Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/02518







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort





[T] [U] épouse [J]


ET : 

[P] [X]
[B] [X]




Débats à l'audience du 06 Février 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Maître PLESSIS

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 



DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [T] [U] épouse [J]
née le 22 Décembre 1935 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7] - [Localité 5]
représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant




D'une Part ;

ET :

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
comparant

Madame [B] [K] épouse [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
comparante


D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [J] - représentée par Madame [A] [Y] en qualité de curatrice - a donné à bail à Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] - [Localité 4], par contrat signé le 18 juillet 2019 à effet du 1er août 2019, pour un loyer mensuel de 890 € hors charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 890 €.

Un procès verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice en présence des curatrices de Madame [T] [J] le 11 mai 2023, date communiquée aux locataires partis par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 2 mai 2023 et distribué le 5 mai 2023.

Par mise en demeure en date du 8 septembre 2023, Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] se sont vus notifier au titre des dégradations locatives et défaut d’entretien de leur ancien logement situé [Adresse 2] - [Localité 4] un montant de 19 514,50 €, déduction faite du dépôt de garantie. 

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, Madame [T] [J] - représentée par Madame [S] [D] et Madame [A] [Y] en qualité de tutrices - a ainsi assigné Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir:

- juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions des demandeurs et y faire droit ; 

- voir condamner solidairement Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] au paiement de la somme de 19 508,70 € au titre du défaut d’entretien et réparations locatives ; 

- condamner solidairement Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner solidairement Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la mise en demeure et de la présente assignation.

Initialement appelé à l’audience du 27 juin 2024, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défenseurs pour demande d’aide juridictionnelle. 

Régulièrement appelé à l’audience du 6 février 2025, Madame [T] [J] , par la voix de son Conseil confirme l’importance des dégradations locatives soulignant que les parquets et plinthes sont particulièrement dégradés. Elle maintient l’intégralité de ses demandes. 

Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] confirment ne pas avoir donné suite à une démarche auprès d’un avocat. Madame [B] [X] indique ne plus percevoir d’allocations chômage. Elle dit être au bout du rouleau et avoir un dossier de surendettement en cours. Elle dit ne pas comprendre pourquoi ils auraient détruit la maison. 
 
L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L'action tendant au seul paiement de réparations locatives pour un montant supérieur à 5 000 €, aucun préalable à la notification de l'assignation n'est requis.

Par ailleurs, la recevabilité de l'action n'est pas contestée.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. 

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée des locataires, ce, sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives. 

A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives. 

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée en date du 18 juillet 2019, établi contradictoirement, et le procès verbal d’état des lieux sortie en date du 11 mai 2023 dressé par Maitre [E] [C], commissaire de justice, à la demande de la bailleresse.

Les locataires ont été avisés de l’état des lieux de sortie le 5 mai 2023 (avis présenté et distribué le même jour) pour un état des lieux programmé le 11 mai 2023, soit moins de 7 jours. L’état des lieux a été réalisé par commissaire de justice le 11 mai 2023 en présence de Madame [S] [D] et Madame [A] [Y]. Le bailleur n’apporte pas la preuve de la communication dudit état des lieux aux locataires, non présents. Ce point n’est cependant pas soulevé en défense. 

Le constat locatif ainsi dressé, à défaut de la force probante d’un état des lieux réalisé dans les conditions fixées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, permet, compte tenu des descriptions et photographies certifiées authentiques par le commissaire de justice, de disposer d’éléments objectifs pour analyser le montant des dégradations locatives dont se prévaut la bailleresse. 

Elle sollicite une indemnisation d'un montant total de 19 508,70 €, après déduction du dépôt de garantie de 890 €, pour de nombreux postes de dégradations repris ci-après.

En préalable, il convient de relever que l'état général du bien loué était, selon l'état des lieux d'entrée, en bon état voire en très bon état, et qu'il résulte de l'état des lieux de sortie de nombreuses dégradations ou détériorations justifiant des travaux de remise en état. Par ailleurs, l'état des lieux d'entrée est relativement sommaire et imprécis à de nombreux égards, rendant difficile une comparaison entre l'état d'entrée et l'état de sortie.

Sur la base de ces considérations préalables, chaque poste d'indemnisation sollicitée sera examiné ci-après.

Concernant les travaux de tapisserie, peinture et réfection des sols 

Les bailleurs sollicitent la somme totale de 16 099 € pour la remise en état des murs et sols des différentes pièces, sur la base du devis établi par l’entreprise David Patrice - entreprise individuelle en date du 11 juin 2023. 

Ils font valoir les nombreuses dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie.

