Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/11175 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QV6

N° MINUTE : 2/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. DU COLONEL DE [Adresse 7], [Adresse 1], représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, [Adresse 4]

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11175 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QV6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er mai 2024, la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE a donné à bail à Monsieur [O] [G] un appartement meublé à usage d'habitation (1er étage porte face) ainsi qu'une cave (n°4) situés [Adresse 3]) pour un loyer mensuel de 2 171,98 euros outre 280 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 
7 372,74 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation du bail au 25 septembre 2024 à minuit,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner Monsieur [O] [G] à payer à titre de provision la somme de 10 367,92 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à octobre 2024 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 
2 451,98 euros avec indexation jusqu'à la complète libération des lieux,
- condamner Monsieur [O] [G] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l'audience du 14 janvier 2025, la SCI DU [Adresse 5] DE [Adresse 7], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 18 051,86 euros, selon décompte arrêté à janvier 2025 inclus.

Assigné à étude, Monsieur [O] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 

En l'espèce, le bail conclu le 1er mai 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2024, pour la somme en principal de
7 372,74 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 2 171,98 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 septembre 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [G] étant sans droit ni titre depuis le 27 septembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [O] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. 

En l'espèce, la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [G] reste lui devoir la somme de 18 051,86 euros au jour de l'audience, terme de janvier 2025 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.


Monsieur [O] [G], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 18 051,86 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation échues arrêtée au 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [O] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de février 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Cette indemnité sera révisée annuellement dans les conditions du bail.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU [Adresse 5] DE ROCHEBRUNE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2024 entre la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE et Monsieur [O] [G] concernant l'appartement meublé à usage d'habitation (1er étage porte face) et la cave (n°4) situés [Adresse 3]) sont réunies à la date du 26 septembre 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [O] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à verser à la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE la somme provisionnelle de 18 051,86 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, 

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à verser à la SCI DU COLONEL DE ROCHEBRUNE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour la somme de 2 451,98 euros), à compter de l'échéance de février 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à verser à la SCI DU [Adresse 5] DE ROCHEBRUNE une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [G] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

 
 Le Greffier Le Président