Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 10 avril 2025

N°Minute:25/1001
N° RG 24/00378 - N° Portalis DBYB-W-B7I-OYKB
RG 24/00560 - N° Portalis DBYB-W-B7I-O35T

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

JUGEMENT DU 10 Avril 2025


DEMANDEUR:

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Isabelle BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE



DEFENDEUR:

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Dioma NDOYE, avocat au barreau de MONTPELLIER





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 20 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 10 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Avril 2025 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Isabelle BAYSSET
Copie certifiée delivrée à : Me Dioma NDOYE
Le 10 Avril 2025


















EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 04 octobre 2020, Monsieur [P] [U] a donné en location à Monsieur [S] [N] une chambre ainsi que la mise à disposition de parties communes au sein d’un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 400 € outre une provision sur charges de 100 €

Estimant que Monsieur [S] [N] était redevable de diverses sommes, Monsieur [P] [U] l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, selon exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024 et du 8 février 2024 et ce afin de le voir condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre de dette locative, 2000 € en réparation de son préjudice moral, 482,10 € au titre de la surconsommation d’eau et d’électricité, 9492,40 € au titre des frais de remise en état de l’appartement, 756,09 € au titre des frais de commissaire de justice, ainsi que 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 février 2025.

À cette audience, Monsieur [P] [U], représenté par leur avocat qui a plaidé, a conclu comme suit :

Vu les dispositions de l'article 1728 et suivants du Code Civil,
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989
Vu le PV de constat du 31 juillet 2023
- Débouter Monsieur [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
- Condamner Monsieur [L] [S] à verser à Monsieur [U] [P]
- la somme de la somme de 3.000 € au titre de la dette locative de février 2023 à juillet 2023
- la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral subi
- la somme de 482,10 € au titre de la surconsommation d'eau et d'électricité
- la somme 12.050,20 € au titre des frais de remise en état de l'appartement
- la somme de 756,09 € au titre des frais de commissaire de justice exposés
- Le condamner aux entiers dépens ainsi qu'au règlement d'une indemnité de 1500 €
par application des dispositions de l'article 700 du CPC.
- Assortir la décision à intervenir du bénéfice de l'exécution provisoire.

En défense, Monsieur [S] [N], représenté par son avocat qui a plaidé, demande :

Vu les textes cités,
Vu les articles cités
Vu la jurisprudence citée

Rejeter l'ensemble de ses demandes de Monsieur [U]
Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [N] la somme de 1500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [U] aux entiers dépens

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger», « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la jonction d’instance
En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.


En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG 24-378 et 24-560, actuellement pendantes dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

➢
Sur la demande en paiement des loyers
Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, si Monsieur [S] [N] indique avoir réglé des loyers en liquide ou encore sur un compte espagnol, il n’en justifie pas. Il justifie par contre avoir versé la somme de 1500 euros à titre de dépôt de garantie tel que cela ressort du contrat de bail signé.

Dès lors, au regard du décompte versé par le bailleur faisant état d’une dette locative de 3000 € au titre des mois de février à juillet 2023, il convient de condamner Monsieur [S] [N] à lui verser la somme de 1500 €, déduction faite du dépôt de garantie.

➢
Sur les dégradations et la restitution du dépôt de garantie
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
L’article 1730 du code civil dispose : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
L’article 1755 du code civil dispose : «Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

, Sur la contestation de signature portée sur l’état des lieux d’entrée et sur l’inventaire du mobilier et des équipements

En application des articles 287 et suivants du code de procédure civile, si une partie dénie son écriture, le Juge procède à la vérification au vu des éléments dont il dispose en enjoignant le cas échéant aux parties de produire les documents utiles à la comparaison et en obtenant de leur part des échantillons d’écritures.

En l’espèce, Monsieur [S] [N] fait valoir que la signature présente sur l’état des lieux d’entrée ainsi que l’inventaire du mobilier et des équipements n’est pas la sienne. Toutefois, la comparaison de la signature existante sur l’état des lieux d’entrée avec celle existante sur le contrat permet de considérer que la signature est bien identique en ce qu’elle apparaît très spécifique avec notamment trois lettres qui montent et descendent de manière énergique ainsi qu’une dernière lettre, un E très en rondeur.

Néanmoins, la signature portée sur le document intitulé «  inventaire du mobilier et des équipements » ne correspond absolument pas à la signature portée sur le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée telle que décrite ci-dessus. En effet, il n’est absolument pas retrouvé les trois lettres qui montent et descendent de manière énergique ainsi que la dernière lettre mais une signature comportant plusieurs points avec un trait seul à l’horizontale.

Dans ces conditions, il convient de constater que ce document n’a pas été signé par lui et ne sera pas retenu au titre de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de l’ état des lieux de sortie.

, Sur l’existence des dégradations

En l’espèce, pour solliciter le règlement de la somme de 12 050,20 € au titre des frais de remise en état de l’appartement, Monsieur [P] [U] justifie de devis mais également de factures qui apparaissent pour certaines redondantes sur quelques postes.
La comparaison entre l’état des lieux de sortie établie par commissaire de justice, en l’absence de Monsieur [S] [N] régulièrement convoqué, et l’état des lieux d’entrée signé par Monsieur [N] laissent apparaître que l’appartement a été rendu dans un état de saleté à la fois sur les murs, le sol mais également le mobilier ou encore certains équipements. 
Il ressort de l’état des lieux de sortie que le badge VIGIC remis ne fonctionne plus et que toutes les clés de l’appartement n’ont pas été remises puisque le constat de commissaire de justice mentionne qu’une clé permet d’ouvrir la serrure basse mais aucune clé n’a été remise s’agissant de la serrure haute.
Toutefois, s’agissant des demandes relatives aux éléments manquants tels que la machine à laver, machine à café expresso, four, micro-ondes, fer à repasser, chaise de bureau, salon de jardin, chaises salle à manger, rideau, tapis, il convient de les rejeter dans la mesure où l’inventaire du mobilier et des équipements n’a pas été signé par Monsieur [N] et ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée et qu’ainsi, aucun document ne justifie leur présence au moment de son installation.

