Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/10607 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KZ3

N° MINUTE : 7/2025







JUGEMENT 
rendu le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
Madame [V] [O] épouse [U], [Adresse 6], représentée par le cabinet de Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque L0166

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [I] [F], demeurant [Adresse 2] [Adresse 7]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10607 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KZ3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2023, Madame [V] [O] épouse [U] a donné à bail à Monsieur [E] [F] un appartement à usage d'habitation (BL n°44G, bâtiment A, 6ème étage, porte gauche dernière gauche) situé [Adresse 4] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 620 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, Madame [V] [O] épouse [U] a fait délivrer à Monsieur [E] [F] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 4 550 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mai 2024 en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 6 Novembre 2024, Madame [V] [O] épouse [U] a fait assigner Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- déclarer acquise la clause résolutoire et constater la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [F] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours et l'assistance de la force publique,
- supprimer le délai de deux mois prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner la séquestration des meubles aux frais du défendeur,
- condamner Monsieur [E] [F] à payer la somme de 7 150 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges,
- condamner Monsieur [E] [F] à payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement et de l'assignation.

A l'audience du 14 janvier 2025, Madame [V] [O] épouse [U], représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 9 100 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2024.

Assigné à étude, Monsieur [E] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [V] [O] épouse [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, applicable depuis la reconduction tacite du bail intervenue le 25 septembre 2019, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 31 août 2023 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 4 550 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 juillet 2024 (le 20 juillet 2024 est un samedi et le 21 juilllet 2024 un dimanche).

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [E] [F] étant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [E] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [V] [O] épouse [U] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [F] reste lui devoir la somme de 9 100 euros à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [E] [F], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 9 100 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 550 euros à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (soit actuellement la somme de 650 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [F], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [O] épouse [U] exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 entre Madame [V] [O] épouse [U] et Monsieur [E] [F] concernant l'appartement à usage d'habitation (BL n°44G, bâtiment A, 6ème étage, porte gauche dernière gauche) situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] sont réunies à la date du 22 juillet 2024,

DÉBOUTE Madame [V] [O] épouse [U] de sa demande d'astreinte,

DÉBOUTE Madame [V] [O] épouse [U] de sa demande de suppression du délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [E] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [O] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à verser à Madame [V] [O] épouse [U] la somme de 9 100 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024 incluant la mensualité de décembre 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 550 euros à compter du 7 juin 2024,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à verser à Madame [V] [O] épouse [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à verser à Madame [V] [O] épouse [U] une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection