Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/03443







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT


ET : 

[Y] [J]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :
Monsieur [J]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Mme [X], chargée de recouvrement, muni d'un pouvoir régulier 




D'une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [J]
né le 13 Avril 1975 à , demeurant [Adresse 3]
comparant



D'autre Part ;







RG 24/3443





EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 29 et 30 janvier 2019, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [Y] [J] portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 397,19 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 3 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [Y] [J] par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [Y] [J] ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [Y] [J] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ;

- condamner Monsieur [Y] [J] au paiement de la somme en principal de 2 706,97 € au titre des impayés de loyers et de charges à juin 2024 ;

- condamner Monsieur [Y] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [Y] [J] à verser à l’ OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [Y] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 6 février 2025, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - dûment représenté - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5 184,18 €, hors frais, au 3 février 2025. Elle indique que Monsieur [Y] [J] a repris le paiement de son loyer depuis novembre 2024 et qu’un rappel APL de 2332,60 € est en attente. Le bailleur indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [J] justifie de son identité en produisant la déclaration de perte de sa carte d’identité. Il indique avoir réglé 157 € la veille de l’audience et propose de régler 100 € en plus de son loyer. Il explique sa dette locative par le non paiement de ses loyers compte tenu d’un problème dans le logement mais que les travaux ont été faits par le bailleur. Il perçoit le RSA et s’occupe de sa mère handicapée. 

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il ressort que Monsieur [Y] [J] est célibataire, sans enfants. Il a un droit APL établi jusqu’en avril 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de résiliation de bail et expulsion

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, aucune notification à la Préfecture de l'[Localité 5]-et-[Localité 6] n’est produite par le bailleur. 

Par ailleurs, L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur dispose : " A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret." Le bailleur justifie de l’information de la Caisse d’Allocations Familiales en qualité d’organisme payeur par un courrier en date du 25 novembre 2021, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer. 
En conséquence, l'action en résiliation de bail est irrecevable et la demande d’expulsion est sans objet.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 janvier 2019 ainsi que le commandement de payer délivré le 3 mai 2024 pour un montant en principal de 1 706,17 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5 184,18 €, hors frais.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Il conviendra de déduire du présent décompte arrêté à la somme de 5 455,01 €, la somme de 385,13 € soit : 
- les frais de commissaire de justice à hauteur de 244,63 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après :

- les frais pour locataires non assurés, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, d’un montant de 26,20 € (soit 5*5,24 €, de mai à septembre 2024)

- les frais d’enquête sociale à défaut pour le bailleur d’en justifier, soit 114,30 €. 

Monsieur [Y] [J] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5069,88 €.

L'article 1343-5 du Code civil dispose que «le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues». Cependant, aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Le bailleur indique qu’un rappel APL d’un montant de 2332 € devrait intervenir, ramenant ainsi la dette locative à moins de 3 000 €. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. 

Monsieur [Y] [J] dispose pour seules ressources du RSA d’un montant de 559,42 €. 
Au vu du décompte produit par le bailleur, il ressort qu’il ne règle pas ses loyers régulièrement. Il n’a ainsi réglé sur 2024 que 674 € au titre des loyers dûs. Il n’a pas repris le paiement de son loyer courant, aucun paiement n’étant intervenu en janvier 2025.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [Y] [J], de l’absence de paiement du loyer résiduel, du montant de la dette locative qui, après déduction des aides personnelles au logement à venir, reste conséquente, il ne pourra être accordé des délais de paiement pour apurer la dette locative. 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [Y] [J] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

RG 24/3443





Déclare irrecevable la demande en résiliation de bail et sans objet la demande en expulsion ; 
Condamne Monsieur [Y] [J] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5 069,88 € (CINQ MILLE SOIXANTE NEUF EUROS, QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2025 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [Y] [J] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.




La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,