Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 8 avril 2025

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ


1ère CHAMBRE CIVILE


 RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00346 - N° Portalis DBZJ-W-B7I-K2QM




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025




DEMANDERESSE :


Madame [W] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Pascal [C] de l’ASSOCIATION MES [C] & ZENTNER, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B113


DÉFENDEUR :


Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Isabelle SPIQUEL, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C102


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Débats à l’audience publique du 10 DÉCEMBRE 2024 

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire
Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 04 FÉVRIER 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 08 AVRIL 2025


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EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 20 juillet 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Madame [W] [H] a fait assigner Monsieur [J] [Y] devant le Juge des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et de l'article L.145-41 du Code de commerce, aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail commercial intervenu entre Madame [W] [H] et Monsieur [J] [Y] signé le 1er janvier 2008 ;
- Ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner à titre provisionnel le défendeur au règlement d'une somme de 6 500 €, correspondant aux arriérés des loyers impayés depuis le mois de février 2023 arrêtée au 1er juin 2024, et ce avec les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 à hauteur de 5 000 € et à hauteur de la notification du commandement de payer pour le surplus ;
- Condamner Monsieur [J] [Y] à une indemnité d'occupation d'un montant de 380 € jusqu'à la libération effective des lieux et ce avec intérêts de droit à compter du jour et de la demande ;
- Le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'au règlement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Monsieur [J] [Y] a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 26 août 2024, il demande de :
- Dire n'y avoir lieu à référé ;
- Se déclarer incompétent au profit du Juge du fond ;
- Renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;
Subsidiairement et reconventionnellement :
- Ordonner qu'il soit procédé à la vérification d'écriture et de signature de Monsieur [J] [Y] ;
- Ordonner une médiation ;
- Condamner la demanderesse aux dépens.


Par conclusions enregistrées le 10 septembre 2024, Madame [W] [H] actualise ses demandes et sollicite désormais de :
- Condamner à titre provisionnel le défendeur au règlement d'une somme de 7 600 €, correspondant aux arriérés des loyers impayés et ce avec les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 à hauteur de 5 000 € et à hauteur de la notification du commandement de payer pour le surplus ;
- Le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'au règlement d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Par conclusions enregistrées le 24 septembre 2024, Monsieur [J] [Y] complète ses précédentes demandes comme suit :
Plus subsidiairement :
- Débouter Madame [W] [H] de ses demandes, fins et conclusions.


Par conclusions enregistrées le 08 octobre 2024, Madame [W] [H] demande le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 7 890 € au titre des arriérés des loyers impayés depuis le mois de février 2023 arrêtée au 1er octobre 2024.



Par conclusions enregistrées le 22 octobre 2024, Monsieur [J] [Y] confirme ses précédentes demandes.


Par conclusions enregistrées le 22 novembre et 10 décembre 2024, Madame [W] [H] actualise la somme sollicitée, à titre provisionnel, à hauteur de 5 320 € arrêtée au 1er novembre 2024 et demande que soit constaté le paiement de Monsieur [J] [Y] par chèque de 3 040 euros.


Par conclusions enregistrées le 11 décembre 2024, Monsieur [J] [Y] abandonne sa demande de vérification d'écriture et de signature et complète ses précédentes demandes comme suit :
- Lui accorder un délai de 8 mois pour solder sa dette de 5 320 € arrêtée à décembre 2024 inclus.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les exceptions d'incompétence


Selon les dispositions de l'article 74 du Code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d'irrecevabilité des exceptions. Les dispositions de l'alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l'application des articles 103, 111, 112 et 118.

Selon les dispositions de l'article 75 du Code de procédure civile, s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

Toutefois, Monsieur [J] [Y] soulève une fin de non-recevoir concernant la qualité à agir de Madame [W] [H] avant l'exception d'incompétence au profit du Juge du fond.


Par conséquent, l'exception est irrecevable.


Sur les fins de non-recevoir


Selon les dispositions de l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l'article 123 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Selon les dispositions de l'article 124 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

En l'espèce, Monsieur [J] [Y] soulève une fin de non-recevoir concernant le défaut de qualité à agir de la demanderesse. Madame [W] [H] justifie de sa qualité de propriétaire du bien en produisant les actes notariés des 04 juillet 1997 et 28 décembre 2007.

Dans ses écritures du 24 septembre 2024, Monsieur [J] [Y] reconnait que la demanderesse justifie de sa qualité à agir.


En conséquence, la demande est recevable.


Sur la demande de médiation


Selon les dispositions de l'article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation. Le médiateur désigné par le juge a pour mission d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. La médiation peut également être ordonnée en cours d'instance par le Juge des référés.

Selon les dispositions de l'article 127-1 du Code de procédure civile, à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.


En l'espèce, Monsieur [J] [Y] sollicite une mesure de médiation. Madame [W] [H] s'oppose à cette demande.

Il n'apparaît pas opportun d'enjoindre une médiation au regard de l'état de l'affaire, les deux parties n'étant vraisemblablement pas prêtes à résoudre amiablement leur litige.


La demande de médiation sera rejetée.


Sur la demande de résiliation de bail commercial


En application de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, l'article L.145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.


Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 2008, Madame [W] [H] a donné à bail à Monsieur [J] [Y] un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 380 € avec charges pour une durée de neuf ans.


La convention prévoit dans son article 13 une clause résolutoire ainsi libellée :
" En cas de non-paiement d'un avis d'échéance (loyer indemnité d'occupation, charges locatives, accessoires) à son terme exact, de l'inexécution de l'une des conditions du présent bail, de non-respect du règlement général et de copropriété de l'immeuble, et un mois après un commandement de payer ou huit jours après une sommation d'exécuter, restés sans effet et contenant l'indication par le bailleur de sa volonté d'exercer la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

Cette résiliation s'applique sans préjudice de tous dépens ou dommages et intérêts.

Les frais de procédure ou de mesures conservatoires, ainsi que de notification, seront à la charge du preneur.

En cas de résiliation ou d'expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance seront acquis au bailleur à titre d'indemnité sans préjudice d'éventuels dommages et intérêts ".

Concernant les allégations de fraude du bail susvisé, il s'agit bien en réalité d'un examen des conditions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, relevant de la compétence du Juge des référés. Sur ce point, Monsieur [J] [Y] reconnait que Madame [W] [H] a régularisé la situation en produisant l'original du bail, dans lequel la signature correspond à celle des pièces d'identité du défendeur. 

En tout état de cause, Monsieur [J] [Y] ne conteste pas occuper les lieux visés, procède au paiement partiel de sa dette et ne produit pas d'autres titres justifiant cette occupation.

Dès lors, la demande de Madame [W] [H] est justifiée. En outre, il apparaît que Monsieur [J] [Y] n'a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié par acte de commissaire de Justice le 25 avril 2024. Aussi il convient d'y faire droit et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 1er janvier 2008 et ce, à compter du 26 mai 2024.


Il y a lieu, de ce fait, d'ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [Y] et de tous autres occupants de son chef des lieux loués au [Adresse 2] à [Localité 4] et, ce passé un mois suivant la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.


Sur la demande de provision


Les témoignages et photographies produites par Monsieur [J] [Y] ne sont pas suffisants pour pouvoir déterminer la présence de désordres d'humidité tels que le local serait insalubre justifiant ainsi une quelconque retenue des loyers.


Il convient, en application de l'article 835 second alinéa du Code de procédure civile, de faire droit à la demande en paiement de l'arriéré locatif et de condamner Monsieur [J] [Y] à verser à Madame [W] [H] la somme de 5 320 € au titre des loyers et charges exigibles, au vu du décompte arrêté au 1er novembre 2024 et au virement effectué par chèque du défendeur de 3 040 €, et ce avec les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 à hauteur de 5 000 € et à hauteur de la notification du commandement de payer pour le surplus.


A compter du mois de décembre 2024, le bailleur ne peut solliciter qu'une indemnité d'occupation pour l'avenir.

Il convient de condamner Monsieur [J] [Y], à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel avec charges, soit 380 € et ce, à compter du 1er décembre 2024 jusqu'à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité.


Sur la demande de délais de grâce 


Selon l'article L.145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


Monsieur [J] [Y] ne justifie pas se trouver en mesure de s'acquitter de sa dette dans le délai de 8 mois à venir alors que le seul règlement partiel est intervenu en cours d'instance.


Dès lors, il ne saurait être fait droit à la demande.


Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile


Selon l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.


Monsieur [J] [Y], partie qui succombe, sera condamné aux entiers frais et dépens.


Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.


Il convient d'allouer la somme de 1 500 € à Madame [W] [H] en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile que Monsieur [J] [Y] devra verser.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d'appel :

DÉCLARE irrecevable l'exception d'incompétence soulevée ;

DÉCLARE la demande recevable ;

REJETTE la demande de médiation ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [W] [H] et Monsieur [J] [Y] le 1er janvier 2008 et ce, à compter du 26 mai 2024 ;

ORDONNE l'expulsion de Monsieur [J] [Y] et tous autres occupants de son chef et l'enjoint de libérer les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4] et, ce passé un mois suivant la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y], à payer à Madame [W] [H], à titre provisionnel, la somme de cinq mille trois cent vingt euros (5 320 €) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation exigibles, au vu du décompte arrêté au 1er novembre 2024, et ce avec les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 à hauteur de 5 000 € et à hauteur de la notification du commandement de payer pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [Y] de sa demande de délais de grâce ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à Madame [W] [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale à trois cent quatre-vingt euros (480 €), et ce, à compter du 1er décembre 2024 jusqu'à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à Madame [W] [H] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] aux frais et dépens.


Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le huit avril deux mil vingt cinq par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.
 

Le Greffier Le Président