Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/10229 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HZD

N° MINUTE : 4/2025







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1]
représentée par le cabinet de Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E0399

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté
Madame [B] [U] épouse [R], demeurant [Adresse 3], représentée par M. [M] [F], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS :14 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10229 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HZD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2001, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [J] [R] et à Madame [B] [U] épouse [R] un appartement à usage d'habitation (escalier 35,4ème étage, porte n°595) ainsi qu'une cave situés [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 272,51 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [J] [R] et à Madame [B] [U] épouse [R] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 1 847,86 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 25 octobre 2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [R] et de Madame [B] [U] épouse [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soient régis par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] à payer à titre provisionnel la somme de 3 698,33 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 847,86 euros et de l'assignation sur le surplus ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de ses accessoires,
- condamner in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 14 janvier 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 848,09 euros selon décompte arrêté au 21 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus. Le bailleur s'est par ailleurs opposé à l'octroi de délais de paiement compte-tenu de l'ancienneté de la dette.

Madame [B] [U] épouse [R], représentée par son fils [F] [M], muni d'un pouvoir à cet effet, a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 134 euros par mois en plus du loyer courant.

Elle explique être séparée de son époux depuis plusieurs années, percevoir une pension de retraite de 741 euros par mois et avoir effectué quelques jours avant l'audience un versement correspondant au dernier loyer qui ne figure pas sur le décompte du bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l'audience.

Assigné à étude, Monsieur [J] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

Par note reçue au greffe le 22 janvier 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH a produit un décompte actualisé de sa créance tenant compte du versement le 7 janvier 2025 d'une somme de 486 euros.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au cas d'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le 21 décembre 2001 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2024, pour la somme en principal de 1 847,86 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois visé au commandement (seule une somme de 90 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 août 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte, par note en délibéré, faisant apparaître que Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] sont redevables de la somme de 4 848,48 euros à la date du 21 janvier 2025, échéance de décembre 2024 inclus, dont 541,53 euros de frais de procédure (198,25 euros + 158,30 euros +184,98 euros) étant précisé que ce montant tient compte du règlement de 486 euros évoqué à l'audience par la défenderesse.

Monsieur [J] [R] sera jugé tenu du règlement de cette dette en ce que d'une part il n'est pas rapporté la preuve de ce qu'il ne réside plus dans les lieux, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification du commandement de payer et de l'assignation, et d'autre part, il n'a en tout état de cause pas délivré congé au bailleur, de sorte qu'il reste contractuellement engagé envers ce dernier.

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 4 306,95 euros (4 848,48 euros - 541,53 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 649,61 euros (1 847,86 euros - 198,25 euros de frais) à compter du commandement de payer et sur la somme de 1 705,44 euros (3 698,33 euros - 1 649,61 euros - 343,28 euros de frais) à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l'échéance de janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alnéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort du décompte produit en cours de délibéré que Madame [B] [U] épouse [R] a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, puisqu'elle a procédé le 7 janvier 2025 au règlement d'une somme de 486 euros. 

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier qu'elle va prochainement percevoir une retraite complémentaire en plus de sa pension de base de 741 euros par mois, que son fils âgé de 33 ans avec qui elle vit recherche du travail et pourra ainsi contribuer au paiement du loyer et qu'elle va faire une demande d'allocations logement. 

Il apparaît dans ce contexte qu'elle peut raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 134 euros par mois en plus du loyer courant.

Compte-tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [B] [U] épouse [R] sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion des locataires avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2001 entre l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH d'une part, Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation (escalier 35,4ème étage, porte n°595) et la cave situés [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 août 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 4 306,95 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 649,61 euros à compter du 21 juin 2024 et sur la somme de 1 705,44 euros à compter du 25 octobre 2024,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [B] [U] épouse [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 5] HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] soient solidairement condamnés à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [B] [U] épouse [R] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection