Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 2 avril 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 02 Avril 2025




N° RC 24/04097







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148


ET : 

[I] [Z]




Débats à l'audience du 06 Février 2025



Le 

Copie executoire et copie à :
Maître LEMONNIER

Copie à :
Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 02 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER
GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA 


DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Février 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître PIERRE LOUIS, avocat au barreau de PARIS 



D'une Part ;

ET :

Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante



D'autre Part ;







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 12 décembre 2022 , Monsieur [X] [J] - par son mandataire SOLIHA AIS CVL - a consenti un bail d'habitation à Madame [I] [Z] portant sur un local à usage d'habitation meublé situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 €, provisions pour charges comprises.

A cette même date, le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement - signé électroniquement - selon le dispositif VISALE auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prévoyant que dès lors que la caution aura réglé les sommes au bailleur, celle-ci sera subrogée dans les droits du bailleur à hauteur des sommes versées.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois de mai 2023. Le 27 juin 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES informait la locataire de la mise en oeuvre d’une procédure de recouvrement à son encontre compte tenu du non paiement des loyers de mai et juin 2023 et l’invitait à soit rembourser sa dette soit mettre en place un plan de remboursement, en vain. 

Le 9 août 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour un montant de 1500 € et visant la clause résolutoire, demeuré infructueux..


Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Madame [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:

- l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, subsidiairement prononcer la résiliation aux torts exclusifs de la locataire, 

- l’expulsion de Madame [I] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, 

- sa condamnation au paiement de la somme de 5 757.27 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2023 pour 1500 e et à la date de la présente assignation pour le surplus ;

- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera celui du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail ;

- sa condamnation au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu ‘aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 février 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8 866.93 €.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à étude, Madame [I] [Z] n’est ni présente ni représentée.


Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, Madame [I] [Z] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7]. 
 
L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.




RG 24/04097

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

En application des articles 1346 et 2306 du Code civil, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail ; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance. 

En l’espèce, l’acte signé par voie électronique le 12 décembre 2022 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment que dès lors que la caution aura réglé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et action sur les sommes versées par elle ; la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résloutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie son action en raison d’une défaillance de la locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit les quittances subrogatives au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Elle justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 août 2023, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.


L’action d’ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 12 décembre 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice du 9 août 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1500 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l'article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 octobre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 12 décembre 2022, le commandement de payer délivré le 9 août 2023, le décompte de la créance portant sur la somme de 8 866.93 € en principal, loyer de janvier 2025 inclus ainsi que les créances subrogatives afférentes.

En s'abstenant de comparaître, la locataire s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du Code civil.

En conséquence, Madame [I] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme de 8 866.93 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 29 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [I] [Z], absente à l’audience et à défaut de diagnostic social et financier, n’a pu justifier de sa situation. 

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 10 octobre 2023 et d'ordonner son expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [I] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis 10 octobre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.


RG 24/04097


Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 10 octobre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile. ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [I] [Z] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire , mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare recevable et bien fondée l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [H] [J], à l’encontre de Madame [I] [Z] ;

Condamne Madame [I] [Z] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Monsieur [H] [J], la somme de 8 866.93 € (HUIT MILLE HUIT CENT SOIXANTE SIX EUROS, QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus au 29 jnaiver 2025 ;
Constate la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2023 par acuqisition de la clause résolutoire ;
Dit que Madame [I] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;
Ordonne en conséquence à Madame [I] [Z] de restituer les lieux loués;
Dit qu'à défaut, pour Madame [I] [Z], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [I] [Z] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Madame [I] [Z] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de Monsieur [X] [J], une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, révisables selon les dispositions contractuelles, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
Déboute ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Madame [I] [Z] aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 avril deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.




La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,