Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 1 — 10 avril 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 9]


TOTAL COPIES 6
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat 
SCP BEZ 
Me MEYNADIER 
2
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
3
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ
1



N° : N° RG 22/02587 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NW3Q
Pôle Civil section 1

Date : 10 Avril 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDEUR 

Syndicat de propriétaires de la RESIDENCE LES CHASSEURS prise en la personne de son syndic en exercice, BLB TEMIC, SARL dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSES

SAS EMIC RCS [Localité 9] 322 768 987 pris en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 5]
,dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. LA SOCIÉTÉ SOGICO RCS [Localité 9] 351 277 314 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège.
dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition 

DEBATS : en audience publique du 10 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 10 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Avril 2025



FAITS ET PROCÉDURE 

La société SOGICO a été syndic de la copropriété LES CHASSEURS située à [Localité 9] jusqu’à la désignation de la SARL TEMIC (devenue BLB IMMOBILIER TEMIC) lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2014.

Invoquant avoir constaté des incohérences et anomalies dans la comptabilité, le syndic a saisi l’ensemble des copropriétaires de la résidence LES CHASSEURS qui, par assemblée générale du 03 octobre 2018, ont donné mandat au Syndic pour engager une action à l’encontre de l’ancien syndic et recouvrer les écarts comptables. 

Le [Adresse 11], a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 4 juillet 2019 a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné Madame [J] [N] pour la réaliser.

Le rapport d’expertise a été déposé le 7 octobre 2021. 

Par acte introductif d’instance délivré le 7 juin 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Chasseurs, pris en la personne de son syndic la société BLB IMMOBILIER TEMIC, a assigné la société SOGICO devant le tribunal judiciaire de Montpellier, au visa des articles 1992 et 1231-1 du code civil, et article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 afin d’obtenir sa condamnation à l’indemniser des fautes commises.
Cette procédure est enregistrée sous le numéro RG 22/2587.

Par acte introductif d’instance délivré le 17 octobre 2022, la société SOGICO a assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier la société BLB IMMOBILIER TEMIC afin de la voir condamnée à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son endroit.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 22/4595.

Par décision du 28 février 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’instance enregistrée sous le n° RG 22/4595 avec l’instance principale enregistrée sous le n° RG 22/2587. 

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le [Adresse 12] représenté par son Syndic, demande au Tribunal, au visa des articles 1992 et 1231-1 du Code civil, de : 
« CONDAMNER la SAS SO.GI.CO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES CHASSEURS la somme de 20.500 e au titre de l’indemnisation de son préjudice ;
CONDAMNER la SAS SO.GI.CO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.483,58 € au titre des frais d’expertise que le syndicat a avancés ;
CONDAMNER la SAS SO.GI.CO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
LA CONDAMNER aux dépens. » 

Il soutient à l’appui de ses demandes que la société SOGICO a commis une faute professionnelle dans la réalisation de sa mission de gestion de la copropriété constituée par les erreurs d’écritures comptable lorsqu’elle exerçait la fonction de Syndic de la copropriété [Adresse 8], ayant causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. 

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 13 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société SOGICO sollicite à titre principal le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et de la société BLB IMMOBILIER TEMIC. 
Elle sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise.
A titre subsidiaire, elle demande que la société BLB IMMOBILIER TEMIC soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son endroit et qu’elle soit condamnée, outre les dépens, à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes elle soutient que l’existence d’une faute n’est pas contestée mais que celle-ci étant purement comptable et pouvant être régularisée, le préjudice financier en découlant invoqué par le syndicat des copropriétaires est inexistant. En ce sens elle indique que sans préjudice, sa responsabilité ne doit pas être engagée. 
Elle ajoute à titre subsidiaire que dans le cas où la responsabilité du Syndic devrait être retenue, il conviendrait de retenir celle de la société BLB IMMOBILIER TEMIC, qui n’a pas effectué les diligences nécessaires lors de la découverte des erreurs comptables à l’origine du litige. 

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 02 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société BLB IMMOBILIER TEMIC sollicite que soit rejetées l’intégralité des demandes faites par la société SOGICO, et que cette dernière soit condamnée à lui verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’appui de ses prétentions elle indique que le préjudice dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation à l’égard de la société SOGICO est sans lien avec les inexécutions qui seraient imputables à la société BLB IMMOBILIER TEMIC et qu’en ce sens elle ne peut être appelée à relever et garantir la société SOGICO des fautes contractuelles qu’elle a elle-même commises dans la réalisation de sa mission de Syndic. 