En ce qui concerne les murs intérieurs, l'état des lieux d'entrée indique que les papiers peints et/ou peinture étaient en bon état dans l’ensemble des pièces, voire neuves pour la cuisine. L’état des lieux de sorties mentionne des peinture en mauvais état car mal appliquée et nombreux percements dans le séjour, des peintures en mauvais état et nombreux défauts de surface pour le palier ; des tapisseries en mauvais état pour les murs des chambres 2 et 3 ; peintures en mauvais état avec nombreuses reprises d’enduit et murs sous tapisserie en très mauvais état car dégradé par des griffures pour le couloir et la cage d’escalier, tapisserie ancienne déchirée en partie basse dans la salle de bains. Pour les sols, ceux de la chambre 2 et du palier (stratifié) sont neufs. Dans les autres pièces, ils sont en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne des plinthes décollées, un parquet flottant en très mauvais usage pour le palier ; des lames PVC qui se décollent sur toute la pièce et des plinthes dégradées pour la chambre 2.
 
Il sera tenu compte pour l’escalier de l’état moyen des sols mentionné à l’état des lieux d’entrée justifiant de laisser à la charge du bailleur 50 % du coût de la remise en état des sols. Il sera par ailleurs constaté, pour la chambre de 15 m2 (chambre 1), que l’état des lieux de sortie ne porte aucune mention sur l’état des murs, les demandes de réfection ne seront pas retenues pour cette pièce.

Il ne sera pas fait droit aux demandes relatives aux plinthes (le devis de réfection des murs et sols a intégré leur remise en état) sauf celles de la cuisine à hauteur de 70 € (selon devis LEROY MERLIN), ni au remplacement d’un bloc-porte, l’état des lieux de sortie ne mentionnant aucun bloc défectueux justifiant un remplacement.

A ces réserves près, compte tenu des dégradations établies par l'état des lieux de sortie, compte tenu de l’état bon voire neuf constaté dans l’état des lieux d’entrée il convient de fixer l'indemnisation de ces postes à 13 989 €.

Concernant le remplacement d'équipements

Le bailleur sollicite : 

- la somme de 200 € TTC pour un four encastré - Liste Leroy Merlin. Ce four est mentionné avec “porte dégradée ..et ne ferme de ce fait plus du tout correctement” dans l’état des lieux de sortie. 

- la somme de 43,80 € pour 2 abattants de toilette. Seul l’abattant des toilettes de la salle de bain est mentionné “en mauvais état, sale et jauni” alors qu’en entrée il est précisé “bloc cuvette....neufs”. Il sera fait droit à 21,90 €

- la somme de 220 € pour une armoire lumineuse 2 p. La salle de bain est équipée lors de l’entrée dans les lieux d’une réglette éclairage. Dans l’état des lieux de sortie, il est précisé que la réglette néon est très poussiéreuse. Cette demande n’est pas justifiée. 


- la somme de 59,90 € pour un meuble sous lavabo. L’absence de meuble sous lavabo est mentionnée vs un placard sous lavabo en entrée. 

- la somme de 54,90 € pour un mitigeur de baignoire. L’état de la salle de bains qualifié de “moyen” en entrée et une robinetterie de la baignoire affectée de calcaire important en sortie ne justifie pas que la totalité de la somme soit mise à la charge des locataires. Il sera mis à leur charge 50% de la somme. 

- la somme de 209 € pour un portillon. Le portail est décrit en bon état en entrée, “dégradé sur face interne et planches en bois vissées en sortie”. Il sera mis à la charge des locataires 50% du coût du remplacement.

Dans ce contexte, il convient de fixer l'indemnisation de ce poste à 413,75 €.

Concernant les travaux sur les extérieurs - jardin

Les bailleurs sollicitent la somme totale de 2 946 € TTC, pour des travaux de remise en état d’un jardin de 600 M2, débroussaillage, taille des haies et arbustes, évacuation en décharge.

L'état des lieux de sortie mention que “le jardin n’est pas entretenu” et est assorti de photos montrant une végétation abondante. A l’état des lieux d’entrée, le jardin est qualifié en bon état. 

Dans ce contexte, il convient de fixer l'indemnisation de ce poste au montant demandé soit 2 946 € TTC.

Concernant le ramonage et entretien de la chaudière

Les bailleurs sollicitent la somme de 170,00 € pour les frais de ramonage.

L’état des lieux d’entrée porte en commentaires qu’il appartiendra aux locataires de procéder à l’entretien annuel de la chaudière par une entreprise habilitée. Il sera fait droit à cette demande.


Sur les demandes accessoires

Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] , parties perdantes, supporteront la charge des dépens de la présente procédure, à savoir coût de la mise en demeure et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [J] la totalité des frais irrépétibles et Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] seront condamnés à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare Madame [T] [J] - représentée par Madame [S] [D] et Madame [A] [Y] en qualité de tutrices - recevable et bien fondée en ses demandes ; 

Condamne Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] à payer à Madame [T] [J] une somme de 16 628,75 € au titre des dégradations locatives et défaut d’entretien, après déduction du dépôt de garantie de 890 € ; 

Rejette toutes autres demandes ; 


Condamne Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] à payer à Madame [T] [J] une somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [B] [X] et Monsieur [P] [X] aux entiers dépens comprenant la mise en demeure et l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé à TOURS le deux avril deux mille vingt-cinq et signé par la juge et la greffière.




La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,