Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/03343







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[J] [L] [Z]
[G] [L] [Z]
[E] [L] [Z]
[T] [L] [Z]
[K] [L] [Z]
[Y] [L] [Z]
[F] [L] [Z]


ET : 

[Localité 8] METROPOLE HABITAT




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Me MAULEON

Copie à :
Me MORENO

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025 

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [J] [L] [Z]
née le 09 Mars 1979 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C37261-2023-2148 du 25/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOURS)

Monsieur [G] [L] [Z]
né le 01 Janvier 1967 à [Localité 5] ([Localité 6]), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS

Madame [E] [L] [Z]
née le 24 Mars 2010 à TOURS (37000), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS

Madame [T] [L] [Z]
née le 11 Février 2011 à TOURS (37000), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [K] [L] [Z]
née le 11 Septembre 2012 à TOURS (37000), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [Y] [L] [Z]
né le 17 Juin 2014 à TOURS (37000), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [F] [L] [Z]
né le 30 Juillet 2016 à TOURS (37000), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Clara MAULEON, avocat au barreau de TOURS 

D'une Part ;

ET :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'autre Part ;




RG 24/334


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT (Ex [Localité 8] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 345,81 €.
En juin 2021, Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] sollicitaient le bailleur au vu de la présence d’humidité et moisissures sur les murs et plafonds. 
En réponse, le 10 août 2021, [Localité 8] METROPOLE HABITAT leur indiquait qu’il leur appartenait de réaliser les travaux dans le cadre de l’entretien courant du logement, ces désordres résultant du bouchage par leurs soins des entrées d’air sur les fenêtres. 
Le 6 août 2022, Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] sollicitaient à nouveau le bailleur pour des travaux de peinture.
Le 24 octobre 2022, face à la persistance des désordres, ces derniers déposaient une demande d’intervention à la Direction des services techniques de la Ville de [Localité 8] pour insalubrité du logement. Après relance de la Ville de [Localité 8] et de [Localité 8] METROPOLE HABITAT le 24 novembre 2022, et visite d’une conseillère en environnement intérieur en date du 5 décembre 2022, les époux [L] [Z] déposaient une demande de relogement le 27 novembre 2022.

Sans réponse à leurs demandes, ils engageaient une tentative de conciliation, avec constat d’échec dressé le 25 avril 2023.

Le 17 janvier 2023, ils déposaient un préavis et quittaient le logement le 19 février 2023. 

Les époux [L] [Z] ont ainsi assigné - en leur nom propre et en qualité de représentant légal de leurs cinq enfants - [E], [T], [K], [Y] et [F] - [Localité 8] METROPOLE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 aux fins de voir: 

- constater que [Localité 8] METROPOLE HABITAT n’a pas satisfait à son obligation de délivrance conforme ; 

- condamner [Localité 8] METROPOLE HABITAT à restituer aux époux [L] [Z] la somme de 10 702,38 € correspondant aux loyers versés par eux de juin 2021 à février 2023 ; 

- condamner [Localité 8] METROPOLE HABITAT à verser à Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] la somme de 500 € chacun en réparation de leur préjudice moral ; 

- condamner [Localité 8] METROPOLE HABITAT à verser à Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] agissant en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs la somme de 500 € chacun en réparation de leur préjudice physique ; 

- condamner [Localité 8] METROPOLE HABITAT à verser à Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] agissant en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs la somme de 500 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;
 
- condamner [Localité 8] METROPOLE HABITAT à verser à Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Par conclusions en défense, [Localité 8] METROPOLE HABITAT demande au Tribunal: 

- de débouter Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

A titre subisidiaire : 

- de les débouter de leur demande indemnitaire présentée pour [K] et [F] [L] [Z] ; 

- de les débouter de leur demande indemnitaire présentée au titre de leur préjudice moral et celui de leurs enfants ; 

- fixer l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance de Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] à la somme de 986,93 € ; 

- fixer l’indemnité due au titre du préjudice physique de [E] et [Y] à la somme de 50 € chacun ; 

En tout état de cause : 

- condamner in solidum Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] à la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

L’affaire a été régulièrement appelée à l’audience du 6 février 2025 au cours de laquelle les parties ont déposé leur conclusions. 

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 2 avril 2025. 

MOTIFS

Sur l’obligation de délivrance conforme

L’article 1719 du Code civil dispose que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;
2° d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour laquelle elle est louée; 
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail...”


Pèse ainsi sur le bailleur l'obligation de délivrer un logement en état de servir à l’usage auquel il est destiné. Le bailleur doit ainsi, et même pour le cas où le bail contient une mention au terme de laquelle le locataire accepte les lieux « en l’état », permettre à son locataire de jouir paisiblement du bien loué répondant à sa destination de logement à usage d’habitation. Cette obligation d'assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. 

Cette obligation de délivrance implique également que le logement loué ne doit pas être indécent. Parmi les critères relatifs à la décence tels qu’ils ressortent du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, le bailleur doit garantir les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permetttant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement de ses équipements.



RG 24/334


En cas de logement indécent, l’article 20-1 de la loi de 1989 permet au juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas conditions de décence. 
Par ailleurs, conformément aux articles 1719 2° du code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués. 

Cette obligation d'entretien porte aussi bien sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d'équipement, c'est-à-dire sur toutes les réparations qui ne sont pas, par définition, de nature locative (gros œuvre, toiture, verrières, travaux de désamiantage, remise en état du fonctionnement normal de la piscine, changement d’un volet roulant, etc.) et celles, qui sont de nature locative, mais dont le preneur n'a pas à assumer la charge, parce qu’elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose. 

Le contrat de location signé le 27 février 2015 stipule - article 10 - que “le locataire veillera au nettoyage et à l’entretien régulier des ventilations naturelles ou mécaniques, évitant ainsi qu’elles ne soient bouchées.”

En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que le bailleur, suite à la visite du logement par un de ses techniciens, par courrier du 10 août 2021, confirme la présence de traces de moisissures et porte constat que les entrées d’air sur les fenêtres ont été bouchées par les locataires ainsi qu’un raccordement intempestif de la hotte motorisée sur le réseau VMC. A ce stade le bailleur émet plusieurs recommandations de “bon usage du logement” pour limiter les phénomènes de condensation et informe le locataire d’une opération à venir de détalonnement des portes du logement par une entreprise extérieure. 

Ces bonnes pratiques recommandées aux locataires ressortent comme mise en oeuvre lors de la viste réalisée le 5 décembre 2022, sans qu’elles aient eu pour effet de tarir la condensation et humidité du logement. 

En effet, du rapport dressé le 5 décembre 2022 suite à prescription du médecin généraliste en charge du suivi des enfants [L] [Z], réalisé par une conseillère en environnement intérieur - Madame [R] [S] et transmis à la Ville de [Localité 8] (Services Communaux d’Hygiène et de Santé), il ressort que les habitants du logement “ont de bonnes pratiques et l’entretien est régulier, toutefois la problématique d’humidité n’étant pas réglée, un développement fongique se fait chroniquement, dégradant le logement, le mobilier et surtout la santé des occupants notamment des enfants qui souffrent de rhino-conjonctivite, toux, asthme...” Une préconisation de décontamination par un professionnel dans les meilleurs délais est préconisée. Il est constaté que la ventilation doit être nettoyée et ajustée. Les débits ne sont pas suffisants et souligne qu’un autre logement au 5ème étage présente les mêmes problématiques. Il constate la condensation sur les murs extérieurs et souligne que des travaux d’isolation extérieure devraient être de nature à régler la question des ponts thermiques”.

La Ville de [Localité 8] dans son courrier en date du 9 décembre 2022 retient, suite à une enquête de ses services en date du 17 novembre 2022, les désordres suivants : “la présence de moisissures et d’une forte humidité sur les murs périphériques, notamment dans les deux chambres limitrophes de la salle de bains”. Ce même courrier fait état d’infractions au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 signalées parallèlement au bailleur et à la Caisse d’Allocations Familiales sans toutefois en donner le détail. Il ressort que le bailleur y est invité à mettre en oeuvre toutes dispositions pour remédier aux désordres constatés dans les meilleurs délais. 



RG 24/334


Du rapport dressé par la conseillère en environnement intérieur que la présence d’humidité est importante, que le détalonnage des bas de portes pour lequel le bailleur s’était engagé à faire intervenir une entreprise en août 2021 n’a pas été réalisé, qu’une décontamination fongique par un professionnel doit être envisagée. La Ville de [Localité 8], sur la base de l’enquête réalisée par ses propres services confirme l’existence de désordres. Ces rapports ont été réalisés par les services habilités et leurs constats ont été transmis au bailleur. 

Par ailleurs, les époux [L] [Z] produisent des compte rendus de consultation établis par le CHRU pour leurs enfants [Y] et [E]. Pour [Y], le compte rendu établi le 8 décembre 2022 met en évidence un asthme avec allergie aux acariens “un environnement probablement assez riche en acariens avec un habitat très humide. [C] a donc un asthme persistant avec une allergie aux acariens”.. D’une nouvelle consultation le 16 février 2022, il ressort une amélioration, “sa chambre aurait été aménagée pour limiter les nids de poussières”. Lors d’une troisième visite le 4 mai 2025, il ressort que “la famille a déménagé et habite maintenant un appartement beaucoup plus sain. [Y] souffre d’un asthme intermittent ne nécessitant pas de traitement de fond. Concernant [E], le compte rendu de consultation du 4 mai 2023 met en évidence une amélioration, avec maintien d’un traitement de fond. Pour les autres enfants, les ordonnances produites ne permettent pas de faire un lien avec le logement. 

Il ressort que des troubles de jouissance du logement loué résultent du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement conforme et qu’ils justifient une réduction du loyer partielle qui sera fixée à 50% du montant des loyers acquittés pour la période d’août 2021, date de constatation par le bailleur jusqu’au départ des locataires, soit la somme de 4 427.04 € que [Localité 8] METROPOLE HABITAT devra reverser à Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z].


Sur l’indemnisation du préjudice moral 

 Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] n’apportent pas d’éléments de nature à justifier une indemnisation à ce titre. De même aucun élément ne permet d’apprécier un préjudice moral pour les cinq enfants mineurs - [E], [T], [K], [Y] et [F]. 

Sur l’indemnisation du préjudice physique

Il est produit à la procédure des compte-rendus médicaux pour les deux enfants [C] et [E], permettant de faire un lien entre leur état de santé et leur environnement de vie, même s’il est précisé que d’autres sources allergisantes peuvent être à l’origine des difficultés respiratoires, tels couverture et oreiller. Il leur sera alloué la somme de 250 € chacun. 
Les ordonnances produites pour les enfants [K] et [P] ne permettent pas d’établir de lien avec l’état du logement. Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] seront déboutés de leur demande à ce titre.


Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient de mettre les dépens à la charge de [Localité 8] METROPOLE HABITAT comprenant notamment le coût de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.



RG 24/334


PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déclare Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] recevables et bien fondés dans leurs demandes ; 

Condamne [Localité 8] METROPOLE HABITAT à leur verser la somme de 4 427.04 € au titre du trouble de jouissance ; 

Condamne [Localité 8] METROPOLE HABITAT à leur verser la somme de 500 € à titre d’indemnisation du préjudice physique pour les enfants mineurs [C] et [E] ;

Déboute Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice physique pour les enfants mineurs [K] et [F]; 

Déboute Madame [J] [L] [Z] et Monsieur [G] [L] [Z] de leurs demandes indemnitaires au titre de leur préjudice moral et celui de leurs enfants mineurs ; 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; 
Déboute chacune des parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
Condamne [Localité 8] METROPOLE HABITAT aux entiers dépens ; 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,