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été différée à la date du 10 janvier 2025. A l’issue de l’audience du 10 février 2025 l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I - SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la responsabilité de la société SOGICO en qualité d’ancien Syndic 

A titre liminaire il convient de rappeler que le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, engage sa responsabilité contractuelle en cas de faute dans l'exécution de sa mission, notamment en vertu de l’article 1992 du code civil qui précise que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». 

En vertu de l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 : « I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
[…]
II. Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat […] » 

Ainsi, la gestion comptable de la copropriété relève des missions du Syndic. 







En l’espèce, le [Adresse 10] [Adresse 8] indique que la société SOGICO a commis une faute dans la gestion comptable de la copropriété, constatée notamment au sein du [Localité 6] Livre comptable de 2013, en venant, suite à une décision prise par assemblée générale de clôturer le compte à terme ouvert au nom de la résidence sur lequel étaient versés les loyers de JC DECAUX et du local commun, créditer sous la forme d’avois au prorata des millièmes de copropriété à déduire du montant des appels de fonds à venir, alors qu’il aurait fallu reporter ces fonds sur le compte courant de la résidence. 

Le rapport d’expertise en page 5 relève « qu’il ressort que deux sommes de 20,5K € apparaissent au débit de deux comptes différents sur le [Localité 6] Livre transmis par SOGICO pour 2014 : 
- Au compte 102028 Remboursement compte à terme pour une somme ‘négative’ au crédit de ce compte pour 20.566,88 € d’où in fine un solde débiteur de 20.566,88 € ;
- Au compte 461 Débiteurs divers, la somme de 20.567,00 € est comprise dans l’écriture d’à nouveau de 21.567,00 €. » 

L’expert précise, en page 5 et 6 que la présence à deux comptes distincts de sommes débitrices pour un montant de 20,5K€ constitue une « anomalie » et que « dans la mesure où le syndic SOGICO avait en charge la tenue de la comptabilité, les anomalies comptables constatées relèvent de son seul chef et constituent des fautes professionnelles. 
Les décisions prises par la copropriété n’ont pas été correctement traduites en comptabilité, de ce fait la responsabilité est imputable au syndic en charge des opérations, à savoir SOGICO. » 

La faute de la société SOGICO dans la gestion de la comptabilité de la copropriété [Adresse 8] n’étant pas contestée, sa responsabilité sera retenue à cet égard.

Lors de la désignation de ce nouveau Syndic, ce dernier relève des incohérences comptables notamment à l’égard de deux comptes débiteurs et un compte créditeur dont les sommes indiquées n’étaient pas justifiées : 
- le compte 461 « débiteurs divers » : débiteur de la somme de 20.567 € ;
- le compte 102 028 « provisions sur travaux dédiés » : débiteur de la somme de 20.566,88 € ; 
- le compte 671 788 : créditeur de la somme de 20.567 €.

Sur l’indemnisation des préjudices

En vertu de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » 

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société SOGICO à lui verser la somme de 20.500 euros en indemnisation de son préjudice. 


A ce titre, il soutient que suite à la faute de la société SOGICO, la somme de 20.567 euros placée sur le compte 461, grève la trésorerie de l’immeuble et l’empêche de payer ses fournisseurs, ses factures courantes et ses honoraires. Pour démontrer l’existence de son préjudice il produit :
- la balance sur l’année 2014 dans laquelle est indiqué un débit de 20.566 au titre du remboursement du compte à terme ainsi qu’un compte « Débiteur divers » sous le numéro 461 affichant un solde débiteur à hauteur de 20.567 euros ; 
- la copie du [Localité 6] livre comptable du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2014 dans lequel ressort le débit à hauteur de 20.567 euros du compte 461 nommé « Débiteurs divers ». 

Sur ce point l’expert retient, en page 6 de son rapport que « le syndicat lui-même a bien un préjudice de 20,5 K€ car dans ces comptes cette somme apparait deux fois à tort et pour régulariser cette erreur, il convient d’annule une fois cette somme, à défaut de l’imputer aux copropriétaires eux-mêmes c’est le syndicat qui en assumera la charge, donc un préjudice. » 

Au surplus, la société SOGICO ajoute que reverser la somme de 20.500 euros au syndicat des copropriétaires reviendrait à faire bénéficier d’un enrichissement sans cause aux copropriétaires puisque cette somme leur a déjà été reversée. 

En l’espèce cependant, il convient de rappeler l’importance de différencier le syndicat des copropriétaires en sa qualité d’entité, de l’ensemble des copropriétaires en leur qualité de personnes physiques ou morale propriétaires au sein de la résidence [Adresse 8]. 
En effet, ces derniers n’étant pas dans la cause il n’est pas opportun de se prononcer sur un quelconque enrichissement sans cause à leur égard, le préjudice à indemniser étant celui du syndicat des copropriétaires.

En conséquence de ce qui a été relevé et du rapport d’expertise de Madame [N], le préjudice du syndicat des copropriétaires étant évalué à la somme de 20.500 euros, la société SOGICO sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à hauteur de 20.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

II - SUR LA DEMANDE DE GARANTIE

Sur la responsabilité de la société BLB IMMOBILIER TEMIC en qualité de Syndic actuel

La société SOGICO sollicite que la société BLB IMMOBILIER TEMIC soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. A ce titre elle soutient que la faute invoquée aurait pu être régularisée par le nouveau syndic qui a sciemment refusé d’effectuer cette régularisation et qu’en ce sens il convient d’engager sa responsabilité. 

Comme il l’a précédemment été indiqué, la responsabilité du Syndic pour être retenue suppose une faute de ce dernier dans l’exercice de sa mission. En l’espèce, la société SOGICO soulève l’existence d’une faute de la part de la société BLB IMMOBILIER TEMIC en ce qu’elle n’aurait pas effectué les démarches permettant de résoudre les anomalies comptables à savoir effectuer la demande de remboursement des sommes indues auprès des copropriétaires de la résidence dès la réalisation de l’erreur de la société SOGICO puisqu’à cette période les copropriétaires de la résidence étaient encore ceux ayant perçus indument les sommes reversées au prorata des millièmes de copropriété. 

Cependant, la faute engageant la responsabilité du Syndic en sa qualité de mandant est une faute spécifique puisque celle-ci doit être une faute « dans la réalisation de sa mission ». 

En l’espèce la carence de la société BLB IMMOBILIER TEMIC dans la réalisation de sa mission n’est pas démontrée puisqu’elle a, après avoir constaté la présence d’une anomalie comptable et sollicité une explication de la part de l’ancien syndic, effectué les diligences nécessaires de recherche de résolution de cette anomalie par le biais d’un vote en assemblée générale permettant l’engagement des poursuites à l’égard de la société SOGICO, ayant commis la faute de gestion résultant à l’anomalie comptable lors de la réalisation de sa mission en qualité de Syndic.

Au surplus, l’expertise a précisé à l’égard de la société SOGICO, en page 6 que les « anomalies comptables constatées relèvent de son seul chef ». 

Ainsi, la demande de la société SOGICO de se voir relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre par la société BLB IMMOBILIER TEMIC sera rejetée.








III - SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les frais d’expertise 

Le [Adresse 10] Les Chasseurs sollicite que la société SOGICO soit condamnée à lui rembourser les frais d’expertises avancés pour un montant total de 3.483,58 € au motif que celle-ci avait tenté une résolution amiable du litige qui n’a pas abouti en raison de l’absence de réponse de la société SOGICO. 

Le versement de la somme de 3.483,58 euros par le [Adresse 10] Les Chasseurs étant justifié par la production de l’ordonnance de taxe du 15 novembre 2021. 

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les frais d’expertises judiciaires, avancés pour un montant total de 3.483,58 €, constituent la rémunération du technicien comprise dans les dépens et ne peuvent faire l’objet d’une condamnation distincte.

Sur les frais irrépétibles et dépens

En l’espèce, les dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, seront supportés par la société SOGICO succombant au principal.

Cette société sera également condamnée à payer à au [Adresse 11] et à la société BLB IMMOBILIER TEMIC une indemnité de 2.000 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce.


PAR CES MOTIFS 
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONDAMNE la société SOGICO à verser au [Adresse 10] [Adresse 7] Chasseurs la somme de 20.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution de ses obligations contractuelles ; 

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

REJETTE la demande de garantie formée par la société SOGICO à l’encontre de la société BLB IMMOBILIER TEMIC ;

CONDAMNE la société SOGICO à payer au [Adresse 11] et à la société BLB IMMOBILIER TEMIC la somme de 2.000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la société SOGICO aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraire ; 

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSDENTE