Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/01081







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 781 598 248


ET : 

Association [Adresse 11]
[P] [S]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître BERBIGIER

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 12] et [Localité 13]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 7] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de TOURS sous le n° 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 8], représenté par Maître Julien BERBIGIER, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS 
D'une Part ;

ET :

Association [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Maïlys DUBOIS de la SELARL SELARL MAÏLYS DUBOIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [P] [S]
né le 24 Juillet 1985 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Maïlys DUBOIS de la SELARL SELARL MAÏLYS DUBOIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'autre Part 
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 juin 2010, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a loué à Madame [N] [K] et Monsieur [P] [S] un local à usage d’habitation avec espace privatif extérieur et parking situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 293,66 €, provisions pour charges comprises. Madame [N] [K] a quitté le logement depuis janvier 2012.

Une sommation de se conformer aux clauses du bail a été délivrée par commissaire de justice le 7 juillet 2023 à Monsieur [P] [S] ainsi qu’à l’ATRC en qualité de curateur. 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024 délivré à étude, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [S] - ainsi que l’ATRC en qualité de curateur - devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

- juger que Monsieur [P] [S] a manqué à son obligation contractuelle et légale d'avoir à user paisiblement de la chose louée et de s'interdire de toute nuisance aux tiers;

- prononcer la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [P] [S],

- juger qu'à compter du jugement à intervenir Monsieur [P] [S] deviendra occupant sans droit ni droit du logement loué,

- prononcer l'expulsion de Monsieur [P] [S] et de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

- juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

- condamner Monsieur [P] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale d'un montant égale au loyer et provisions sur charges (soit 272 € par mois) à compter du 1er jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux, révisable dans l'intervalle,

- condamner Monsieur [P] [S] à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

- juger que le jugement à intervenir sera commun et opposable aux services de L’ATRC en qualité de mandataire à la curatelle renforcée de Monsieur [P] [S],

- juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant.


L’affaire a été appelée lors de l’audience du 4 juillet 2024 puis renvoyée pour demande d’aide juridictiionnelle à celle du 6 février 2025. 

A cette audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, par la voix de son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que des plaintes ont été déposées pour insultes, qu’il y a du tapage diurne et nocturne. 

Monsieur [P] [S] est assisté de son Conseil qui fait valoir qu’il n’y a pas de preuves apportées par l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, que les plaintes sont le fait d’une seule personne. Par conclusions en défense, il demande au Tribunal : 

- de rejeter la pièce n° 3 communiquée par l’OPH VAL TOURAINE HABITAT

- de débouter celui-ci de toutes ses demandes, fins et prétentions,
 
- de le condamner au paiement de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- de le condamner aux entiers dépens. 

Monsieur [P] [S] confirme qu’il aime bricoler et qu’il le fait dans le respect des “heures communales”.

L’ATRC, en qualité de curateur de Monsieur [S], indique qu’il évolue positivement et qu’aujourd’hui cette procédure a un retentissement important sur son état psychologique. 


L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la validité des pièces produites 

Monsieur [P] [S] - par la voix de son Conseil - demande, sur la base de l’article 202 du Code de procédure civile, le rejet de la pièce “Historique de la situation” au motif qu’elle ne comporte pas d’identité d’auteur ni signature. La pièce n°3 produite par le bailleur n’‘est autre qu’un document de synthèse retraçant la chronologie du dossier. L’ensemble des pièces citées sont jointes à la procédure et sont signées par leur auteur. Monsieur [P] [S] sera debouté de sa demande de rejet de cette pièce au visa des dispositions citées. 

Les pièces émanant de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT (10, 13,14, 16, 18 et 20) n’ont d’autres finalités que de communiquer au Tribunal les actions menées par le bailleur. Elles émanent soit de ses services, sont datées, signées par des personnes habilitées (lettres de rappel, mises en demeure..) soit ses services en sont destinataires (déclarations de trouble de voisinage). Le document n° 20 n’est autre qu’une décision interne à VAL TOURAINE HABITAT sécurisant son processus contentieux. 

Le premier alinéa de l’article 202 du Code de procédure civile précise “l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté personnellement ou qu’il a personnellement constatés”. 

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion

L'article 1729 du code civil dispose que «Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail».

Conformément aux dispositions de l'article 7a) et 7b) de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus mais également d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il en résulte que le locataire doit tant payer le loyer et les provisions sur charge, que respecter la tranquillité de ses voisins et la destination donnée par le contrat de bail. Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si le locataire ne respecte pas de telles obligations.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En l'espèce, il résulte des pièces versées des troubles de voisinage sont invoqués à l'égard de Monsieur [P] [S] depuis 2020.

