclaration préalable (objet du présent recours) a été déposée. Ainsi, en l'espèce, d'une part, la construction acquise il y a 10 ans était déjà en l'état au moment de l'achat, d'autre part et de ce fait, aucune action pénale ou civile n'est plus possible. Enfin, il ressort de l'acte de vente que la maison comportait de l'amiante en toiture et était vétuste en raison de la date de construction.

C'est la raison pour laquelle le gérant de la Sci a fait faire des travaux de réfection de toiture pour procéder au retrait de l'amiante et supprimer la verrière en toiture qui menaçait de s'effondrer. Les travaux dont il était demandé la régularisation portaient donc clairement sur une préservation nécessaire de la maison telle qu'acquise en 2005. Si la maison n'a pas été déclarée antérieurement par les anciens propriétaires au titre des autorisations d'urbanisme, le gérant de la Sci n'en savait rien au moment de l'achat. Pour autant, tenant l'état de vétusté de la maison et la présence d'amiante dans la toiture, les travaux effectués pouvaient être régularisés par la Mairie sans qu'il lui soit opposé une demande de régularisation globale de la maison, impossible à obtenir en raison de la réglementation du POS'.



Or, le devis du 18 septembre 2020 (et non la facture comme indiqué de manière erronée aux conclusions des intimés) de la Sas [16] n'évoque nullement un retrait d'amiante, mais seulement la démolition d'un puits de lumière carré de 12 m² ('démolition cloisons, plancher, tri des déchets - bois, gravats, fer etc - chargement des déchets dans camion benne et transport vers décharge, frais de décharge publique'), la démolition du niveau 1 de l'immeuble d'une surface de 94 m² (idem) et au titre de la charpente et couverture du niveau 1 la reprise de maçonnerie mur et toiture et la pose d'une charpente traditionnelle en bois et couverture en tuiles mécaniques. 



Et le diagnostic amiante de l'immeuble vendu n'a pas été versé aux débats, contrairement au diagnostic parasitaire.



Enfin la preuve du sinistre allégué à type d'infiltrations d'eau et d'effondrement d'une partie de la toiture ayant pu être à l'origine de la nécessité de remise en état de l'immeuble n'est pas administrée.



Aucune obligation de vérification de l'existence d'un permis de construire 'antérieur à 1997' dont l'immeuble aurait pu faire l'objet ne pesait en conséquence sur le notaire, pour garantir l'efficacité de la vente d'un immeuble classé au jour de cette vente en zone non constructible, la constructibilité n'apparaissant ici avoir fait partie du champ contractuel, ni de la promesse de vente, ni de la vente. 



 ***absence de vérifications relatives à la consistance du bien immobilier objet de la vente



Les appelants allèguent que la description du mas telle qu'elle figure à l'acte de vente (mentionnant 7 pièces) diffère totalement (de celle qui en est faite aux) pièces qu'il a annexées à l'acte, et notamment de l'état parasitaire (mentionnant un étage et 15 pièces outre 5 dans les combles).



Les intimés réplique qu'à aucun moment les parties, vendeur ou acquéreur, ne leur ont indiqué que la description (du bien) figurant dans l'acte de vente n'était pas conforme, alors que le vendeur avait pu modifier la consistance intérieure sans que cela n'ait une incidence sur la superficie.



Le bien objet de la vente est désigné à l'acte de vente page 6/31 comme 'un mas à usage d'habitation avec terrain attenant comprenant : séjour, une cuisine, deux chambres, un bureau, une salle de bains, un water-closet'. 

Les superficies respectives du terrain et du bâti n'y sont pas précisées.



Il est désigné au constat d'état parasitaire du 10 mars 2005 joint à l'acte de vente auquel il a été annexé selon mention page 26/31 comme : 

'une maison avec (sic) comprenant un hall, une véranda, une cuisine, un salon, séjour, un dégagement, un toilette, une salle d'eau, un bureau, une buanderie et deux chambre'.



En page 2 sur 3 ce constat désigne ainsi les parties d'immeuble bâties ou non bâties visitées :

'Jardin : (....) Piscine avec margelles, dalles et ciment : NON CONFORME suivant l'article L221-1 défini par la loi 2003-9 du 3 janvier 2003 et le décret 2003-1389

Abri Batterie : sol béton, murs peints, plafond chevrons et plaques en fibro-ciment, une porte bois.

Terrasse entre véranda et chambre 2 : sol carrelé, accès par un escalier bois.

Cuisine d'été : sol carrelé, murs peints, plafond poutre, chevrons, carrelets et tuiles.

Garage : métallique, sol béton.

Abri Moteur : sol béton, murs parpaings. Plafond : hourdis, poutrelles, une porte métal avec encadrement métal.

Combles : au dessus du séjour, de la chambre 1, des toilettes, de la salle d'eau et du bureau. Poutres, carrelets et tuiles. Une évacuation en fibro-ciment.

Véranda : sol en pierres, murs crépis. Plafond : lambris bois, poutres et plaques en polycarbonate. Une porte et une fenêtre en métal avec encadrement métal. Charpente inaccessible.

Porche, Hall, Cuisine, Salon-séjour, Dégagement, Chambre 1, Toilettes, Bureau, Chambre 2

Buanderie.' 



La seule lecture de ce constat a pu permettre à l'acquéreur de constater la différence de consistance du bien qui y est décrite avec sa désignation à l'acte de vente, et aucun manquement à son devoir de conseil ou d'information n'est ici caractérisé à l'encontre du notaire.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la Sci [24], M. [B] [P], M. [W] [P] et son épouse [E] née [D] de leurs demandes à l'encontre de Me [A] [I] et de la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrosa.



Aucune faute susceptible d'engager la responsabilité du notaire n'étant démontrée, les appelants sont déboutés de toutes leurs demandes indemnitaires en conséquence, en particulier l'indemnisation d'un préjudice de perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à l'acquisition du bien, par voie de confirmation du jugement sur ce point. 



Il est relevé qu'à supposer que des fautes aient pu être caractérisée, les préjudices allégués relatifs :

- aux frais et coûts exposés dans le cadre des poursuites pénales,

- au préjudice financier allégué par M. [B] [P] dans le cadre de son activité professionnelle,

- aux préjudices moraux et d'anxiété de celui-ci en qualité de gérant de la Sci [24] et père d'un jeune enfant malade,

- aux préjudices moraux de ses parents en qualité de cautions solidaires de la Sci, présentaient quoi qu'il en soit avec celles-ci un lien de causalité indirect.

*autres demandes



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'article 700.



Les appelants qui succombent en leur appel doivent supporter les dépens de la présente instance.



Ils sont condamnés in solidum à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 7 000 euros à Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrosa.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 23 janvier 2023 (n°RG 19/01344) ;



Y ajoutant, 



Condamne in solidum la Sci [24], M. [B] [P], M. [W] [P] et Mme [E] [D] née [P] aux dépens de la présente instance ;



Les condamne in solidum à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 7 000 euros à Me [A] [I] et la Scp [I]-Spinelli-Morer-Torregrosa ;



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,