Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/04410







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.C.I. FICOSIL


ET : 

[R] [B]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître D’INDY 

Copie à :
Madame [B]
Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Madame [R] [B]
née le 13 Novembre 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
comparante



D'autre Part ;


RG 24/4410






EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé signé le 25 novembre 2014, la SCI FICOSIL a donné à bail, en sous-location, à Madame [R] [B] et Monsieur [O] [P] un bien immobilier à usage d’habitation avec jardin et garage situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 546,90 € et 26,22 € à titre de provisions pour charges.

Monsieur [O] [P] n’est plus locataire du logement depuis le 22 juin 2020.

Invoquant des loyers impayés, la SCI FICOSIL a fait signifier à Madame [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 11 avril 2024, demeuré infructueux.

La SCI FICOSIL a ainsi fait assigner Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 18 septembre 2024 pour voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonner l'expulsion de Madame [R] [B] devenue occupante sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamner Madame [R] [B] à payer :

la somme de 4 468,80 € correspondant aux loyers et charges impayés au 10 septembre 2024 ;
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;
une somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [R] [B] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

A l’audience du 6 février 2025, la SCI FICOSIL, par la voix de son Conseil, maintient ses demandes. Elle indique que la dette s’élève à ce jour à la somme de 3 588,47 € hors frais, dette locative en diminution suite à un paiement de 4 000 € réalisé le 23 janvier 2025.

Madame [R] [B] explique sa situation en lien avec un licenciement économique suite à liquidation de la société qui l’employait et une maternité. Son conjoint, de nationalité espagnole, est en cours de régularisation de sa situation sur le territoire français. Elle est actuellement en reconversion professionnelle avec des allocations chômage de 1 700 €. Elle demande des délais de paiement et propose de verser 200 € en plus du loyer courant. 

Le bailleur indique ne pas s’opposer à ce plan d’apurement. 

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 
Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.
L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023 requiert la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou l'avis dans certaines conditions de l'organisme payeur de l’allocation logement ou de l’aide personnalisée au logement. Cet article dispose : " A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret."
Il en résulte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation est requise à peine d'irrecevabilité, sauf à démontrer, dans la seule hypothèse où le locataire bénéficie d'une aide au logement (allocation logement ou aide personnalisée au logement), que l'organisme payeur de cette aide a été avisé de la situation d'impayés.
En l'espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n'a pas été saisie, la Caisse d'Allocations Familiales a été avisée le 22 septembre 2023, Madame [R] [B] percevant des aides personnelles au logement.
La demande en constat de résiliation et en expulsion formée par la SCI FICOSIL est recevable.
Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. 
Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 novembre 2014 ainsi que le commandement de payer délivré le 11 avril 2024 pour un montant en principal de 2 378,57 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 3 588,47 €, hors frais.


L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 
Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte d’un montant de 3 958,80 €, les frais de pénalités (76,20 €) ainsi que les frais de commissaire de justice à hauteur de 294,13 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. 
Madame [R] [B] sera ainsi condamnée à verser à la SCI FICOSIL la somme de 3 588,47 €. 
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 11 avril 2024 portant sur la somme en principal de 2 378,57 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 25 novembre 2014 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [R] [B] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer. Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 juin 2024. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Le bailleur indique que Madame [R] [B] a procédé à un versement de 4 000 € le 23 janvier 2025. Madame [R] [B] propose de régler chaque mois 200 € en plus de son loyer courant, proposition à laquelle le bailleur ne s’oppose pas. 
RG 24/4410






 Compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant, de la résorption de la dette locative déjà engagée, de la proposition de délais formulée à l’audience, il sera accordé à Madame [R] [B] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

 Madame [R] [B] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet. 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [R] [B] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le25 novembre entre Madame [R] [B] et la SCI FICOSIL concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 12 juin 2024 ; 

Condamne Madame [R] [B] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 3 588,47 € (TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS, QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025; 
Autorise Madame [R] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en dix sept mensualités de 200 € chacune et une dix-huitième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [R] [B] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FICOSIL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [R] [B] soit condamnée à verser à la SCI FICOSIL, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [R] [B] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 avril deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.




La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,