Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/01922 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BPV

N° MINUTE : 2/2025







JUGEMENT 
rendu le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, [Adresse 1], représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque L0168

DÉFENDERESSE
Madame [K] [W], demeurant [Adresse 4] - Et désormais [Adresse 2] - représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,11 Boulevard de Strasbourg 75010 Paris, Toque B1102, aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-010610 du 23/04/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière








Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01922 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BPV


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2020, l'indivision [D] aux droits de laquelle vient la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a donné à bail à Madame [K] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 835 euros outre 36 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023 la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait délivrer à Madame [K] [W] un commandement de payer la somme de 1 483,81 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024 la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a assigné Madame [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en constat et à défaut prononcé de la résiliation du bail, expulsion et paiement.

La procédure évoquée à l'audience du 10 octobre 2024 puis mise en délibéré a fait l'objet d'une réouverture des débats compte tenu de l'indisponibilité du magistrat.

À l'audience du 14 janvier 2025 la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS représentée par son conseil s'est désistée de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement, a conclu au débouté de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et a sollicité la condamnation de Madame [K] [W] à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Au soutien de ses demandes, la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS fait valoir que Madame [K] [W] a été relogée et la dette soldée et qu'en dépit de la démolition imminente de l'immeuble, elle a effectué les réparations demandées par sa locataire et a ainsi satisfait à son obligation de délivrance et d'entretien des lieux loués. 

Elle considère en outre que le logement n'est pas indécent et que la défenderesse ne justifie ni de la réalité ni du montant de son préjudice.

Madame [K] [W] représentée par son conseil a sollicité la condamnation de la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS à lui payer la somme de 11 582 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et le débouté des demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [K] [W] invoque l'indécence de son logement et un manquement du bailleur à son obligation d'entretien de la chose louée en raison de la présence d'une forte humidité et d'infiltrations d'eau. Elle évalue son trouble de jouissance du 20 mai 2022 date d'établissement d'un rapport de recherche de fuite au 9 octobre 2024 à 50 % du loyer hors charges.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur le désistement partiel

En application des articles 394 et 399 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, il convient de constater le désistement de la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation, auquel Madame [K] [W] ne s'est pas opposé.

Sur la demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 dispose qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose d'une action en exécution des travaux accompagnée le cas échéant d'une demande d'indemnisation pour les préjudices subis et d'une demande de consignation des loyers. La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.

Enfin, en application de l'article 1231-1 du code civil des dommages et intérêts sont dus par le bailleur soit à raison de l'inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l'exécution.
En l'espèce, il ressort du rapport de recherche de fuite de la société AAD PHÉNIX du 20 mai 2022 et du rapport des services techniques de l'habitat de la ville de [Localité 5] du 9 octobre 2024 que les murs du salon et de la chambre sont dégradés, une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d'une aération insuffisante avec un développement important de moisissures dans la salle de douche et des infiltrations d'eau se manifestent au niveau du bac à douche en raison d'une mauvaise étanchéité au pourtour du bac et du parement mural ainsi qu'au niveau du plafond de la salle de bains en raison d'un défaut d'étanchéité de la couverture du bâtiment.

L'indécence du logement est ainsi établie et le fait d'avoir était contraint de vivre dans un environnement excessivement humide dans un logement ne répondant pas aux critères imposés par le décret du 30 janvier 2002 constitue une faute qui a causé un préjudice de jouissance à la locataire, étant précisé que l'obligation de décence est une obligation de résultat et que dès lors seul un évènement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant toute la durée du bail.

La société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS établi avoir procédé à divers travaux à compter de mai 2022 notamment au remplacement de la VMC, des convecteurs électriques, des WC, du chauffe-eau et du mitigeur du lavabo mais ce sans qu'il soit mis un terme définitif au problème d'humidité qui persistait au jour de la visite de l'inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 5].

Dès lors, compte tenu de la nature des désordres touchant à l'hygiène et à la santé de la locataire, de leur présence dans l'ensemble du logement et de leur persistance pendant plus de deux années, il y a lieu d'indemniser le préjudice subi par Madame [K] [W] sur la base d'un tiers du loyer réglé (APL déduite), soit à la somme de 110 euros (835 euros - 507 euros /3) du 20 mai 2022 jusqu'en septembre 2023 et à la somme de 113 euros (865 euros - 525 euros/3) jusqu'au 9 octobre 2024, portant le montant des dommages et intérêts auxquels la bailleresse sera condamnée à la somme de 3 187 euros.

Sur les demandes accessoires

La délivrance de l'assignation a été nécessaire pour obtenir le règlement de l'arriéré dû par la locataire. Dès lors, Madame [K] [W] sera condamnée aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation,

CONDAMNE la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS à verser à Madame [K] [W] la somme de 3 187 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 20 mai 2022 au 9 octobre 2024,

DÉBOUTE la société L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [K] [W] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection