Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/10260 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDE

N° MINUTE : 7/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Adresse 7], représentée par le cabinet de Me HENNEQUIN Catherine, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque P 483

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté
Madame [M] [O], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10260 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2011, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [X] [T] et à Madame [M] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 470,13 euros et 125 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 7 août 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [X] [T] et à Madame [M] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 439,86 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 23 octobre 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [O] ainsi que celle tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 053,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail,
- condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l'audience du 14 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 521,68 euros selon décompte du 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. La bailleresse a par ailleurs sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement au profit de ses locataires de 50 euros par mois.

Assignés à étude, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 25 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le 3 mars 2011 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024 pour la somme en principal de 
1 439,86 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 octobre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] sont redevables de la somme de 521,68 euros à la date du 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 521,68 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation échues arrêtés au 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité insérée au bail (article 8).

Ils seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l'échéance de janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] ont repris le règlement du loyer courant et la bailleresse sollicite au bénéfice de ses locataires l'octroi de délais de paiement de 50 euros par mois suspendant les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [O] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2011 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) d'une part, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 6] sont réunies à la date du 8 octobre 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 521,68 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, 

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 50 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] soient condamnés solidairement à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [M] [O] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président