Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/11068 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PQH

N° MINUTE : 10/2025







JUGEMENT 
rendu le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. SEQENS, IMMEUBLE BE [Adresse 7] - [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C0199

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11068 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PQH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mars 1982 soumis aux dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, la société [Adresse 6] désormais dénommée la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [C] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 5], 2ème étage, appartement n°A3214) à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la société SEQENS a fait délivrer à Monsieur [C] [X] un commandement de payer la somme de 7 776,91 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024 en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [C] [X],
- ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef,
- condamner Monsieur [C] [X] à payer la somme de 9 575,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte et à compter de l'assignation sur le surplus, outre les loyers et charges contractuels jusqu'à la résiliation du bail, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges,
- condamner Monsieur [C] [X] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement.

A l'audience du 14 janvier 2025, la société SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 12 379,18 euros selon décompte arrêté au 15 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Assigné à étude, Monsieur [C] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour l'exposé des moyens de la demanderesse à l'appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [C] [X] est soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. 
Ainsi, en l'absence de renouvellement du bail sous l'empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l'article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

Sur la résiliation du bail

Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 1728 du code civil.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En matière de bail, l'article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail conclu le 4 mars 1982 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement (page 4) et la société SEQENS par acte de commissaire de justice du 5 août 2024 a fait délivrer à Monsieur [C] [X] un commandement visant la clause résolutoire de payer dans un délai d'un mois la somme principale de 7 776,91 euros au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction et de l'habitation qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais, il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l'année précédente, l'organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

En l'espèce, il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que la société SEQENS a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 1 117,50 euros par mois de janvier à juillet 2024 pour un total de 7 822,50 euros ainsi que des frais d'enquête SLS (25 euros), sans pour autant justifier de l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception d'une mise en demeure préalable notifiant son intention de faire application d'un supplément de loyer de solidarité, l'accusé de réception de la mise en demeure du 5 décembre 2023 n'étant pas produit.

Il en résulte qu'après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (7 822,50 euros) et des frais d'enquête SLS (25 euros), Monsieur [C] [X] n'était à la date de délivrance du commandement redevable d'aucun arriéré de loyers et charges de sorte que la clause résolutoire n'a pu emporter résiliation de plein droit, ses conditions d'application n'étant pas réunies.
En conséquence, les demandes de la société SEQENS tendant à voir constater la résiliation du bail, à ordonner l'expulsion du preneur et à le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

Il résulte des dispositions des articles 1217 et 1224 du code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut en cas d'inexécution suffisamment grave, provoquer la résolution du contrat. 

En matière de bail plus précisément, l'article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.

Il appartient toutefois au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, la société SEQENS justifie sa demande de résiliation judiciaire par le défaut de paiement régulier des loyers, l'absence de souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs et l'inoccupation des lieux depuis plus d'un an.

La seule production d'un décompte de régularisation de charges pour l'année 2022 à l'examen duquel il apparaît qu'aucune consommation d'eau n'a été facturée au preneur et d'un relevé du compteur individuel (cette dernière pièce n'étant pas visée dans le bordereau annexé à l'assignation et n'apparaissant donc pas avoir été communiquée contradictoirement) est insuffisante à justifier que le logement loué ne constitue pas la résidence principale de Monsieur [C] [X] pour ne pas y résider au moins huit mois par an, comme imposé par l'article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948 et par les stipulations contractuelles du bail (article 1° des conditions générales), en l'absence de tout autre élément notamment des témoignages des voisins et du gardien ou d'un procès-verbal de constat par commissaire de justice justifiant des conditions d'occupation de l'appartement.

En revanche, il ressort de l'historique de compte versé aux débats arrêté au 6 janvier 2025, qu'après déduction des surloyers facturés à tort jusqu'au 24 juillet 2024 (7 822,50 euros) date à laquelle une mise en demeure a été adressée par la société SEQENS conformément aux dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, et des frais de contentieux qui relèvent des dépens (169,47 euros facturés le 31 août 2024), Monsieur [C] [X] reste redevable d'une somme de 4 387,21 euros (12 379,18 euros - 7 822,50 euros -169,47 euros), ce qui représente l'équivalent de 10 mois d'arriéré de loyers et charges et caractérise ainsi un manquement du preneur à son obligation essentielle du paiement des loyers aux termes convenus au sens des dispositions de l'article 1728 du code civil.

En outre, il apparaît qu'en violation des stipulations du bail (article 13° des conditions générales), Monsieur [C] [X] n'a pas fait parvenir son attestation d'assurance multirisque habitation, bien qu'une mise en demeure lui ait été adressée à cet effet le 4 juillet 2024, obligeant la société SEQENS à souscrire pour son compte un contrat d'assurance couvrant sa responsabilité locative et qui lui est facturé 2,90 euros par mois, ainsi que cela résulte de l'historique de compte produit.

Compte tenu des risques financiers et de responsabilité, en cas notamment d'incendie ou de dégâts des eaux, cette absence de justification de souscription d'une assurance locative et le défaut de paiement régulier des loyers pendant près d'un an sera jugé comme suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur à compter de ce jour.

Monsieur [C] [X] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1728 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 4 387,21 euros selon décompte arrêté au 6 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec en l'absence de dette due au jour de la délivrance du commandement de payer intérêts au taux légal sur la somme de 1583,22 euros (9 575,19 euros - 822,50 euros - 169,47 euros) à compter de la délivrance de l'assignation en application de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [C] [X] sera également condamné aux loyers et charges dus jusqu'à la date de la résiliation du bail de janvier à avril 2025, soit la somme de 1 746,88 euros (436,72 euros x 4) et sauf justification par le preneur du montant de ses revenus les suppléments de loyer de solidarité dus sur la même période, soit la somme de 4 470 euros 
(1 117,50 euros x 4).

Enfin, Monsieur [C] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant du loyer et des charges soit la somme actuelle de 436,72 euros, hors SLS lequel n'est plus du, puisque le défendeur étant désormais sans droit ni titre, il n'est plus tenu aux obligations contractuelles du bail.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [X], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision, mais au vu de la solution du litige pas du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEQENS les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 4 mars 1982 entre la société [Adresse 6] désormais dénommée la société SEQENS et Monsieur [C] [X] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 5], 2ème étage, appartement n°A3214) à [Localité 9] aux torts du preneur, à compter de ce jour,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [C] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à la société SEQENS la somme de 4 387,21 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024) correspondant à l'arriéré des loyers et charges et auxsuppléments de loyer de solidarité avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 583,22 euros à compter du 28 novembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à la société SEQENS la somme de 1 746,88 euros au titre des loyers et charges dus de janvier à avril 2025 et défaut de justification par Monsieur [C] [X] du montant de ses revenus la somme de 4 470 euros au titre des suppléments de loyer de solidarité dus sur la même période,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant du loyer et des charges hors SLS, soit actuellement la somme mensuelle de 436,72 euros, 

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à verser à la société SEQENS une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société SEQENS de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection