Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/03213







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort





VAL TOURAINE HABITAT - anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d’[Localité 5] et [Localité 6]


ET : 

[M] [N]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT - anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d’[Localité 5] et [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Mme [U], chargée de recouvrement, muni d'un pouvoir régulier




D'une Part ;

ET :

Madame [M] [N]
née le 25 Mai 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]
non comparante



D'autre Part ;





RG 24/3213





 EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 26 janvier 2016, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [M] [N] et Monsieur [D] [R] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 548,65 €, provision pour charges comprises.

Suite à congé de Monsieur [D] [R], par avenant du 5 avril 2017, Madame [M] [N] est seule titulaire du bail. 

Invoquant des impayés de loyers, le 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [M] [N] par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [M] [N] ;

- dire et juger en conséquence que Madame [M] [N] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ;

- condamner Madame [M] [N] au paiement de la somme en principal de 5 072,18 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Madame [M] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Madame [M] [N] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Madame [M] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 6 février 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par sa représentante dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 288,20 €, hors frais, au 3 février 2025. Elle indique que Madame [M] [N] avait, en juin 2024, pris l’engagement de verser 50 € en plus de son loyer courant, engagement qui n’a pas été respecté. Seuls 6 loyers ont été réglés en 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à étude, Madame [M] [N] n’est ni présente ni représentée. 

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il ressort que Madame [M] [N] est salariée et dispose de ressources mensuelles, prestations sociales comprises, de près de 2 500 €. Elle a 3 enfants à charge et déclare des dépenses de l’ordre de 1050 €. 

Le bailleur est autorisé à produire en cours de délibéré l’accusé de réception de la CCAPEX.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.


MOTIFS


Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie - par transmission en cours de délibéré autorisée par le Tribunal - avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le26 janvier 2016 et son avenant du 5 avril 2017 ainsi que le commandement de payer délivré le 26 avril 2024 pour un montant en principal de 3 992,86 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 6 288,20 € hors frais.

En s'abstenant de comparaître, la locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 
Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » 
Il est constant que l’absence de contestation du locataire concernant les loyers réclamés ne caractérise pas sa renonciation non équivoque à se prévaloir de la prescription et que le paiement du loyer courant n’a pas effet interruptif de prescription.
Il est par ailleurs constant que l’action en justice interrompt la prescription.
En l’espèce, la prescription a été interrompue le 9 juillet 2024, jour de l’assignation. 
Par suite, les sommes demandées au titre de loyers antérieurs au 9 juillet 2021 sont prescrites soit la somme de 392,77 €.
Il conviendra par ailleurs de déduire du présent décompte la somme de 449 € soit: 
- les frais de commissaire de justice à hauteur de 270,40 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,
- les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 26,20 € (soit 2*3,16 € + 4*4,40 € + 2*5,24 € + 1*4,90 €),
- les frais d’enquête sociale pour lesquels le bailleur ne produit aucun justificatif, soit la somme de 152,40 € , 
Madame [M] [N] sera ainsi condamnée à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme demandée de 5 808,35 €.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 26 avril 2024 portant sur la somme en principal de 3 992,86 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90 - 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 26 janvier 2016 et modifié par avenant du 5 avril 2017 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.
Madame [M] [N] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de indiqué au commandement de payer. Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 juin 2024. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Il ressort du décompte produit que les réglements faits par prélèvement font l’objet de rejet depuis plusieurs mois, que le loyer courant de janvier n’a pas été réglé. Le bailleur a indiqué à l’audience que la locataire ne respectait pas l’engagement pris de régler 50 € chaque mois en plus de son loyer courant.

Compte tenu de l’absence de reprise du paiement de son loyer et du non respect d’un plan d’apurement mis en place avec le bailleur, il ne pourra être accordé des délais de paiement à Madame [M] [N] et son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après. 

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [M] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [M] [N] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2016 modifié par avenant du 5 avril 2017 entre Madame [M] [N] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 27 juin 2024 ; 

Condamne Madame [M] [N] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5 808,35 € (CINQ MILLE HUIT CENT HUIT EUROS, TRENTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2025 ;

Dit que Madame [M] [N] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [M] [N] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, par Madame [M] [N], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Condamne Madame [M] [N] à payer à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
RG 24/3213





Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Condamne Madame [M] [N] aux entiers dépens de l’instance ; 
Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.


Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection,