Cour d'Appel · 3e chambre civile — 10 avril 2025

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 10 AVRIL 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/05534 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QN5J





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 14 JANVIER 2020 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER 

N° RG 18/00473





APPELANTE :



S.A.S. MAXAL immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 813 221 777, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l'audience par Me Agnès PROUZAT, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMEES :



Madame [X], [V], [J] [W] divorcée [B] prise en sa qualité d'héritière de Madame [Y] [W], née le 28 juin 1936 à [Localité 10], décédée le 23 octobre 2023

née le 18 Juin 1932 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 12].

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [G] [Z] née [H] 

née le 30 novembre 1943 à [Localité 9], 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER





S.A.S. [O] [A] ET [C] [L] venant aux droits de la S.C.P. [A] - SAILLARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Jean-Michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES





Ordonnance de clôture du 21 Janvier 2025



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 février 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ; 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *









EXPOSE DU LITIGE 



Madame [Y] [W] était propriétaire de plusieurs lots (n°6, 12 et 13) d'un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à Montpellier, dont l'un (n° 6) était occupé par madame [G] [H] veuve [Z] au titre d'un contrat de bail conclu le 23 février 1976 en cotitularité avec son époux, décédé en 2003. 



Suivant acte authentique des 20 et 21 février 2017, dressé par maître [O] [A], notaire associé de la SCP [A]-Saillard aux droits de laquelle vient la SAS [A]-[L], madame [Y] [W] a vendu ces lots à la SAS Maxal.



Estimant avoir été privée de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, madame [G] [Z] a, par acte d'huissier de justice du 17 janvier 2018, fait assigner madame [Y] [W] et la SAS Maxal aux fins notamment d'annulation de la vente ainsi intervenue.



Par acte d'huissier de justice du 28 mai 2018, la SAS Maxal a appelé en la cause le notaire instrumentaire, maître [O] [A] et l'étude notariale.



Par jugement du 14 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

- annulé la vente des 20 et 21 février 2017, consentie par madame [Y] [W] à la SAS Maxal selon acte authentique reçu par maître [O] [A], notaire à [Localité 14], en tant qu'elle porte sur le lot n° 6 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis à [Adresse 13], cadastré section HV [Cadastre 1] ;

- désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires de l'Hérault, ou son délégataire, pour accomplir toutes les formalités requises du fait de cette annulation ;

- dit qu'il appartiendra au notaire ainsi désigné de publier la présente décision au service de publicité foncière compétent ;

- dit que les frais afférents aux formalités subséquentes à l'annulation de la vente et à la publication de la présente décision seront supportés in solidum par madame [Y] [W] et la SAS Maxal ;

- condamné madame [Y] [W] à restituer à la SAS Maxal le prix perçu par elle à raison de la vente du lot litigieux, soit la somme de 191 741,08 euros ;

- dit qu'il appartiendra au notaire commis de faire les comptes entre les parties à la vente, afin que chacune soit replacée dans la situation qui était la sienne avant que cette vente intervienne, les loyers perçus par la SAS Maxal devant notamment être restitués par elle à madame [W], diminué des taxes foncières, frais d'assurance propriétaire non occupant et charges de copropriété acquittées par la SAS Maxal depuis la vente, les frais et taxes imputables à la vente annulée étant restitués à la partie qui les avait acquittés au prorata de la superficie du lot n° 6 ;

- rejeté la demande formée par la SAS Maxal quant au remboursement des frais de prêt ;

- dit n'y avoir lieu à expertise et rejeté la demande de provision ad litem formée par madame [W] pour en financer le coût ;

- dit qu'il appartiendra à celle des parties à la vente annulée qui l'aurait acquittée de faire son affaire de la rémunération de l'agence immobilière susceptible d'avoir été mandatée aux fins de la vente annulée ;

- condamné in solidum les parties à la vente à verser à madame [G] [Z] une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice ;

- dit que maître [O] [A] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle pour défaut de conseil et manque d'efficacité, en tant qu'il concerne le lot n° 6, de l'acte authentique qu'il a reçu les 20 et 21 février 2017 ;

- condamné la SCP [A]-Saillard à payer à madame [Y] [W] une indemnité de 10 000 euros en réparation de son préjudice ;

- condamné la SCP [A]-Saillard à verser à la SAS Maxal, en indemnisation de sa perte de chance de revendre le lot n° 6 avec une plus-value, la somme de 10 681 euros ;

- rejeté le surplus des demandes indemnitaires des parties à la vente annulée ;

- rejeté la demande formée par la SCP tendant à voir imposer à madame [G] [Z] de confirmer sa décision de faire jouer son droit de préemption et de déposer en compte séquestre le montant du prix d'achat et des frais y afférents ;

- condamné la SCP [A] à relever et garantir les parties à la vente annulée de la condamnation prononcée à leur encontre de supporter les frais afférents à l'intervention d'un notaire commis pour tirer les conséquences de l'annulation de la vente ainsi que le coût des formalités nécessitées par l'annulation de la vente et la publication du présent jugement ;

- condamné la SCP [A] à les relever et garantir de la condamnation à indemniser Madame [Z] de son préjudice à hauteur de 5 000 euros ;

- condamné in solidum madame [Y] [W] et la SAS Maxal à indemniser madame [G] [Z] de ses frais irrépétibles à hauteur de 4 000 euros ;

- condamné la SCP [A] à relever et garantir les parties à la vente de cette condamnation ;

- condamné la SCP [A] à indemniser Madame [Y] [W] de ses frais irrépétibles à hauteur de 3 000 euros ;

- condamné la SCP [A] à payer la même somme au même titre à la SAS Maxal ;

- condamné la SCP [A] aux entiers dépens de l'instance, les avocats des autres parties étant autorisés, le cas échéant, à solliciter l'application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration enregistrée le 7 février 2020, la SAS Maxal a régulièrement interjeté appel de ce jugement.



Madame [Y] [W] est décédée le 23 octobre 2023.



Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 19 septembre 2024, l'affaire a été radiée du rôle.



Par déclaration du 31 octobre 2024, madame [X] [W], en qualité d'héritière de madame [Y] [W] a saisi la cour d'appel aux fins d'intervention volontaire et de réinscription de l'affaire au rôle.



Par ses conclusions, enregistrées par le greffe le 16 janvier 2025, la SAS Maxal demande à la cour d'appel de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a annulé la vente litigieuse et de débouter madame [G] [Z] de ses demandes.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SAS Maxal de ses demandes afférentes :

o au remboursement des frais de prêt ;

o au remboursement des frais d'agence immobilière ;

o à l'indemnisation intégrale de sa perte de chance de revendre le lot litigieux avec une plus-value et sur le manque à gagner causé par le réinvestissement du profit de la vente ;

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SAS Maxal à verser à Madame [Z] une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice ;

et de :

- condamner solidairement Madame [X] [W] et la SCP [A]-Saillard à lui verser la somme de 8 339,56 euros en remboursement des frais d'agence du lot n° 6 ;

- condamner solidairement les mêmes au remboursement des frais de prêt pour le lot n° 6 ;

- condamner la SCP [A]-Saillard au versement de la somme de 106 815 euros pour le préjudice résultant de l'impossibilité de vendre en réalisant une plus-value ;

- condamner la SCP [A]-Saillard au versement de la somme 89 724 euros pour le manque à gagner causé par le non réinvestissement du profit de la vente ;

- condamner la SCP [A]-Saillard à garantir la SAS Maxal du remboursement du prix de vente en cas d'insolvabilité de madame [W] ;

- débouter Madame [Z] de sa demande de condamnation au versement d'une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice ;

A titre infiniment subsidiaire, elle demande de voir confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

En tout état de cause, elle demande à voir condamner in solidum madame [G] [Z], madame [X] [W] et la SCP [A]-Saillard à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 17 janvier 2025, madame [X] [W] demande à la cour d'appel de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a annulé la vente du lot n° 6 et de :

- condamner madame [G] [Z] à payer et rembourser directement à la SAS Maxal la somme de 191 741,08 euros ;

- condamner la SCP [A]-Saillard à la relever et garantir indemne de toutes les condamnations qui pourraient intervenir contre elle ;

- condamner la SCP [A]-Saillard à supporter le coût des frais afférents aux formalités de publicité foncière et frais notariés liés à l'annulation de la vente du lot n° 6 ;

- condamner la SCP [A]-Saillard à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la SCP [A]-Saillard :

o à la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

o au remboursement de l'agent immobilier s'il y a lieu ;

o aux frais d'actes notariés s'il y a lieu ;

o aux frais de prêt ;

o aux frais de prime d'assurance qui pourraient être demandés par la SAS Maxal ;

o aux loyers perçus par la SAS Maxal, ces derniers devant être restitués à madame [W] ;

- condamner la SAS Maxal et la SCP notariale in solidum à lui rembourser les loyers perçus par la SAS Maxal diminués des taxes foncières et des frais d'assurance, non occupés et charges de copropriété ;

- condamner la SCP de notaires aux dépens.



Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 17 janvier 2025, madame [G] [Z] demande à la cour d'appel de confirmer le jugement dont appel en toutes les dispositions relatives à la vente du bien occupé par elle et les conséquences qui la concernent, à l'exception de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros qu'elle ne dirige plus contre madame [W].

Elle demande en outre à la cour de :

- condamner la SAS Maxal à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SAS Maxal aux entiers dépens d'appel avec droit pour l'avocat soussigné de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 31 août 2023, la SAS [A]-[L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard, demande à la cour d'appel d'infirmer le jugement dont appel et de déclarer irrecevables les demandes de madame [Z]. Subsidiairement, elle demande à la cour de débouter la SAS Maxal, madame [Z], madame [W] et toutes autres parties de quelques prétentions que ce soit à l'encontre de la SCP [A]-Saillard.



La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 21 janvier 2025.



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.





MOTIFS 



A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir " constater ", " rappeler " ou " dire et juger " ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.





Sur la recevabilité des demandes de madame [G] [Z]



L'étude notariale estime les demandes de Madame [Z] irrecevables à défaut de publication de l'assignation en application de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955.



Toutefois, madame [G] [Z] justifie avoir procédé à la publication de l'assignation (pièce n° 10 de madame [G] [Z]).



Dans ces conditions, les demandes de madame [G] [Z] seront déclarées recevables. 





Sur la vente conclue entre madame [Y] [W] et la SAS Maxal



Le tribunal, pour prononcer l'annulation de la vente litigieuse au visa de l'article 10-l de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 dans sa version applicable à l'époque de la vente litigieuse, a retenu qu'il n'était pas contesté qu'aucune notification des conditions et du prix de la vente projetée n'était intervenue au profit de madame [G] [Z], que la vente réalisée au profit de la SAS Maxal était la première vente intervenue suite à la division de l'immeuble et devait par conséquent être qualifiée de vente " consécutive " à la division, aucun délai ne pouvant exonérer le vendeur de son obligation de purger le droit de préemption du locataire, et que madame [G] [Z] avait qualité pour bénéficier d'un droit de préemption. 



La SAS Maxal conteste cette analyse. Elle considère que pour qu'une vente soit qualifiée de " consécutive " il doit être apprécié d'une part le temps écoulé entre la division et la première vente d'autre part la participation des vendeurs à la division de l'immeuble et à la vente de l'appartement et qu'en l'espèce, la vente s'étant réalisée plus de 38 ans après la division de l'immeuble et la division et la vente ayant été réalisées par des propriétaires différents, la vente litigieuse n'est pas consécutive à la division. Elle ajoute que la protection instaurée par la loi de 1975 ne peut bénéficier à un locataire dont le bail est postérieur à la division de l'immeuble, ce qui serait le cas de madame [G] [Z], laquelle ne serait titulaire d'un bail que depuis le 1er octobre 2009. Elle estime enfin que la vente litigieuse portant sur une cession unique de lots de copropriété distincts, (3 lots dont le lot n°6 occupé par madame [G] [Z]), le droit de préemption ne trouve pas à s'appliquer au cas d'espèce. 



Les pièces du dossier établissent clairement que la vente litigieuse n'a pas été notifiée à madame [G] [Z], occupante du lot n°6 qui faisait partie de ladite vente, ce qui n'est au demeurant pas contesté par les parties. 



S'agissant du caractère consécutif à la division de la vente litigieuse, le texte ne prévoyant aucun délai maximal entre la division et la vente, il y a lieu de considérer qu'une vente est 'consécutive à la division' lorsqu'elle intervient postérieurement à ladite division et ce pour la première fois, ce qui au demeurant n'apparaît pas contraire à la définition du terme consécutif au sens de 'se dit de plusieurs choses qui se suivent sans interruption dans le temps' (pièce 10 de la SAS Maxal). Si un arrêt a pu être rendu en sens contraire par la cour de Cassation le 24 novembre 1993, d'une part cet arrêt est isolé et contraire à la jurisprudence habituelle de la cour de cassation en la matière, d'autre part cet arrêt concerne le cas spécifique où il n'est pas établi que le vendeur ait participé à la division de l'immeuble. Dans ces conditions, en l'espèce, il apparaît que la vente litigieuse est bien consécutive à la division.



S'agissant de la qualité de madame [G] [Z], les pièces du dossier établissent qu'avant la signature du bail du 1er octobre 2009 (pièce 7 de madame [G] [Z]), cette dernière était co-titulaire du bail qu'elle avait signé avec son mari, et ce depuis 1976 (pièces 1 et 5 de madame [G] [Z]) et qu'en tout état de cause elle occupe le logement depuis cette date, et ce avec la bonne foi requise par l'article 10-l de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, laquelle bonne foi n'est en l'espèce pas discutée. Par conséquent, madame [G] [Z] dispose des qualités requises par l'article 10-l de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 pour se voir notifier le prix et les conditions de la vente projetée, cette notification valant offre de vente au sens du texte précité. 



S'agissant enfin des caractéristiques de la cession (portant sur plusieurs lots dont celui occupé par madame [G] [Z]), le droit de préemption étant expressément exclu par l'article 10 (III) de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 pour les ventes portant sur un bâtiment entier, ladite exclusion est inapplicable aux ventes groupées (plusieurs lots) comme c'est le cas en l'espèce. De ce point de vue également, la vente litigieuse tombe sous le coup de l'article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975. 



Dans ces conditions, il apparaît que madame [G] [Z] disposait d'un droit de préemption qu'elle n'a pas été en mesure d'exercer, faute de notification par le bailleur du prix et des conditions de la vente projetée. L'obligation de notification du bailleur étant sanctionnée par la nullité de la vente, le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a annulé la vente litigieuse. 





Sur les conséquences de l'annulation de la vente conclue entre madame [Y] [W] et la SAS Maxal



Sur le prix de vente, les frais et taxes imputables à la vente et les loyers 



Le tribunal, relevant que la loi n'imposait nullement au titulaire du droit de préemption ni de justifier qu'elle dispose des fonds nécessaires à l'acquisition, ni même de s'engager à acheter, a estimé que le fait de replacer les parties dans leur état antérieur à la vente imposait :

- à madame [Y] [W] de restituer le prix de vente au prorata de la superficie du lot n° 6, et donc la somme de 191 741,08 euros ;

- la restitution du prorata de frais et taxes imputables à la vente, au prorata de la superficie du lot restitué, 

- au notaire de faire les comptes entre les parties au titre de la période séparant le transfert de jouissance en faveur de la SAS Maxal de la restitution effective du bien à madame [Y] [W], les loyers perçus par la SAS Maxal après la vente devant être restitués à madame [Y] [W] diminués des taxes foncières et charges de copropriétés acquittés.



L'étude notariale, sans demander aux termes du dispositif de ses écritures à voir prononcer l'irrecevabilité de l'action de madame [G] [Z], affirme néanmoins dans le corps de ses conclusions que ladite action serait irrecevable en l'absence d'engagement à acheter le bien litigieux par madame [G] [Z]. 



La SAS Maxal expose avoir notamment réglé des frais d'agence immobilière à hauteur de 8 339,56 euros et des frais de prêt à hauteur de la somme de 1 779,10 euros.



Ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, aucune disposition légale n'impose à madame [G] [Z] ni de prendre l'engagement d'acheter ni de justifier de ce qu'elle dispose des fonds nécessaires à l'achat, l'article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 prévoyant justement la possibilité pour le titulaire du droit de préemption entendant exercer ce dernier de recourir à un prêt. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de l'étude notariale tendant à imposer à madame [G] [Z] de confirmer sa décision de faire jouer son droit de préemption et de déposer en compte séquestre le montant du prix d'achat et des frais y afférent, et madame [X] [W] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner madame [G] [Z] à payer et rembourser à la SAS Maxal la somme de 191 741,08 euros. 



Concernant les conséquences de l'annulation de la vente, qui impose que les parties soient replacées dans leur état antérieur à la vente annulée, le tribunal a ordonné la restitution du prix de vente au prorata de la superficie du lot n° 6, et donc la somme de 191 741,08 euros, la restitution du prorata de frais et taxes imputables à la vente, au prorata de la superficie du lot restitué, et dit qu'il appartiendra au notaire de faire les comptes entre les parties au titre de la période séparant le transfert de jouissance en faveur de la SAS Maxal de la restitution effective du bien à madame [Y] [W], les loyers perçus par la SAS Maxal après la vente devant être restitués à madame [Y] [W] diminués des taxes foncières et charges de copropriétés acquittés. Ces dispositions apparaissant justifiées eu égard aux demandes des parties et aux éléments du dossier, le jugement sera confirmé sur ces points. 



S'agissant toutefois des frais d'agence immobilière et les frais de prêt, si lesdits frais ont effectivement été déboursés par la SAS Maxal (notamment pièce 3 de la SAS Maxal), toutefois le préjudice qui en découle ne résulte que d'une perte de chance dans la mesure où il est impossible de savoir, si le droit de préemption de madame [G] [Z] avait été respecté, quelles en auraient été les conséquences : la vente aurait-elle été réalisée, et si oui au profit de qui (madame [G] [Z] n'étant en rien tenue d'exercer son droit) ' Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de condamnation formulée par la SAS Maxal à l'encontre de madame [X] [W] mais à hauteur de 50 % du montant réclamé (correspondant à l'estimation de la perte de chance), soit 4 169,78 euros pour les frais d'agence et 889,55 euros pour les frais de prêt assumés par la SAS Maxal pour l'acquisition du lot n°6 litigieux.



Sur le préjudice de madame [G] [Z]



Le tribunal a estimé que madame [G] [Z] avait subi un préjudice du fait qu'elle a continué à verser des loyers alors qu'elle aurait pu devenir propriétaire du bien litigieux si son droit de préemption avait été respecté, et avait donc perdu une chance d'acquérir le logement qu'elle occupe, et a fixé le montant dudit préjudice à la somme de 5 000 euros, qui est acceptée par madame [G] [Z], sauf à dire que la condamnation ne concernera pas madame [X] [W]. 



La SAS Maxal estime que madame [G] [Z] ne rapporte pas la preuve de son préjudice, puisqu'elle ne démontre pas qu'elle aurait été en mesure de s'acquitter du prix de vente. Elle ajoute que les loyers qu'elle a payés ne sont que la contrepartie du bien dont elle a la jouissance.



Madame [G] [Z] s'est vue privée de la possibilité d'exercer son droit de préemption. Elle a à ce titre subi un préjudice puisqu'elle a perdu une chance d'acquérir. Ceci étant, elle n'avait, et n'a toujours, aucune obligation d'exercer son droit de préemption étant précisé au surplus que les dispositions législatives applicables lui donnaient la possibilité de recourir à un prêt. 



Ainsi, le préjudice qu'elle a subi d'une part est réel, d'autre part résulte d'une perte de chance que le tribunal a justement évalué à la somme de 5 000 euros compte tenu notamment de la période d'immobilisation du bien. 



Le jugement sera confirmé, sauf en ce qu'il comporte une condamnation à l'égard de madame [W], madame [G] [Z] ayant renoncé à cette demande à son encontre. 





Sur la responsabilité du notaire 



Sur la faute



Le tribunal, relevant que la purge des droits de préemption relevait de la mission habituelle du notaire, a estimé qu'en n'ayant pas procédé à la purge du droit de préemption du locataire, le notaire avait manqué à son obligation d'information des parties à l'acte et rédigé un acte inefficace et donc commis une faute engageant sa responsabilité. 



L'étude notariale, qui estime qu'il n'existe en l'espèce ni faute ni préjudice ni lien de causalité entre la faute et le préjudice ne discute, aux termes de ses écritures, que l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 



La faute du notaire apparaît clairement dans la mesure où, ainsi que parfaitement relevé par le tribunal par des motifs que la cour adopte, le notaire n'a pas procédé à la purge du droit de préemption du locataire et a ainsi manifestement manqué à son obligation d'information des parties à l'acte et rédigé un acte inefficace.





Sur les préjudices et les liens de causalité entre la faute et les préjudices



S'agissant du préjudice subi par madame [Y] [W], venderesse dont la bonne foi n'est pas remise en cause, et qui consiste dans les tracas de la présente procédure et le fait d'avoir à restituer le prix d'acquisition puis de nouveau d'envisager la vente, son lien de causalité avec la faute notariale apparaît manifeste, puisque ledit préjudice n'aurait pas existé si le notaire avait procédé à la purge du droit de préemption du locataire dès lors que la vente, quelque soit l'acquéreur, serait intervenue de manière sécurisée du point de vue du droit de préemption et n'aurait pas encouru l'annulation de ce chef. Ce préjudice apparait avoir été justement évalué par le premier juge, eu égard aux éléments du dossier, à la somme de 10 000 euros et le jugement sera confirmé sur ce point. 



S'agissant des préjudices subis par la SAS Maxal, cette dernière invoque :

- l'impossibilité de vendre avec une plus-value qui devait s'élever à la somme de 106 815 euros, préjudice directement imputable à la faute notariale puisque si le notaire avait permis l'exercice du droit de préemption, soit madame [G] [Z] aurait acquis le bien et la SAS Maxal aurait alors pu se tourner vers d'autres possibilités d'investissement qui se sont amoindries avec les années, les prix de vente au mètre carré ayant augmenté de 18% dans le secteur considéré, soit elle ne l'aurait pas acquis et la SAS Maxal aurait pu réaliser la plus-value-projetée sur ce bien,

- l'impossibilité de réinvestir le profit escompté du fait de la revente du bien avec plus-value et de réaliser une plus-value supplémentaire de 89 724 euros, ce qui lui paraît également imputable à la faute du notaire, qui a eu pour conséquence une immobilisation du bien pendant quatre années,



Le tribunal a retenu le préjudice lié à l'impossibilité de vendre avec une plus-value et son imputabilité avec la faute du notaire et a estimé que ledit préjudice était constitué par la perte de chance de revendre le bien avec plus- value, perte de chance estimée à 20 %, d'où un montant de préjudice de 10 681 euros. Il a rejeté la demande de la SAS Maxal au titre de l'impossibilité de réinvestir le profit escompté à défaut de caractère actuel et certain dudit préjudice. 



Le notaire estime pour sa part que le lien de causalité entre la faute évoquée et les préjudices n'est pas établi. Il fait valoir qu'aucun mécanisme juridique n'aurait pu permettre d'échapper à l'application du droit de préemption, et que de ce fait la SAS Maxal n'aurait de toute façon pas pu prétendre à bénéficier d'une plus-value.





La SAS Maxal, du fait de l'annulation de la vente litigieuse, n'a pas été privée de la réalisation de la plus-value escomptée sur le bien, puisque cette plus-value n'était pas certaine, étant dépendante d'éléments extérieurs (aléas liés aux travaux, prix du marché'..), que ce soit sur le bien litigieux ou, en cas d'exercice du droit de préemption par madame [G] [Z], sur un bien équivalent. 



En revanche, elle se voit incontestablement privée de la chance de réaliser la plus-value qu'elle avait escompté sur ledit bien et qui peut être évaluée eu égard aux éléments du dossier à la somme de 106 815 euros. Compte tenu des aléas entourant cette plus-value (exercice ou non du droit de préemption par madame [G] [Z], aléas liés aux travaux, au prix du marché'..), cette perte de chance apparaît avoir été justement évaluée par le tribunal à 20 % du montant de la plus-value escomptée, le tribunal ayant néanmoins commis une erreur de calcul en fixant le préjudice à la somme de 10 681 euros, puisque ce dernier ressort à la somme de 106 815 x 20 % = 21 363 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. 



Ainsi que parfaitement retenu par le tribunal, par des motifs que la cour adopte, il ne peut en revanche pas être retenu l'existence d'une seconde perte de chance ayant pour base la première perte de chance, le préjudice n'étant en l'espèce ni actuel ni certain. Le jugement sera confirmé sur ce point. 





Sur la garantie du notaire s'agissant du prix de vente, des frais et taxes imputables à la vente et des loyers 



Le tribunal a condamné l'étude notariale à garantir 

- les parties à la vente annulée de la condamnation prononcée à leur encontre de supporter les frais afférents à l'intervention d'un notaire pour tirer les conséquences de l'annulation de la vente, ainsi que le coût des formalités nécessitées par l'annulation de la vente et la publication du jugement (ce qui n'est pas discuté en cause d'appel),

- les parties de la condamnation à indemniser madame [G] [Z] de son préjudice à hauteur de 5 000 euros,

rejetant le surplus des demandes. 



Madame [X] [W] demande la garantie du notaire s'agissant de toutes les condamnations pouvant intervenir contre elle, et donc du remboursement des frais exposés lors de la vente du bien objet du litige (prix de vente, frais de vente'.) 



La SA Maxal demande la condamnation de l'étude notariale à la garantir du remboursement du prix de vente en cas d'insolvabilité de madame [X] [W], qu'elle subodore. 





L'étude notariale souligne quant à elle que le notaire qui n'est pas partie à l'acte ne peut être tenu à la restitution du prix de vente, des frais d'agence, frais de prêt, charges de copropriété, primes d'assurance et taxes foncières et qu'il ne doit sa garantie sur ces points qu'en cas d'insolvabilité établie de l'une des parties à l'acte, ce qui n'est pas justifié en l'espèce.



S'agissant du prix de vente, des frais de vente, des charges de copropriété, des primes d'assurance habitation et des taxes foncières, le notaire, qui, ainsi qu'il l'indique très justement, n'est pas partie à l'acte de vente, ne peut être condamné à garantir les parties qu'en cas d'insolvabilité de l'une d'elle, qui n'est en l'état actuel aucunement établie par les pièces du dossier. 



Dans ces conditions, l'étude notariale sera condamnée à garantir les parties à la vente du remboursement du prix de vente, des frais de vente, des charges de copropriété, des primes d'assurance habitation et des taxes foncières uniquement en cas d'insolvabilité de l'une des parties. 



S'agissant en revanche de la perte de chance au titre des frais d'agence et des frais de prêt, il apparaît que le préjudice de la SAS Maxal est directement lié à la faute du notaire, puisque ledit préjudice n'aurait pas existé si le notaire avait permis le respect du droit de préemption de madame [G] [Z], et qu'il doit dès lors être au final assumé par le notaire, qui sera condamné à en garantir le montant. 



 

Sur les frais irrépétibles et les dépens



Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera confirmé. 



En cause d'appel, la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Legros, et à payer à madame [X] [W], à madame [G] [H] veuve [Z] et à la SAS Maxal chacun la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare madame [G] [H] veuve [Z] recevable en ses demandes ; 



Constate que madame [G] [H] veuve [Z] renonce à sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5 000 euros à l'encontre de madame [X] [W] ; 



Déboute madame [X] [W] de sa demande tendant à voir condamner madame [G] [H] veuve [Z] à payer et rembourser à la SAS Maxal la somme de 191 741,08 euros ; 



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu'il a débouté la SAS Maxal de sa demande au titre des frais de prêt, dit qu'il appartiendra à celle des parties à la vente annulée qui l'aurait acquittée de faire son affaire de la rémunération de l'agence immobilière susceptible d'avoir été mandatée aux fins de la vente annulée, condamné madame [Y] [W] à payer à madame [G] [H] veuve [Z] la somme de 5 000 euros et condamné la SCP [A]-Saillard à verser à la SAS Maxal en indemnisation de sa perte de chance de vendre le lot n°6 avec plus-value un montant de 10 681 euros ;



Statuant des chefs infirmés,



Condamne madame [X] [W] prise en sa qualité d'héritière de madame [Y] [W] à payer à la SAS Maxal la somme de 4 169,78 euros au titre des frais d'agence et la somme de 889,55 euros au titre des frais de prêt ; 



Y ajoutant,



Dit que madame [X] [W] n'est pas tenue à la condamnation à hauteur de 5 000 euros au profit de madame [G] [Z] ; 



Dit que la somme à laquelle la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard est condamnée à l'égard de la SAS Maxal au titre de la perte de chance de vendre le lot n°6 avec plus-value, s'élève à un montant de 21 363 euros ; 



Dit que la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard devra garantir la SAS Maxal et madame [X] [W] du remboursement du prix de vente, des frais de vente, des charges de copropriété, des primes d'assurance habitation et des taxes foncières uniquement en cas d'insolvabilité de l'une des parties ; 



Condamne la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard à garantir madame [X] [W] prise en sa qualité d'héritière de madame [Y] [W] de sa condamnation à payer à la SAS Maxal la somme de 4 169,78 euros au titre des frais d'agence et la somme de 889,55 euros au titre des frais de prêt ; 



Condamne la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard à payer à madame [X] [W] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard à payer à madame [G] [H] épouse [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard à payer à la SAS Maxal la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS [O] [A] et [C] [L] venant aux droits de la SCP [A]-Saillard aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Legros.





Le greffier, Le président,