Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/00997







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148


ET : 

[G] [E]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître LEMONNIER 

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître PIERRE LOUIS, avocat au barreau de PARIS 



D'une Part ;

ET :

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparant



D'autre Part ;








RG 24/0997

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 28 juin 2022, Monsieur et Madame [C] - avec l’agence ORPI en qualité de mandataire - ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [G] [E] portant sur un local à usage d'habitation meublé situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 330 €, provisions pour charges comprises.

A même date, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement - signé électroniquement - selon le dispositif VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prévoyant que dès lors que la caution aura réglé les sommes au bailleur, celle-ci sera subrogée dans les droits du bailleur à hauteur des sommes versées, dans la limite de 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail, renouvellement inclus. 

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois de mars 2023. ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé la somme de 701,50 € au titre des loyers de décembre 2022 (41,50 €), janvier et mars 2023, en lieu et place du locataire. Le 6 mars 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES informait celui-ci de la mise en oeuvre d’une procédure de recouvrement à son encontre l’invitant à soit régulariser sa dette locative soit mettre en place un plan de remboursement, sans suite donnée par le locataire. 


Ainsi, le 22 mars 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire, demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin d'obtenir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

sa condamnation au paiement de la somme de 1 536,43 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2023 sur la somme de 701,50 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera celui du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail ;
sa condamnation au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
sa condamnation aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.
Initialement appelé à l’audience du 27 juin 2024, ce dossier a été renvoyé pour confirmation des paiements dont le locataire s’est prévalu à l’audience. 

A l’audience du 6 février 2025 au cours de laquelle ce dossier a été régulièrement appelé, ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 527,73 € au 5 février 2025. Il indique que Monsieur [G] [E] a réglé son loyer pour janvier et s’opposer à l’octroi de délais de paiement en l’absence du locataire. 

Bien que régulièrement informé de la date de renvoi à la présente audience - Monsieur [G] [E] a comparu à l’audience du 27 juin 2025, il n’est ni présent ni représenté. 

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

En application des articles 1346 et 2306 du Code civil, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail ; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance. 

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 28 juin 2022 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE, ACTION LOGEMENT SERVICES étant chargé de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura réglé au bailleur les sommes impayées par le locataire dans la limite de 36 impayés de loyers, la caution sera subrogée dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle ; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

ACTION LOGEMENT SERVICES justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit les quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Elle justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.


L’action d’ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 28 juin 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.



RG 24/0997


Par exploit de commissaire de justice du 22 mars 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d'avoir à payer la somme de 701,50 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l'article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 mai 2025.

Sur les loyers et charges impayés


Selon l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 28 juin 2022, le commandement de payer délivré le 22 mars 2023 pour une somme en principal de 701,50 €, le décompte de la créance arrêté au 5 février 2025 portant sur la somme de 3 527,73 € ainsi que les créances subrogatives afférentes.

En conséquence, Monsieur [R] [E] sera condamné au paiement de cette somme de 3 527,73 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [E] ne comparaît pas à l’audience. Du diagnostic social et financier en date du 24 mai 2024 qu’il travaille en intérim dpuis la mi-mai, après une période d’activité en qualité d’auto-entrepreneur. Il perçoit 1500 € de ressources mensuelles, sans personnes à charge, avec d’ores et déjà un plan de surendettement en cours depuis 2021 pour lequel il mobilise une somme de 118,34 € mensuellement. Il est indiqué dans le rapport que Monsieur met tout en oeuvre pour régler sa dette locative. 
A l’audience du 27 juin 2024, Monsieur indiquait avoir réglé une somme de 660 € (2 mensualités de loyer), versement confirmé par le décompte produit. 
Le bailleur indique à la présente audience que Monsieur [G] [E] a réglé son loyer de janvier 2025. 
Compte tenu de la reprise du loyer courant (décembre 2024 et Janvier 2025) et de la capacité financière déclarée, il lui sera accordé des délais selon les modalités précisées ci-après.

Monsieur [G] [E] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet. 

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [R] [E] comprenant notamment le coût du commandement de payer.



PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare recevable et bien fondée l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [C], à l’encontre de Monsieur [G] [E] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2022 entre Monsieur et Madame [C] et Monsieur [G] [E] concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 23 mai 2023 ;

Condamne Monsieur [G] [E] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [C], la somme de 3 527,73 € (TROIS MILLE CINQ CENT VINGT SEPT EUROS, SOIXANTE TREIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus au 5 février 2025 ;
Autorise Monsieur [G] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente-cinq mensualités de 100 €, la trente-sixième soldant la dette en principal, frais et intérêts ; 
Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;
Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [G] [E] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [G] [E] soit condamné à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
Déboute ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [R] [E] aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.



La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,