Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/10168 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HD4

N° MINUTE : 6/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
RIVP, [Adresse 5], représentée par le cabinet de Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque B0096

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté
Madame [M] [L] [I] [B], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10168 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HD4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2002, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [L] [B] et à Madame [M] [I] [B] épouse [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 485,87 euros et 80 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [L] [B] et à Madame [M] [I] [B] épouse [L] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 477,43 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [B] et de Madame [M] [I] [B] épouse [L] et de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,
- condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 333,77 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire,
- condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] au paiement de la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion.

À l'audience du 14 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 332,95 euros selon décompte du 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [M] [I] [B] épouse [L], comparante en personne, a indiqué avoir effectué le 7 janvier 2025 un versement de 700 euros n'apparaissant pas sur le décompte et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 50 euros par mois en plus du loyer courant.


Assigné à étude, Monsieur [L] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 24 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu à effet au 1er juillet 2002 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 477,43 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule la somme de 430,17 euros ayant été réglée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 septembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] sont redevables de la somme de 2 332,95 euros à la date du 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Madame [M] [I] [B] épouse [L] indique avoir effectué le 7 janvier 2025 un versement de 700 euros lequel sera déduit des sommes dues une fois les sommes reçues par la bailleresse.

Dans ces conditions, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 332,95 euros arrêtée au 7 janvier 2025 terme de décembre 2024 inclus, avec en l'absence de précision intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 333,77 euros en application de l'article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l'échéance de janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] ont repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Dès lors, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [L] [B] et de Madame [M] [I] [B] épouse [L] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 1er juillet 2002 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) d'une part, Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 8] sont réunies à la date du 23 septembre 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 2 332 95 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 333,77 euros à compter du 21 octobre 2024,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] soient condamnés solidairement à verser à LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [M] [I] [B] épouse [L] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.