Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 10 avril 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 AVRIL 2025









N° RG 21/07010 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPK4









[Z] [T] [E] [L] [N]

[R] [D] [P] épouse [N]

S.A.R.L. SAINT LOUIS IMMOBILIER



c/



[J] [X]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/06484) suivant déclaration d'appel du 22 décembre 2021





APPELANTS :



[Z] [T] [E] [L] [N]

né le 18 Mai 1947 à [Localité 7]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]



[R] [D] [P] épouse [N]

née le 20 Octobre 1949 à [Localité 10]

de nationalité Française

Retraitée, 

demeurant [Adresse 1]



S.A.R.L. SAINT LOUIS IMMOBILIER

Société à responsabilité limitée au capital de 8.000 euros, immatriculée au RCS de SAINTES sous le numéro 491 418 034, et sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légale Madame [M] [O]



Représentés par Me Jean-françois GAUSSEN de la SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[J] [X]

né le 21 Juin 1973 à [Localité 11]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 6] / CANADA



Représenté par Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d'avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me François POULET de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué à l'audience par Me JOUVE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 février 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN 



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



1. Aux termes d'un compromis de vente du 2 octobre 2019, M. [J] [X] s'est engagé à acquérir de M. [Z] [N] et de Mme [R] [P] épouse [N] (ci après les époux [N]) un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 9] à [Localité 8] en Charente et figurant au cadastre sous la référence B n° [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 2] au prix principal de 620 000 euros, sous différentes conditions suspensives en faveur de l'acquéreur, tenant notamment à l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant de 589 100 euros au taux maximum de 2% l'an sur 20 ans, la signature de l'acte authentique devant intervenir le 15 février 2020 au plus tard en l'étude de Me [H] [B], notaire. 



L'acte prévoyait également que la réalisation des conditions suspensives ouvrait droit pour l'agent immobilier, la Sarl Saint Louis Immobilier, à la perception d'une commission de 25 000 euros. 



L'acte comportait, par ailleurs, une prévision de clause pénale égale à 10 % du prix de vente, soit 62 000 euros, à la charge de la partie se refusant à exécuter ses engagements. 





2. Prenant acte du refus de l'acquéreur de régulariser la vente et faisant valoir que ce dernier justifiait de manière insuffisante des démarches qu'il aurait effectuées afin d'obtenir un prêt conforme aux termes du compromis susvisé, les époux [N] et la société Saint Louis Immobilier ont, par exploit d'huissier en date du 28 août 2020 assigné M. [X] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter notamment la condamnation de ce dernier à leur payer, d'une part, la somme de 62 000 euros au titre de la clause pénale et, d'autre part, la somme de 25 000 euros au titre de la commission due à l'agence immobilière. 





Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à « constater » et « dire et juger » figurant dans le dispositif des écritures des parties,

- débouté les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier de l'ensemble de leurs demandes au fond, 

- condamné in solidum les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier à payer à M. [X] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté les demandes des époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier aux entiers dépens de l'instance, 

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 



2. Les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier ont relevé appel du jugement le 22 décembre 2021.





Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 avril 2023, les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1589, 1231-5et 1304 et suivants du code civil :

- d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a 

- débouté les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier de l'ensemble de leurs demandes au fond, 

- condamné in solidum les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier à payer à M. [X] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté les demandes des époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné les époux [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier aux entiers dépens de l'instance, 

en conséquence, 

- de condamner M. [X] au titre de la clause pénale, au paiement d'une indemnité forfaitaire de 62 000 euros aux consorts [N], en réparation de leur préjudices économique et financier, 

- de condamner M. [X] au paiement de 25 000 euros au profit de la Société Saint Louis Immobilier, au titre de la commission qui leur est due, 

- de rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir, 

- de condamner M. [X] au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner M. [X] aux entiers dépens et frais irrépétibles. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2023, M. [X] demande à la cour, sur le fondement des articles 1231-5 alinéa 2 et 1304 alinéa 1 du code civil :

- de confirmer le jugement en date du 17 novembre 2021 en ce qu'il a débouté les époux [N] et la société Saint Louis Immobilier de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, 

- de juger que la condition suspensive d'obtention du prêt ne peut être réputée acquise, 

- de juger que la condition suspensive litigieuse n'a pas défailli par sa faute, 

en toute hypothèse, 

- de juger qu'il n'a pas été procédé à la notification du compromis prévue aux articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l'habitation, 

- de juger qu'il est dès lors fondé à exercer par les présentes son droit de rétractation, 

- de débouter en tout état de cause les consorts [N] et la Sarl Saint Louis Immobilier de l'intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions, 

- de les condamner in solidum à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, outre les entiers dépens de l'instance, 

à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour de céans considérait que la condition suspensive doit être réputée accomplie,

- de réduire dans les plus notables proportions les prétentions des demandeurs, 

- de juger que l'indemnité allouée au titre de la clause pénale ne saurait être supérieure à 1 euros, faute de justifier de la situation actuelle du bien immobilier,

- de juger que les dommages intérêts qui seraient alloués à la Société Saint Louis Immobilier ne pourraient être supérieurs à 1 euros. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2025.





MOTIFS



3. Le tribunal a considéré que M. [X] rapportait suffisamment la preuve qu'il avait entrepris des démarches conformes à ses engagements afin d'obtenir un prêt conforme aux caractéristiques fixées dans le compromis de vente.



4. Les appelants soutiennent que M. [X] avait au contraire sollicité des prêts à des montants supérieurs aux conditions prévues dans le compromis de vente ce qui avait entraîné des refus de prêter de la part des banques et constituait une faute de l'intimé. Dans ces conditions, la condition suspensive d'obtention du prêt doit être réputée accomplie conformément à l'article 1304-3 du code civil. 



M. [X] oppose qu'il n'a commis aucune faute et qu'il a ainsi respecté ses obligations découlant du compromis de vente. En effet,Il rapporte la preuve des démarches qu'il a entreprises avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique en vue d'obtenir un prêt conforme aux caractéristiques fixées dans le compromis. Il n'a ainsi commis aucune faute. A titre, subsidiaire, il fait valoir qu'il pouvait se rétracter alors que l'agent immobilier n'est pas en mesure de rapporter la preuve de la signature par ses soins de l'accusé de réception de la lettre par laquelle il était obligatoire de lui notifier cette possibilité de rétractation. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite la minoration du montant de la clause pénale.



***



5. Aux termes de l'article 1589 alinéa 1 du code civil :

« La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »



Aux termes de l'article 1304 alinéa 2 du même code :

« La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. »



Aux termes de l'article suivant 1304-3 :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »



6. En l'espèce, aux termes du compromis de vente signé entre les époux [N] et M. [X], il était expressément prévu que': 



«'L'acquéreur déclare que son acquisition sera financée de la façon suivante :

A l'aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 100.000,00 '

A l'aide de prêts bancaires ou assimilés d'un montant de 591.700,00 '

SOIT UN TOTAL EGAL A LA SOMME A FINANCER 691.700,00 ' »

« C. Déclaration de l'acquéreur

L'acquéreur déclare :

que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêts qu'il se propose de solliciter.

['] »

« D. Caractéristiques des prêts

L'acquéreur déclare que ses ressources lui permettent de solliciter ces prêts et qu'il se propose de les contracter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement soit

Montant global des prêts à solliciter 591.700 '

Taux d'intérêts maximum (hors frais de dossier, d'assurance et d'hypothèque) 2% /an

Durée du prêt 20 années'»



Lorsque M. [X] a été convoqué par le notaire pour signer l'acte authentique il a alors indiqué qu'il n'avait pas pu obtenir le prêt nécessaire à son acquisition.



Sur les demandes des époux [N] de justifier des demandes de prêt qu'il avait entreprises, il a communiqué dans un premier temps une attestation de la banque LCL aux termes de laquelle il aurait sollicité un prêt supérieur à son engagement ( 645.000 ' et une durée de 25 ans) et une attestation d'un courtier qui permettait de constater qu'il avait également sollicité un prêt supérieur à ce qui était prévu ( 620.000 '.)



Sur demande de paiement de la clause pénale par les époux [N], M. [X] indiquait le 8 juillet 2020, par la voie de son avocat qu'il était toujours disposé à acheter l'immeuble litigieux.



Toutefois, dans le cadre de la présente procédure devant le premier juge, M. [X] a communiqué des pièces démontrant que le 21 octobre 2019, il avait bien sollicité de sa banque un prêt dans les conditions fixées dans le compromis de vente et que cette demande lui avait été refusée ( cf': pièce n° 11 et 12 de l'appelant)



Il peut paraître curieux que M. [X] n'ait pas communiqué aussitôt ces refus de prêt de sa banque alors que dans un premier temps il avait communiqué des justificatifs de demandes de prêt à des conditions différentes de celles portées dans le compromis de vente. Toutefois, ces correspondances de la banque ne peuvent être qualifiées d'attestations de complaisance alors qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'elles auraient été établies pour les seuls besoins de la présente procédure. 



Notamment, l'absence de réponse de la banque à la sommation interpellative qui lui a été délivrée par les appelants ne sauraient constituer une quelconque reconnaissance d'un mensonge par le prêteur. 



En outre, on ne peut tirer aucune conséquence de l'absence de la communication d'un formulaire idoine de demande de prêt par l'intimé auprès de la banque LCL, alors que le compromis de vente n'exigeait pas la rédaction d'un tel formulaire.



Par ailleurs, les demandes de prêts non conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse d'achat, mais postérieures au refus de la banque de prêter dans les conditions prévues dans le contrat sont sans incidence à partir du moment où l'acquéreur qui ne peut obtenir un prêt conforme a respecté ses engagements et se trouve alors libre de demander tout autre prêt à d'autres conditions, même si les appelants étaient légitimement en droit de s'interroger sur la logique d'une telle démarche, car il apparaît fort improbable que l'on puisse obtenir un prêt supérieur à celui qui a été refusé par la même banque pour un montant inférieur. 



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, même si les interrogations des appelants étaient légitimes.



Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens d'appel. Toutefois, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés devant la cour d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement entrepris, y ajoutant':



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne in solidum M. [Z] [N] et Mme [R] [P] épouse [N], d'une part et la SARL Saint Louis d'autre part aux dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,