Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 10 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 2]
[Localité 4]



N° minute : 

Références : R.G N° N° RG 24/00686 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDDD


JUGEMENT 

DU : 10 Avril 2025



Mme [E] [P] [S]



C/

Société ESSONNE HABITAT représenté par Mme [H] [B], munie d’un pouvoir




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10 Avril 2025.


DEMANDERESSE:

Madame [E] [P] [S]
[Adresse 1]
[Localité 6]
comparante en personne



DEFENDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Mme [H] [B], munie d’un pouvoir 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 16 janvier 2025


JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier






Copie exécutoire délivrée le : 
À : Mme [S] + CCC
CCC ESSONNE HABITAT






EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2016, la SA ESSONNE HABITAT a consenti à Madame [E] [S] la location d’un appartement Type 3 sis [Adresse 1] à [Localité 6] (91).
Par requêtes reçues les 24 et 29 avril 2024 Madame [E] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection d’Evry-Courcouronnes aux fins de condamner la SA ESSONNE HABITAT à lui payer la somme de 2500 euros de dommages et intérêts outre le remboursement de deux années de loyers soit 4800 euros, et la somme de 200 euros pour l'achat mensuel d'un déshumidificateur en raison de la présence persistante de moisissures dans le logement. 

L’affaire a été convoquée à l’audience du 15 octobre 2024 et après renvois a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025. .
À l’audience, Madame [E] [S] demande au juge des contentieux de la protection de :
condamner, la SA ESSONNE HABITAT à exécuter les travaux de nature à supprimer les problèmes d’infiltration, d’humidité et de moisissures
l’autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à l’exécution complète des travaux
condamner la SA IMMOBILIERE SA ESSONNE HABITAT à lui payer la somme de 4800 euros au titre du remboursement des loyers des deux dernières années , 
condamner la SA ESSONNE HABITAT à lui payer la somme de 2500 euros au titre de son préjudice de jouissance outre la somme de 200 euros pour l'achat mensuel d'un déshumidificateur 
en tout état de cause :
débouter la SA ESSONNE HABITAT de ses demandes reconventionnelles
condamner la SA ESSONNE HABITAT aux entiers dépens
Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [S] affirme au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret 2002-120 modifié par le décret 2017-312, que le logement est indécent en raison des importantes traces de moisissures signalées à plusieurs reprises, et que la SA ESSONNE HABITAT n’a jamais exécuté les travaux nécessaires malgré ses nombreuses demandes depuis 2020 et l’intervention d’une société mandatée par la bailleresse le 04 décembre 2020 ayant constaté des infiltrations d'eau provenance de la terrasse surplombant son logement. Elle ajoute qu'elle a saisi son assureur qui dans son rapport du 20 décembre 2022, relève l'existence d'un phénomène de pont thermique indéhrent à une défaut d'isolation du complexe d'étanchéité de la terrasse supérieure, que la VMC est propre et non obstruée, et qu'il y a nécessité de réfection des parfonds du séjour, et de la chambre ainsi qu'un pan de mur. Elle reproche à la SA ESSONNE HABITAT de ne pas être intervenue, et a saisi l'ARS le 30 janvier 2023, précisant que la commission départementale de conciliation de l'Essonne le 16 novembre 2023, n'a abouti qu'à un engagement du bailleur de faire repasser l'entreprise ayant réalisé une reprise des travaux d'étanchéité, alors que la présence de moisissure et d'un ruissellement étaient toujours constatés et qu'aucun travaux n'avait été réalisé, les pièces produites par ESSONNE HABITAT mentionnant d'ailleurs une autre adresse d'intervention. 
Elle ne conteste pas que le logement était décent lors de son entrée dans les lieux, mais fait valoir que des moisissures sont apparues quelques mois après son arrivée dans les lieux. 
Elle conteste le défaut d’entretien de sa part allégué par la défenderesse et toute sur-occupation des lieux, alors qu'il a été constaté par son assureur le bon état d'entretien du logement et l'état de fonctionnement de la VMC. 
Au soutien de sa demande d’indemnisation, elle sollicite que son préjudice de jouissance soit réparé par le paiement d’une somme correspondant au montant des loyers résiduels versés depuis 2 ans soit 200 euros par mois. Elle soutient avoir toujours payé ses loyers malgré les désordres affectant son logement. Elle sollicite en outre la condamnation de la SA ESSONNE HABITAT a faire procéder aux travaux et la suspension du paiement des loyers jusqu'à la réalisation effective desdits travaux. 
À l’audience, la SA ESSONNE HABITAT, représentée par Madame [B] [H] demande au juge des contentieux de la protection de :
à titre principal :
débouter Madame [E] [S] de l’ensemble de ses demandes
à titre subsidiaire : si le tribunal devait reconnaître un préjudice de jouissance à Madame [E] [S] :
ramener le montant sollicité à ce titre à de plus justes proportions et dans la limite de 1596.48 euros, 
en tout état de cause :
la condamner aux entiers dépens
Au soutien de sa prétention principale, la SA ESSONNE HABITAT affirme avoir respecté les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle argue en effet n’avoir commis aucune faute puisque, d’une part, le logement a été remis à la locataire dans un bon état et qu’il n’est pas insalubre car les moisissures sont limitées. D’autre part, elle affirme avoir fait le nécessaire pour répondre aux doléances de sa locataire en faisant intervenir une entreprise d'étanchéité dès qu’elle en avait eu connaissance, et qu'elle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de l'assurance dommages d'ouvrage en janvier 2021 puis en 2023.
La SA ESSONNE HABITAT ajoute qu'aucun élément ne vient démontrer le caractère indécent du logement et que la présence de moisissures soit de sa responsabilité, qu'elle a fait procéder à une recherche de fuite le 04 décembre 2020, et a fait procéder à des travaux de reprises d'étanchéité, et que la locataire n'a évoqué de nouveaux problèmes de moisissures qu'en 2023, qu'il a été procédé à une nouvelle intervention le 31 juillet 2024 pour qu'il soit procédé à un nouvel examen du balcon incriminé et aucune difficulté n'a été relevée. Elle en conclut avoir fait le nécessaire pour supprimer la cause des désordres et ce de longue date. Elle ajoute que lors de la dernière visite du logement, intervenue le 10 janvier 2025, il a été constaté que les désordres n'avaient pas évolué et que leur origine avait donc été circonscrite. Elle précise enfin que la locataire vit désormais avec 4 enfants dans une même chambre, ce qui pourrait poser la question d'une sur-occupation. La SA ESSONNE HABITAT estime avoir engagé toutes les démarches nécessaires pour remédier aux désordres constatés, que sa responsabilité ne peut être engagée et qu'il n'y pas lieu à suspension des loyers ou réparation. 
L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025
MOTIFS

I– Sur l'état d'indécence du logement

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (...) 
Le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ;
b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse (...) ;
c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (...)” ; 

En application de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui détermine les caractéristiques du logement décent, “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement 
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des
logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi le 20 mai 2016 ,et il n'est pas contesté par Madame [E] [S], que le logement a été délivré en bon état, le logement étant neuf. 
Il est constant que Madame [E] [S] a signalé en septembre 2020 la présence de moisissures au niveau du plafond de la chambre des enfants. Le bailleur a fait vérifier l'état de la ventilation et de la VMC le 7 octobre 2020 sans qu'aucune difficulté ne soit relevée sur ce point ni sur l'état d'entretien du logement par la locataire. La société FRANCE ETANCHEITE mandatée par le bailleur, a constaté en revanche, dans son rapport du 4 décembre 2020 l'existence d'une infiltration au plafond de la chambre de l'appartement occupé par Madame [S] provenant de la terrasse du logement du dessus. La SA ESSONNE HABITAT a procédé à une déclaration de sinistre auprès de l'assurance dommages d'ouvrage le 5 janvier 2021.
Il ressort des éléments communiqués par la locataire et du procès verbal de la commission départementale de la conciliation de l'Essonne en date du 16 novembre 2023, qu'à cette date la présence de moisissures était toujours constatée, et qu'elle était étendue à la pièce du salon. La SA ESSONNE HABITAT soutient que des travaux ont été effectués en novembre 2023 pour reprise de l'étanchéité de la terrasse, avec une nouvelle intervention en juillet 2024 comme elle s'y était engagée devant la commission départementale conciliation. Madame [E] [S] affirme qu'aucun travaux n' a été effectué dans son bâtiment mais qu'ils ont été effectués dans le bâtiment en face du sien. A l'appui de ses dires la SA ESSONNE HABITAT produit deux bons d'intervention de la société SAS TEC en date des 25 octobre 2023 et 24 juillet 2024. Toutefois, il apparaît sur ces deux bons d'intervention que les travaux ont été exécutés [Adresse 1] à [Localité 6] au niveau des appartements 122/131, alors que Madame [E] [S] réside au sein de la même résidence [Adresse 1]. La société ESSONNE HABITAT ne produit aucun autre élément pour justifier de la réalisation de travaux au niveau du bâtiment où se situe le logement de la locataire, alors que cette dernière démontre qu'au mois de janvier 2025, les moisissures sont toujours présentes au niveau de l'arrête des plafonds de la chambre, du plafond et désormais de la salle de bains, ce que ne conteste d'ailleurs pas le bailleur qui se limite à indiquer que les désordres n'ont pas évolué.
Il s'en suit que les désordres signalés par Madame [E] [S] n'ont pas été résolus, la Société ESSONNE HABITAT ne justifiant pas avoir effectué les interventions nécessaires afin de remédier au problème d'étanchéité de la terrasse identifié comme à l'origine des désordres au sein du logement du Madame [S], le bailleur justifiant uniquement d'une nouvelle déclaration auprès de son assureur dommage d'ouvrage le 29 avril 2024 qui a d'ailleurs abouti à un refus de prise en charge par l'assureur par courrier en 30 janvier 2024. 
Ainsi, il est établi que le logement ne présente plus les critères de décence et de salubrité requis en raison de la présence persistante des moisissures.
La SA ESSONNE HABITAT ne rapporte pas la preuve d'une autre cause à l'origine des désordres constatés qui lui permettrait de l'exonérer de sa responsabilité, la seule allégation de la présence de 4 enfants dans le logement étant insuffisante. 
Confrontée à ces désordres, Madame [E] [S] justifie avoir adressé des mails à la SA ESSONNE HABITAT à compter de septembre 2020, puis avoir saisi l'ARS en avril 2023 avec intervention de la commission départementale de conciliation de l'ESSONNE qui s'est réunie le 16 novembre 2023 avant la saisine du juge du contentieux de la protection le 24 avril 2024. Il est ainsi établi qu’elle a, à plusieurs reprises, signalé le problème d’humidité et de moisissure à son bailleur. Or, la société défenderesse ne justifie d’aucune intervention depuis le passage de la société FRANCE ETANCHEITE en décembre 2020, cette intervention était en outre à visée diagnostique, de sorte que les désordres n’ont pas été réparés.
Ainsi, il est établi que la SA ESSONNE HABITAT a manqué à son obligation d'entretenir le logement pour le maintenir dans un état de décence et de salubrité.
Sa responsabilité doit donc être retenue au regard des obligations pesant sur le bailleur prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

