Tribunal Judiciaire · Référés — 8 avril 2025

N° RG 24/02210 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TORQ


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 24/02210 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TORQ
NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL CLF
à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET
à la SELARL STÉPHANIE MACÉ





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025



DEMANDERESSES

SNC LES COUTELIERS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

SELARL [E] ET ASSOCIES - Mandataires judiciaires, en la personne de Maître [V] [E], ès qualité de mandataire judiciaire de la SNC LES COUTELIERS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSES

SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Sarah PAQUET de la SELARL DECOT FAURE PAQUET SCHMIDT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier




ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,


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EXPOSE DU LITIGE


Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, la SNC LES COUTELIERS et la SELARL [E] & ASSOCIES en sa qualité de mandataire judiciaire de la SNC LES COUTELIERS ont assigné la SARL GESTIONNAIRES et ASSOCIES et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 11 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, la SNC LES COUTELIERS et la SELARL [E] & ASSOCIES en sa qualité de mandataire judiciaire de la SNC LES COUTELIERS, demandent à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

- débouter la SARL GESTIONNAIRES et ASSOCIES et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] de leurs demandes, fins et conclusions,
- ordonner à la SARL GESTIONNAIRES et ASSOCIES de remettre à Maître [L] [W], Notaire :
- l'état daté relatifs aux lots 1220 et 1231,
- un certificat pour les lots 1220 et 1231 attestant soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par le mutation, soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concernée par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuses depuis plus de 45 jours,
- ordonner la communication de ces pièces sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l'ordonnance,
- condamner in solidum la SARL GESTIONNAIRES et ASSOCIES et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] au paiement d'une somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts dus à la SNC LES COUTELIERS,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] à faire réaliser la délimitation des emplacements de parking de la SNC LES COUTELIERS, propriétaire des lots 1220 et 1221,
- ordonner la réalisation de ces travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l'ordonnance,
- condamner in solidum la SARL GESTIONNAIRES et ASSOCIES et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] au paiement de la somme de 4.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, demande à la présente juridiction de :

- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- rejeter les demandes formulées par la SNC LES COUTELIERS à son encontre, constant qu'elles se heurtent à une contestation sérieuse et la renvoyer en conséquence à mieux se pourvoir,
- condamner la SNC LES COUTELIERS à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Enfin, la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES demande à la présente juridiction de :

- principalement :
- se déclarer incompétent au profit du juge du fond pour connaître des demandes de la SNC LES COUTELIERS,
- subsidiairement :
- débouter la SNC LES COUTELIERS de l'intégralité de ses demandes, et prétentions formées à son encontre,
- en tout état de cause :
- rejeter la demande de condamnation sous astreinte,
- condamner la SNC LES COUTELIERS à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur les demandes principales

L'article 835 de ce même code dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

La SNC LES COUTELIERS prétend être propriétaire de deux places de parking numérotées n°1220 et n°1231 située au 2ème sous-sol de la copropriété située au [Adresse 3] et au [Adresse 6] à [Localité 7]. Cette copropriété est gérée et administrée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES.

Elle produit à ce titre un relevé de propriété et un acte notarié d'échange qui confirment sa sa qualité de propriétaire. L'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété de septembre 2001 atteste de la matérialité des deux emplacements de parking litigieux.

Il ressort de la lecture des conclusions des parties défenderesses, versées aux soutien des débats oraux, qu'elles ne nient pas la propriété de la SNC LES COUTELIERS sur ces deux emplacements de parking.

En revanche, et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], et le syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES considèrent que ces emplacements " sont physiquement inexistants, et n'ont jamais été utilisés conformément à l'usage défini par le règlement de copropriété établi par la SNC LES COUTELIERS " lorsqu'elle avait racheté l'immeuble le 19 septembre 2001 avant de le mettre en copropriété.

Confrontée à des difficultés financières qui l'ont conduites à être placée en redressement judiciaire et en période d'observation, la SNC LES COUTELIERS et son mandataire judiciaire la SELARL [E] & ASSOCIES ont besoin de liquidités pour apurer une partie du passif de la société. Il résulte de la lecture du jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 13 mai 2024 qu'à cet effet, la vente des " 2 emplacements de parking " lui est indispensable.

Or, le projet de vente de la SNC LES COUTELIERS se heurte à des difficultés par la SARL GESTIONNAIRES et ASSOCIES et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, qu'elle cherche à lever en saisissant le juge des référés dans le cadre de la présente instance.

Il lui est opposé en défense que la réalité de l'existence de ces deux emplacements de parking est contestée. Ces places de parking ne figuraient pas sur le permis de construire initial et n'auraient été créées que lors de la mise en copropriété par la SNC LES COUTELIERS. Les parties défenderesses soutiennent qu'en sa double qualité d'ancien promoteur en 1984 et de nouvel acquéreur en 2001, elle aurait profité de la division induite par la mise en copropriété pour créer ces deux emplacements et s'en réserver la propriété en dépit de la logique de circulation qui implique que ces endroits sont consacrés au passage dans le parking et que leur obstruction est de nature à enfreindre les règles de sécurité en vigueur.

Il en résulte que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], et le syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES invoquent une contestation qu'ils estiment sérieuse, qui doit conduire le juge des référés, juge de l'évidence, à dénier sa compétence au regard des critères de l'article 835 du code de procédure civile.

Nonobstant l'appréciation sur le caractère sérieux ou non de leurs contestations, en raisonnant ainsi, c'est à dire en refusant à la fois de transmettre l'état daté et les certificats des deux lots nécessaires à la vente immobilière et de permettre un marquage au sol en adéquation avec le règlement de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] et le syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES ne font que soutenir que, bien que propriétaire, la SNC LES COUTELIERS ne serait pas en droit de disposer librement de la chose qui constitue sa propriété.

Autrement dit, la présente juridiction doit déterminer s'il est sérieux de contester l'abusus de ces deux emplacements par la SNC LES COUTELIERS.

La réponse est négative.

Il n'y a aucune contestation sérieuse possible à nier la pleine et entière propriété de la SNC LES COUTELIERS sur les lots n°1220 et n°1231 située au 2ème sous-sol de la copropriété située au [Adresse 3] et au [Adresse 6] à [Localité 7].

Comme indiqué précédemment, il est justifié :

- par un titre de propriété authentique qu'elle en est propriétaire,
- par un certificat de conformité délivré le 21 septembre 1988 que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire,
- par l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété de septembre 2001 non remis en cause par les défenderesses que la matérialité physique, que la contenance chiffrée et que la destination à usage d'emplacement de parking de ces parcelles ne sont pas contestables,
- par des appels de fonds et par des convocations de la SNC LES COUTELIERS en assemblée générale des copropriétaires qu'il s'agit assurément de parties privatives et non de parties communes.

Ni le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], ni la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES en qualité de syndic, n'ont pris l'initiative :

- de contester à l'époque le certificat de conformité si bien qu'il n'est juridiquement plus possible d'affirmer que le permis de construire n'aurait pas été respecté,
- de remettre en cause l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, ni d'initier une action aux fins de revendication de parties communes dictée par des considérations tenant à la mise en sécurité du parking aux regard des normes de circulation et des normes ventilation et incendie,
- de se porter acquéreur des emplacements de parking litigieux pour en faire des parties communes et mettre ainsi fin à une situation pathogène qui dure depuis des années à la lecture de l'historique du litige.

Si les parties défenderesses estiment que leurs contestations sont sérieuses, elles seront invitées à saisir elle-même la juridiction du fond de toutes actions qu'elles jugeront opportunes de mener pour solutionner cette difficulté qui ne disparaîtra assurément pas avec la vente projetée par la SNC LES COUTELIERS, sauf à ce que le syndicat des copropriétaires s'en porte acquéreur.

De son côté, dès lors que la propriété de la partie demanderesse est incontestable sur les parcelles litigieuses, il incombe au juge des référés de mettre fin au trouble manifestement illicite qui résulte d'une entrave implicite au libre exercice du droit de propriété immobilière, protégé constitutionnellement. Au surplus, en vertu des dispositions de l'article 835 précité, cette prérogative peut être exercée " même en présence d'une contestation sérieuse ".

Il sera donc fait droit aux prétentions principales de la SNC LES COUTELIERS.

Au delà de la question de l'éventuelle faute de gestion du syndic qui se heurte assurément à une contestation sérieuse, dans la mesure où elle ne justifie pas du préjudice autonome qui aurait été le sien à différer la vente immobilière, alors qu'il n'est pas démontré qu'un acquéreur ait déjà formulé une offre, il ne sera pas fait droit à sa demande provisionnelle.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Il n'est pas démontré que la SARL GESTIONNAIRES et ASSOCIES ait commis une faute de gestion qui implique qu'elle soit condamnée de manière autonome aux dépens et aux frais irrépétibles. En l'état, il doit être considéré qu'elle n'a agit qu'en sa qualité de syndic.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES, partie succombante en ses demandes, sera tenu aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L'équité commande de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES à payer à la SNC LES COUTELIERS la somme de 2.000 euros, pour couvrir les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager afin de faire valoir ses droits en justice.


PAR CES MOTIFS,


Nous, M. [C] [R], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

ORDONNONS au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES de remettre à Maître [L] [W], Notaire associé de la SELARL [W], BOURNAEAU-MALAVIALLE, BATTUT-ESCARPIT, MILHES, [J] demeurant [Adresse 4] à [Localité 8] :

- les états datés relatifs aux lots 1220 et 1231,
- un certificat pour les lots 1220 et 1231 attestant soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par le mutation, soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concernée par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuses depuis plus de 45 jours,

DISONS que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES devra avoir démontré par tous moyens de preuve certaine, la réception effective par l'étude notariale précitée de ces documents dans un délai de 7 jours (SEPT JOURS) calendaires à compter du lendemain du jour de la transmission écrite et dont la réception sera certaine par la SNC LES COUTELIERS de l'ensemble des informations nécessaires liées à l'identification complète du ou des acquéreur(s) du ou des lots(s) de parking ;

ORDONNONS au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] à faire réaliser par mise en peinture et libération des parcelles, la délimitation des emplacements de parking de la SNC LES COUTELIERS, propriétaire des lots 1220 et 1221 ;

DISONS que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES devra avoir démontré par tous moyens de preuve certaine, la réalisation complète de ces travaux de libération et de mise en peinture dans un délai de 7 jours (SEPT JOURS) calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute pour lui de démontrer avoir respecter intégralement les deux injonctions judiciaires, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES sera recevable, d'une astreinte cumulable de 100 euros (CENT EUROS) pour chacune des deux injonctions, par jour calendaire de retard à compter du 8ème jour (HUITIEME JOUR) suivant le point de départ différencié selon l'injonction, dans la limite de TROIS mois à compter de son déclenchement ;

DISONS que l'astreinte provisoire serait à liquider par le juge de l'exécution, qui pourra en prononcer une nouvelle le cas échéant ;

DEBOUTONS la SNC LES COUTELIERS de sa demande provisionnelle indemnitaire ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES à verser à la SNC LES COUTELIERS une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL GESTIONNAIRES ET ASSOCIES aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 avril 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,