Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/04055







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort





[E] [O]


ET : 

[R] [B]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Me CARLE

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [E] [O]
né le 19 Décembre 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant




D'une Part ;

ET :

Monsieur [R] [B]
né le 13 Juillet 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
non comparant



D'autre Part ;






RG 24/4055






EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 1er février 2024, Monsieur [E] [O] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [B] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 595 €, provision pour charges comprises. Un dépôt de garantie de 470 € est prévu au contrat de location qui précise “cette somme correspond à moins d’un mois de loyer”. 

Dès le 23 février 2024, Monsieur [E] [O] sollicitait par courrier son locataire, celui-ci ne répondant pas à ses messages, pour lui demander de payer le dépôt de garantie et le loyer de février.
 
Puis par mise en demeure du 18 mars 2024, Monsieur [E] [O] rappelait au locataire qu’il restait redevable des loyers et l’autorisait à quitter amiablement le logement dès le 1er avril. 

Par sms du 2 avril 2024, Monsieur [R] [B] indiquait vouloir quitter au plus vite le logement compte tenu de ses difficultés financières et joignait copie d’écran d’un versement de 595 €, jamais porté au crédit du compte bancaire de Monsieur [E] [O] ainsi qu’en attestent les extraits de compte produits. 

Invoquant l’absence de paiement des loyers, le 4 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Monsieur [E] [O] a ainsi fait assigner Monsieur [R] [B] par acte de commissaire de justice du 26 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [R] [B] ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [B] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et un serrurier si besoin ;

- condamner Monsieur [R] [B] au paiement de la somme en principal de 2 975 € au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal ;

- condamner Monsieur [R] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 595 €, de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [R] [B] au paiement de la somme de 354,50 € en application de la clause pénale contractuelle ;

- condamner Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [E] [O] la somme de 1200,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [R] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 février 2025, Monsieur [E] [O], par la voix de son Conseil, précise qu’aucun versement de loyer n’a été fait depuis l’entrée dans les lieux et qu’il n’y a pas eu de versement au titre du dépôt de garantie. Le logement a été dégradé. Il explique demander application de la clause pénale prévue au contrat de location et ne pas demander de doublement de l’indemnité d’occupation. Il maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 7 735 €.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [R] [B] n’est ni présent ni représenté. 

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience n’apporte pas d’informations, Monsieur [R] [B] n’ayant pas donné de suites aux propositions de rendez-vous de la Maison des [4]. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2023 - 668 du 27 juillet 2023. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er février 2024 ainsi que le commandement de payer délivré le 4 avril 2024 pour un montant en principal de 1 785 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7 735 €.

En s'abstenant de comparaître, le locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 
Monsieur [R] [B] sera condamné à verser à Monsieur [E] [O] la somme demandée de 7 735 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 4 avril 2024 portant sur la somme en principal de 1 785 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Monsieur [R] [B] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 mai 2024. En l’absence de demande de délais et d’informations sur la situation financière du locataire, aucun délai ne lui sera accordé. 

L’expulsion de Monsieur [R] [B] sera prononcée selon les modalités précisées au dispositif ci-après. Compte tenu de la mauvaise foi du locataire caractérisée par une absence de réponse prolongée aux demandes de son bailleur, une information erronée quant l’intervention d’un organisme tiers et in fine lui produisant une attestation d’un paiement jamais réalisé, le délai prévu au premier alinéa de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne sera pas appliqué. 

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés. 

Sur la clause pénale 

En application de l’article 4 i) de la loi n°89 - 462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014 - 366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové immédiatement applicable aux contrats en cours, est réputée non écrite toute clause qui “autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble”.

En outre, l'article 6 du Code civil dispose qu'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public, telle que les dispositions précitées. 

En l'espèce, la clause pénale figurant au contrat de bail prévoit qu’en cas de non paiement à son échéance d’un terme du loyer ou/et des charges, le montant sera majoré d’une somme forfaitaire égale à 10% de la somme impayée 30 jours après cette dernière et portera intérêt au taux légal en vigueur.

Or, cette majoration contractuelle de plein droit prévue au contrat constitue bien une clause pénale sanctionnant une inexécution contractuelle contrevenant aux dispositions de l'article 4 i) précité. 
Le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des frais qu’il a du engager pour la présence procédure. Monsieur [R] [B] sera condamné à verser à Monsieur [E] [O] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [R] [B] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 7 735 € (SEPT MILLE SEPT CENT TRENTE CINQ EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2024 entre Monsieur [R] [B] et Monsieur [E] [O] concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 17 mai 2024; 
Dit que Monsieur [R] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Monsieur [R] [B] de libérer volontairement le bien immobilier sous HUIT JOURS après la signification du présent jugement ;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [R] [B], d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], Monsieur [E] [O] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, sans delai ; 
RG 24/4055






Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [E] [O] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Déboute Monsieur [E] [O] de sa demande en paiement de 354,50 € au titre de la clause pénale ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [R] [B] aux entiers dépens de l’instance ; 

Condamne Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [E] [O] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.


La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,