Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 10 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 24/07362 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNTW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 10 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, Société à Responsabilité Limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est sis à [Adresse 11], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977,

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 9] 

Non comparant,

DEFENDEUR








COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 30 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Février 2025 et mise en délibéré au 10 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [N] est propriétaire des lots numéros 1216 et 1602 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2] [Localité 4] ([Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 octobre 2024, le [Adresse 12] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [H] [N] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise à [Adresse 5] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER M. [H] [N] à lui payer les sommes suivantes :
• 2 442,39 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 21 août 2024, date de la mise en demeure,
• 1 388,39 € (277,69*3) + (277,66*2) correspondant aux provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 4 juin 2024 (résolutions numéros 7 et 8), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,
• 65,03 € (13,06*5) correspondant aux provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 4 juin 2024 (résolution numéro 10), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 1 500 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,
• 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [H] [N] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.
A l’audience du 13 février 2025, le [Adresse 12] [Adresse 8] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assigné, M.. [H] [N] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.





Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»


En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 21 août 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [H] [N], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le [Adresse 12] [Adresse 8] sollicite le paiement de 257,37 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et précise qu’à défaut de règlement de cette somme à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre, il saisira le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation du défendeur à payer la somme de 1 361,81 €, correspondant aux sommes appelées au titre des exercices précédents et restant dues après approbation des comptes, la somme de 900,58 € correspondant aux provisions échues de l’exercice en cours due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, et la somme de 1 453,42 € correspondant aux provisions non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit : 1 388,39 € au titre du budget prévisionnel et 65,03 € au titre de la cotisation au fonds de travaux.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 1216 et 1602 dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 5 juin 2023 et 4 juin 2024 et les attestations de non recours concernant ces assemblées générales,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,
- le contrat de syndic,
- un extrait de compte du syndic arrêté au 11 septembre 2024,
- et un extrait de compte actualisé arrêté au 4 février 2025.

S’agissant des charges de copropriété et appels travaux arriérés : 

A l'examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduites de la créance réclamée les sommes suivantes figurant sur les décomptes versés aux débats :

- le montant de 445,00 euros représentant le total des frais de relance de 25,00 euros et 35,00 euros et de “constitution dossier à l’avocat” de 180,00 euros, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, 

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024, appel de charges du 1er juillet 2024 inclus, sur la période du 01avril 2023 au 11 septembre 2024, s’élève à la somme de 1997,39 euros (= 2 442,39 €-25,00€-25,00€-35,00€-180,00€-180,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 257,37 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 21 août 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 30 octobre 2024 pour le surplus.

S’agissant des provisions non échues dues au titre du budget prévisionnel,devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le [Adresse 12] [Adresse 8] peut prétendre, s’agissant des provisions non échues dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 4 juin 2024 (résolutions numéros 7 et 8 approuvant l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025), devenues exigibles, s’élève à la somme de 1 388,39 euros.

S’agissant des provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] peut prétendre, s’agissant des provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 4 juin 2024 (résolution numéro 10), devenues exigibles, s’élève à la somme de 65,03 euros.






Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M. [H] [N] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M.[H] [N] à payer au [Adresse 12] [Adresse 8] une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [H] [N], qui succombe, est condamné aux dépens de l'instance.

Il est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au [Adresse 12] [Adresse 8] la somme de 1 997, 39 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2024, appel de charges du 1er juillet 2024 inclus, sur la période du 01 avril 2023 au 11 septembre 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 257,37 euros à compter du 21 août 2024, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 30 octobre 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1 388,39 euros, correspondant aux provisions non échues dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 4 juin 2024, devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au [Adresse 12] [Adresse 8] la somme de 65,03euros, correspondant aux provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 4 juin 2024, devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au [Adresse 12] [Adresse 8] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,