Les demandes relatives au changement de plaque vitrocéramique, hotte aspirante, congélateur, télévision seront également rejetées à l’exception du congélateur dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne mentionne pas que la télévision est cassée et précise seulement que les plaques vitrocéramiques et que la hotte présente un état de saleté.

Par ailleurs, certaines demandes formulées telles que les demandes au titre de la faïence de la salle de bains ne sont absolument pas justifiées dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’une telle dégradation.

S’agissant des demandes au titre des WC et de l’électricité, non seulement Monsieur [N] s’est lui même plaint l’existence de ce désordre au titre des WC en cours d’occupation mais de surcroît rien ne justifie que ce désordre ainsi que les travaux d’électricité relèvent des charges locatives et non des obligations du bailleur.
Pour réclamer la somme de 3003 € au titre des peintures, Monsieur [P] [U] justifie effectivement de l’existence de trous et de peinture sales. Toutefois, l’état des lieux d’entrée mentionne des peintures en bon état et non en très bon état. De plus, non seulement Monsieur [P] [U] a lui-même habité dans le logement pendant une partie du contrat de location et a pu donc être responsable de l’usure de la peinture ainsi que des trous relevés dans le constat de commissaire de justice. De surcroît, il n’appartient pas au locataire, qui a résidé dans les lieux durant plus de deux années, de remettre les lieux en état neuf.

Enfin, si l’état des lieux de sortie mentionne que certains mobiliers sont sales, il ne ressort pas de cet état des lieux la nécessité de changer l’intégralité des meubles dont le coût réclamé et de 3721,75 euros.

Dès lors, il sera retenu une somme forfaitaire de 50 € au titre du congélateur auquel il convient d’ajouter la somme de 165,29 € au titre de la facture de désencombrement et nettoyage l’appartement, outre la somme de 137,52 € au titre des badges, ainsi que la somme de 319,99 € au titre de la serrure.

Monsieur [S] [N] se trouve donc redevable à l’égard de Monsieur [U] de la somme de 672,80 € au titre des réparations locatives.

➢
Sur la demande titre du préjudice moral
En l’espèce, Monsieur [P] [U] sollicite l’octroi de la somme de 2000 € en réparation de son préjudice moral lié à l’impossibilité pour lui d’utiliser le logement du fait du changement de la serrure par le locataire. Monsieur [S] [N] ne conteste pas avoir changé la serrure même s’il expose que cela est lié à la défectuosité de cette dernière. Il indique par ailleurs avoir remis un double des clés au bailleur mais n’en justifie absolument pas.
Monsieur [P] [U] verse aux débats une attestation de Monsieur [H] qui mentionne avoir été mandaté pour effectuer une ouverture de porte le 23 janvier 2023 chez Monsieur [P] [U] mais avoir «  renoncé à l’ouverture de la porte avec l’accord de Monsieur [U], qui a essayé d’établir une communication courtoise avec la personne intérieure, et ce dernier lui a formellement interdit toute entrée dans le logement ».

Dès lors, il convient de considérer que Monsieur [P] [U] a bien subi un préjudice moral lié au fait qu’il se soit trouvé dans l’impossibilité d’utiliser son appartement, pour lequel seule une chambre a été mise en location, et ce, du mois d’octobre 2022, date non contestée par le locataire, au 31 juillet 2023 date de l’état des lieux de sortie. Dans la mesure où Monsieur [U] ne l’utilisait que ponctuellement, il lui sera alloué la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

➢
Sur la demande au titre de la surconsommation d’eau et d’électricité
Si Monsieur [P] [U] sollicite l’octroi de la somme de 482,10 € au titre de la surconsommation en eau et en électricité, il convient de constater que le contrat de bail prévoit une provision sur charges d’un montant de 100 € incluant en conséquence la consommation d’eau et d’électricité.
Dès lors, il ne sera pas fait droit à cette demande.


➢
Sur la demande au titre des frais de commissaire de justice
En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, un état des lieux sortie n’ayant pu être établi contradictoirement et amiablement, Monsieur [P] [U] a demandé à un commissaire de justice de dresser l’état des lieux de sortie. Ce dernier a régulièrement convoqué Monsieur [N] qui ne s’est pas présenté.

Il en résulte que Monsieur [P] [U] est fondé à solliciter la prise en charge par le locataire de la moitié du coût du constat de commissaire de justice, soit la somme de 155,06 €, outre le coût de la sommation du 2 mars 2023 de 175 euros et le coût du procès verbal de difficulté de 250 €, soit la somme totale de 580,06 €. Le surplus des demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [S] [N] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. De ce fait Monsieur [N] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire



Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG 24-378 et 24-560,

DECLARE Monsieur [S] [N] redevable à l’égard de Monsieur [P] [U] de la somme de 3000 € au titre des loyers et charges;

DECLARE Monsieur [P] [U] redevable de la somme de 1500 € à l’égard de Monsieur [S] [N] au titre du dépôt de garantie;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [S] [N] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 1500 €, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 672,80 €, au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 580,06 €, au titre des frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 1000 € en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [P] [U] de leurs autres demandes  ;

DEBOUTE Monsieur [S] [N] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,