Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 10 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] 
Copies exécutoires
délivrées le:
à Me FILIPPI


■

Charges de copropriété

N° RG : 
N° RG 24/06532 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RKY

N° MINUTE : 




Assignation du :
07 Mai 2024









JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CGA, SAS, prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Maître Sabine FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2180


DÉFENDEUR

Monsieur [L] [V]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Non représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC , 1ère Vice-Présidente 
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame de Line-Joyce GUY, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition. 
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/06532 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RKY


DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort

***

Monsieur [L] [E] est propriétaire des lots 5, 23 et 38 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Estimant qu’il n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a délivré plusieurs commandements de payer les :

11 avril 2019, pur un montant de 17.054,81 €,16 octobre 2020, pour un montant de 14.168,30 €,26 janvier 2021, pour un montant de 19.112,80 €,11 juin 2021, pour un montant de 17.684,73€.29 mars 2022, pour un montant de 30.704,11 €,27 juillet 2023, pour un montant de 41.844,08 €,et 19 février 2024, pour un montant de 45.593,26 €.
La délivrance de ces commandements de payer n’ayant pas permis le règlement de la totalité des sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société Balma Gestion, l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], la somme 41.690,47 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er trimestre 2024, et sauf à parfaire. 
Outre les intérêts au taux légal en application des dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 à compter du : 
16 octobre 2020 (deuxième commandement) sur la somme de 13.458,11 € (principal dû à cette date hors frais)Et à compter du 26 janvier 2021 (troisième commandement) et jusqu’au 10 juin 2021, sur la somme de 4.631,28 € (18.089,39 principal dû à la date du 26 janvier 2021 hors frais - 13.458,11 €),Et à compter du 11 juin 2021 (quatrième commandement) sur la somme de 3.002,13 € (16.640,24 € principal dû à cette date hors frais – 13.458,11 €et à compter du 29 mars 2022 (cinquième commandement) sur la somme de 11.784,22 € (28.244,46 € principal dû à cette date hors frais – 16.460,24 €),et à compter du 27 juillet 2023 (sixième commandement) sur la somme de 9.894,28 € (38.138,74 principal dû à cette date hors frais – 28.244,66), et à compter du 19 février 2024, (septième commandement) sur la somme de 3.551,73 € (41.690,47 en principal dû à cette date hors frais – 38.138,74 €) et sur le surplus à compter de la présente assignation. 
ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1.343-2 du code civil, 
 
CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], le montant des frais engagés soit la somme de 4.194,67 euros ; 
 
CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires du fait de sa défaillance fautive. 
 
CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
 
CONDAMNER Monsieur [L] [E] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sabine FILIPPI de la SAS SABINE FILIPPI AVOCAT, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Régulièrement cité selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [L] [E] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2025, puis mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande en paiement des charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 41.690,47 € euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 2 janvier 2024 incluant les appels de fond travaux et de charges du 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots 5 et 23 de M. [E],
* le procès-verbal d’assemblée extraordinaire du 8 octobre 1996 votant la démolition de l’escalier de service, la cession à chaque copropriétaire de la surface mitoyenne à son appartement à l’emplacement dudit escalier et attribuant au lot 5 le lot 38,
* le procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 1998 votant la modification du règlement de copropriété suite à la création des lots 35 à 39 et modifiant la répartition des charges d’entretien de l’ascenseur,
* le procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2000 adoptant le modificatif au règlement de copropriété et l’état descriptif de l’immeuble,
* le titre de propriété des lots 5, 23 et 38 de M. [E] en date du 31 octobre 2013,
* le décompte des sommes dues du 1er octobre 2019 au 2 janvier 2024, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 41.690,47 euros pour les lots 5, 23 et 38,
* le relevé de compte individuel de M. [E],
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [E] entre le 1er juillet 2017 et le 4ème trimestre 2023, pour les lots 15, 28 et 38,
* les procès-verbaux de l’assemblée générale des 27 juin 2018, 19 juin 2019, 15 décembre 2020, 2 juin 2021, 15 juin 2022 et 28 juin 2023 portant notamment approbation des comptes de charges et travaux des exercices du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2024, votant notamment le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et les travaux de réfection complète de la couverture,
* le certificat de non-recours des assemblées générales des 15 juin 2022 et 28 juin 2023,
* les contrats de syndic à effet du 27 juin 2018 au 30 juin 2024.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 41.690,47 euros.

M. [L] [E] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du :

- 16 octobre 2020 (deuxième commandement) sur la somme de 13.458,11 €, (frais exclus)
- 26 janvier 2021 (troisième commandement) sur la somme de 4.631,28 € (18.089,39 € principal hors frais dû à cette date -13.458,11 €),
- 11 juin 2021 (quatrième commandement) sur la somme de 3.002,13 € (16.640,24 € - 13.548,11 €),
- 29 mars 2022 (cinquième commandement) sur la somme de 11.784,22 € (28.244,46 € - 16.460,24 €)
- 27 juillet 2023 (sixième commandement de payer) sur la somme de 9.894,28 € (38.138,74 €
principal dû à cette date hors frais – 28.244,66 €)
- 19 février 2024 (septième commandement) sur la somme de 3.551,73 € (41.690,47 € principal dû à cette date fors frais -38.138,74 €),
- 7 mai 2024 pour le surplus.

En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.


Sur la demande en paiement au titre des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l'inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les intérêts de retard,
- les frais de relance dont il n'est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception,
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile,
- les frais correspondant au commandement de payer pris en compte au titre des dépens,
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 4.194,67 euros correspondant à :

Mise en demeure du 6 décembre 2018 : 57,49 € 
Mise en demeure du 12 février 2019 ; 57,49 €
Frais d'huissier commandement de payer 11/04/2019 : 210,12 €
Honoraires syndic constitution dossier transmis à l'avocat 271,20 €
Mise en demeure 11/12/ 2019 : 57,49 €
Mise en demeure 19/05/2020 : 56,40 €
Mise en demeure 29/07/2020 : 56,40 €
Frais d'huissier commandement de payer 16/10/2020 : 200,42 €
Mise en demeure 11/01/2021 : 56,40 €
Frais d'huissier sommation de payer 26/01/2021 : 201,08 €
Frais d'huissier sommation de payer 11/06/2021 : 196,30 €
Honoraires inscription d'hypothèque : 1261,66 €
Honoraires syndic constitution dossier transmis à l'avocat: 277,20 €
Frais d'huissier sommation de payer 29/03/2022 : 241,69 €
Mise en demeure 24/05/2023 : 66,00 €
Mise en demeure 11/07/2023 : 66,00 €
Honoraires syndic constitution dossier transmis au commissaire de
justice : 288,00 €
Frais de commissaire de justice sommation de payer 27/07/2023 :281,45 €
Frais de commissaire de justice sommation 19/02/2024 : 291,88 €

Frais de mise en demeure :
Le syndicat justifie bien d’une mise en demeure adressée à M. [E] le 12 février 2019 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de mise en demeure engagés le 6 décembre 2018 ne peuvent donc être alloués sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires communique le contrat de syndic conclu pour la période allant du 27 juin 2018 au 30 juin 2024.

Toutefois, le contrat de syndic produit pour la période allant du 27 juin 2018 au 19 juin 2019 est incomplet ne comprenant pas le détail des prestations du syndic et leur tarification et il n'est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de mise en demeure du 12 février 2019 dont le montant (57,49 €) ne sera par conséquent pas retenu.
Le syndicat ne produit pas les accusés réception des mises en demeure des 11 décembre 2019, 19 mai 2020, 29 juillet 2020, 11 janvier 2021, 24 mai 2023 et 11 juillet 2023 dont les montants ne seront par conséquent pas retenus.

Frais de commandements de payer :
Le syndicat justifie de la délivrance de sept sommations de payer les 11 avril 2019 (210,12 €), 16 octobre 2020 (200,42 €), 26 janvier 2021 (201,08 €), 11 juin 2021 (196,30 €), 29 mars 2022 (241,69 €), 27 juillet 2023 (281,45 €) et 19 février 2024 (291,88 €) soit un total de 1.622,94€.

M. [L] [E] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Honoraires syndic
Le suivi d’un contentieux de recouvrement de charges de copropriété fait partie intégrante des missions du syndic, le recouvrement étant un acte élémentaire de l’administration d’une copropriété.

Les honoraires de suivi pour transmission du dossier à l’avocat des 13 mai 2019 (210,12 €) et 15 novembre 2021 (277,20 €) et à un commissaire de justice (288,00 €) ne s’analysent pas en des diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic et seront rejetés.

Les honoraires dus au titre de l’inscription d'hypothèque (1.261,66 €) ne sont pas justifiés par le bordereau d’inscription d’hypothèque et seront rejetés.

3. Sur la demande indemnitaire 

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires explique qu’en ne réglant pas ses charges de copropriété, le défendeur cause un préjudice distinct du simple retard, que cela a contraint la copropriété, qui ne comporte que 7 copropriétaires, à reporter les travaux de réfection de la couverture.
Il ajoute que le silence gardé par le défendeur caractérise sa mauvaise foi.
Dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023, il est justifié de cet ajournement des travaux de couverture votés depuis 2021 du fait de la défaillance de M. [E].
Il ressort du dossier qu’il y a eu 7 commandements de payer et plusieurs mises en demeure avec des paiements sporadiques puis plus aucun paiement depuis le 18 août 2021 où un règlement ponctuel de 3.000 euros a été effectué.
En conséquence, M. [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires 

Partie succombante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [E] sera par conséquent condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme équitable de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 41.690,47 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 2 janvier 2024 incluant les appels de fond travaux et appels de charges du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du :
- 16 octobre 2020 sur la somme de 13.458,11 €, 
- 26 janvier 2021 sur la somme de 4.631,28 €,
- 11 juin 2021 sur la somme de 3.002,13 €,
- 29 mars 2022 sur la somme de 11.784,22 €,
- 27 juillet 2023 sur la somme de 9.894,28 €,
- 19 février 2024 sur la somme de 3.551,73 €,
- 7 mai 2024 pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an,

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :
- 1.622,94 euros au titre des frais,
- 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ,

CONDAMNE Monsieur [L] [E] aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Fait et jugé à [Localité 6] le 10 Avril 2025.


La Greffière La Présidente