Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à [L]


■

Charges de copropriété

N° RG : 
N° RG 24/01065 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3R3X

N° MINUTE : 




Assignation du :
28 Décembre 2023






JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société BALMA GESTION, SAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représenté par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1904


DÉFENDEUR

Monsieur [J] [N] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC , 1ère Vice-Présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame de Line-Joyce GUY, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition. 
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/01065 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3R3X





DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort

***
Monsieur [J] [N] [B] est propriétaire du lot n°19 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société BALMA GESTION, l’a fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

«CONDAMNER Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 15.883,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de l'introduction de l'instance. 

CONDAMNER Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 66,00 euros au titre des frais de l'article 10-1° de la loi du 10 juillet 1965. 

CONDAMNER Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

CONDAMNER Monsieur [N] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC. 

CONDAMNER Monsieur [N] [B] en tous les dépens. 

ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.»


Aux termes de ses dernières conclusions actualisées, signifiées par commissaire de justice au défendeur le 17 décembre 2024 et auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais la condamnation de M. [J] [N] [B] au paiement des sommes suivantes :

- 1.189,30 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir,
- 33,00 euros au titre des frais de l’article 10-1° de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.000,00 euros de dommages intérêts,
- 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Régulièrement cité selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [J] [N] [B] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2025, puis mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande en paiement des charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 1.189,30 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot 19 de M. [N] [B],
* le décompte des sommes dues du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 1.189,30 euros pour le lot 19,
* le relevé de compte individuel de M. [N] [B],
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [N] [B] entre le 12 décembre 2023 et le 1er octobre 2024, pour le lot 19,
* le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2023 votant les travaux de reprise de la structure du 4ème étages et ceux de ravalement du pignon et reportant le dernier appel de fonds concernant la création de l’ascenseur,
 * le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2024 portant notamment approbation des comptes de charges et travaux de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,
* le certificat de non-recours de l’assemblée générale du 30 novembre 2023,
* le contrat de syndic à effet au 26 avril 2023 jusqu’au 30 juin 2024.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 1.189,30 euros.


Sur la demande en paiement au titre des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l'inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les intérêts de retard,
- les frais de relance dont il n'est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception,
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
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- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile,
- les frais correspondant au commandement de payer pris en compte au titre des dépens,
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 33,00 euros correspondant à une mise en demeure du syndic en date du 28 novembre 2024.

Il ne justifie toutefois pas que cette mise en demeure adressée à M. [N] [B] a été faite dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, faute de production de l'accusé de réception.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires communique le contrat de syndic conclu pour la période allant du 26 avril 2023 jusqu’au 30 juin 2024, soit antérieure à la date de mise en demeure.

Il n'est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de mise en demeure (33,00 euros) dont le montant ne sera par conséquent pas retenu.


Sur la demande indemnitaire 
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le demandeur expose que sa trésorerie a été obérée par la carence de M. [N] [B] qui a eu pour conséquence de désorganiser la trésorerie du syndicat des copropriétaires et de perturber la gestion de la copropriété.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [N] [B] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


 4. Sur les demandes accessoires 

Partie succombante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [J] [N] [B] sera par conséquent condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme équitable de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [J] [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.189,30 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er octobre 2024 incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2024, 

CONDAMNE Monsieur [J] [N] [B] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] , représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] en ce compris celle indemnitaire,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Avril 2025.

La Greffière La Présidente