Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/03297







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[Localité 8] METROPOLE HABITAT 


ET : 

[H] [J] [W]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
[Localité 8] METROPOLE HABITAT 

Copie à :
Monsieur [W]
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT , dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante




D'une Part ;

ET :

Monsieur [H] [J] [W]
né le 03 Février 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]
comparant



D'autre Part ;








RG 24/3297





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT (Ex [Localité 8] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [J] [W] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 294,54 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux .

L’Office Public de l’Habitat [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [H] [J] [W] par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner Monsieur [H] [J] [W] au paiement de la somme en principal de 2 791,69 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Monsieur [H] [J] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [H] [J] [W] à verser à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [H] [J] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.


A l’audience du 6 février 2025, l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT - par sa représentante dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 008,01 €, au 3 février 2025. Elle indique que Monsieur [H] [J] [W] a réglé 600 € en décembre 2024 et en 3 paiements la somme de 1 530 € en janvier 2025. Il a repris contact avec [Localité 8] METROPOLE HABITAT en février. 

Monsieur [H] [J] [W] indique être en intérim et avoir eu une baisse d’activité. Il a travaillé 2 mois chez KFC et a eu un accident de travail. Il a repris une activité en CDD chez Geodis depuis le 9 décembre 2024. Il perçoit un salaire mensuel de 1900 €, sans charges familiales et propose de régler 200 € en plus de son loyer courant. 

Le bailleur indique ne pas s’opposer à cette proposition d’apurement de la dette locative. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

RG 24/3297





L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mai 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 - 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 juillet 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 pour un montant en principal de 1 465,83 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 008,01 €. 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Sont à déduire les frais de commissaire de justice à hauteur de 255,22 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après ainsi que les frais d’enquête sociale d’un montant de 91,44 €, à défaut de justificatifs produits par le bailleur.

Monsieur [H] [J] [W] sera ainsi condamné à verser à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 1 631,35 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 25 avril 2024 portant sur la somme en principal de 1 465,83 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 7 juillet 2023 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [H] [J] [W] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [H] [J] [W] déclare percevoir 1 900 € de salaires de son activité professionnelle. Il a repris le paiement de son loyer courant avec un effort supplémentaire pour résorber sa dette locative. Il propose de régler 200 € en plus du loyer mensuel. 

Compte tenu du paiement de son loyer, de sa capacité financière, de l’accord du bailleur pour des délais de paiement et de sa proposition de régler 200 € chaque mois en plus de son loyer, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [H] [J] [W] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet. 

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [H] [J] [W] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le7 juillet 2023 entre Monsieur [H] [J] [W] et l’OPH [Localité 8] METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 26 juin 2024 ;
RG 24/3297






Condamne Monsieur [H] [J] [W] à payer à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 1 631,35 € (MILLE SIX CENT TRENTE ET UN EUROS, TRENTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2025;

Autorise Monsieur [H] [J] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 200 €, la dernière soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Monsieur [H] [J] [W] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [H] [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [H] [J] [W] soit condamné à verser à l’ OPH [Localité 8] METROPOLE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [H] [J] [W] aux entiers dépens de l’instance ; 

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.



La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,