Le bailleur produit un document de synthèse aux pièces dont il a été destinataire. Ce document de synthèse vise à faciliter la lecture chronologique des pièces produites.. à savoir une première plainte faite par un voisin (demeurant [Adresse 9]) en mai 2020 pour dépôts sauvages puis en juin 2020 pour utilisation de produits désherbants interdits. 
Le 16 septembre 2021, ce même voisin écrivait à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT pour signaler l’usage d’une disqueuse et de la musique à tue tête dans le garage de Monsieur [P] [S], ayant occasionné le déplacement d’agents de la force publique. Un courrier de rappel à ses obligations, avec copie à L’ATRC était adressé le 8 octobre 2021 par le bailleur à Monsieur [P] [S]. Plusieurs signalements seront faits à nouveau par ce même voisin en août 2022, amenant l’OPH VAL TOURAINE HABITAT à adresser une mise en demeure de cesser les troubles de voisinage adressé à Monsieur [S] le 22 août 2022. 
Le 24 août 2022, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT était destinataire d’une plainte d’une voisine ([Adresse 1]) dénonçant les incivilités de Monsieur [P] [S], des aboiements permanents et “une habitation devenue une entreprise de déchetterie et de démolition” par l’usage de machines très bruyantes. De nouveaux signalements seront faits au cours du dernier trimestre 2022 pour dénoncer l’arrivée de matériaux en tout genre, leur transformation occasionnant des nuisances sonores répétées. 

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT va adresser une ultime mise en demeure à Monsieur [P] [S] le 25 janvier 2023, lui rappelant les dispositions de son contrat de bail, en particulier le titre II - art 1.1 Usage paisible : Bruit “...ni faire fonctionner des machines ou autres, dont le bruit et la trépidation incommoderaient le voisinage”. 
Le 26 mai 2023, lors de sa visite au domicile, la médiatrice de l ’OPH VAL TOURAINE HABITAT constate de visu l’utilisation d’une disqueuse et la gêne occasionnée. 

Après nouveaux signalements des deux voisins, une sommation de cesser les troubles sera délivrée par commissaire de justice le 7 juillet 2023, sans que celle-ci n’ait pour effet de faire cesser les nuisances qui continueront d’être signalées postérieurement : le 11 juillet 2023 (coups de marteau, disqueuse, bruits de mécanique, insultes), les 11 et 13 août pour insultes et menaces. 
Cette sommation sera signifiée à l’ATRC ce même 7 juillet 2023. 

Pour autant, malgré ces mises en demeure, intervention de la médiatrice de VAL TOURAINE HABITAT et sommation de cesser les troubles, il apparaît des pièces fournies par le bailleur que les troubles perdurent et continuent de l’objet de signalements et/ou déclarations de troubles de voisinage de la part des deux voisins. 

En défense, les attestations produites sont pour deux d’entre elles celles de membres de la famille (soeur et beau-frère) n’habitant pas sur place, de deux voisins sans lien de parenté demeurant au [Adresse 2] disant pour l’une “je n’entend pas de bruit” et pour l’autre “tout le monde peut bricolé la journée” et enfin une dernière d’une personne au [Adresse 6] attestant “n’avoir aucune nuisances au sujet de cette personne, ni bruit ni mauvais comportement” sans précision de qui il s’agit. 
Monsieur [P] [S] produit ses contrats de mise à disposition par l’Entraide de la Touraine, avec un temps de travail réduit pour chacun des mois produits. 
Ces éléments ne contreviennent en rien aux constats de nuisances sonores qui peuvent être ceux des autres voisins, en dehors des heures de travail attestées. 

Force est donc de constater que Monsieur [P] [S] n'a pas mis un terme aux troubles de voisinages malgré les demandes répétées du bailleur. 

Partant, il apparaît que Monsieur [P] [S] n'use pas paisiblement de la chose louée et trouble la tranquillité de ses voisins. 

Par conséquent, Monsieur [P] [S] a manqué et manque gravement de manière réitérée à ses obligations contractuelles, de sorte que le contrat de bail sera résilié à compter de la présente décision. 

Son expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle

L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arriver, à le réparer. 

A compter de la résiliation du bail, Monsieur [P] [S] occupera les lieux sans droit ni titre ce qui engendre nécessairement une atteinte au droit de propriété du bailleur et lui cause ainsi un préjudice. 

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [S], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de sommation d’avoir à se conformer aux clauses du bail. 

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l'ensemble des démarches qu’a dû accomplir l’OPH VAL TOURAINE HABITAT pour tenter de remédier à la situation, Monsieur [P] [S] sera condamné à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Monsieur [P] [S] sera débouté de sa demande faite à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

Le jugement sera déclaré commun et opposable à l’Association [Adresse 15] en qualité de mandataire à la curatelle renforcée de Monsieur [P] [S] par jugement du 10 juillet 2023. 


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande relative à la pièce n° 3 

Prononce la résiliation du bail d'habitation conclu le 30 juin 2010 entre l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Monsieur [P] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4];

Ordonne en conséquence à Monsieur [P] [S] de libérer le bien immobilier situé [Adresse 4] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut pour Monsieur [P] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de huit jours, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelle qu'en application des dispositions de l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu'à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire;

Condamne Monsieur [P] [S] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Monsieur [P] [S] aux entiers dépens de la présente instance;

Condamne Monsieur [P] [S] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelle que les frais d'exécution forcée sont à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Déclare le présent jugement commun et opposable à l’Association [Adresse 15] ; 

Dit qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise à la Préfecture d'[Localité 12] et [Localité 13] en application de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire, le deux avril deux mille vingt-quatre, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,



La greffière, La juge des contentieux de la protection,