II– Sur la demande d'exécution des travaux et de suspension du paiement du loyer

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (...)
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. »
En application de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, dans la mesure où la SA ESSONNE HABITAT n'a pas procédé aux travaux pour remédier aux désordres constatés, il y a lieu de la condamner judiciairement à exécuter les travaux nécessaires pour supprimer les problèmes d’infiltration, d’humidité et de moisissures dans l’appartement loué par Madame [E] [S].
Au vu du délai s'étant écoulé depuis l'intervention de la société FRANCE ETANCHEITE en décembre 2020, il est justifié de prévoir une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et pendant une durée de 3 mois, et ce afin d'assurer l'effectivité de la présente décision.


Les désordres étant toutefois circonscrits aux arrêtes du plafond d'une chambre, du salon et de la salle de bains, et le logement n'étant pas inhabitable, il n'y a pas lieu d'autoriser Madame [E] [S] à suspendre l’exécution de sa propre obligation, à savoir le paiement des loyers, jusqu’à l’exécution complète des travaux.

III – Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance

En l'espèce, il est manifeste que Madame [E] [S] ne subit pas uniquement un préjudice esthétique et que la jouissance du bien a nécessairement été troublée. En effet, même si le logement est resté habitable, Madame [E] [S] a été confrontée pendant plusieurs années à la présence de moisissures touchant désormais 3 pièces de l'appartement, ce qui a nécessairement suscité des inquiétudes et engendré de multiples démarches.

La réalité du préjudice et la durée du trouble justifient que Madame [E] [S] soit indemnisée à hauteur de 2433.88 euros au titre de son préjudice de jouissance, correspondant à 20 % du loyer hors charge (507.06 euros) pendant 24 mois.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnisation au titre de l’achat de déshumidificateurs, Madame [E] [S] ne justifiant d'aucun élément permettant de chiffrer ce poste de demande ( factures d'achats).

IV– Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SA ESSONNE HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SA ESSONNE HABITAT à exécuter les travaux de nature à supprimer les problèmes d’infiltration, d’humidité et de moisissures dans l’appartement loué par Madame [E] [S] sis [Adresse 1] à [Localité 6] (91), dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois à l'expiration desquels il appartiendra à la demanderesse de faire liquider l'astreinte
SE RESERVE la liquidation de l'astreinte,
DIT que Madame [E] [S] devra laisser aux entrepreneurs mandatés l'accès au logement pour la réalisation des travaux une fois ces derniers dûment avisés de la date des opérations ;
REJETTE la demande de Madame [E] [S] aux fins de suspension du paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux ; 
CONDAMNE la SA ESSONNE HABITAT à payer à Madame [E] [S] la somme de 2433,88 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
REJETTE toutes les demandes plus amples et contraires ; 
CONDAMNE la SA ESSONNE HABITAT aux entiers dépens
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE