Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 11 avril 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°127



N° RG 24/02467 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JIXP 



CC



JUGE COMMISSAIRE DE NIMES

05 juillet 2024 RG :22/02198



S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS



C/



[Y]

[Y]

S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE

S.E.L.A.R.L. SPAGNOLO STEPHAN

S.A. SOCIETE GENERALE

MINISTERE PUBLIC







































Copie exécutoire délivrée 

le 11/04/2025 

à : 

Me Gabriel CHAMPION 

Me Jean-marie CHABAUD 

Me Stéphane AUBERT









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale



ARRÊT DU 11 AVRIL 2025





Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge commissaire de NIMES en date du 05 Juillet 2024, N°22/02198



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller



GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision



MINISTERE PUBLIC : 

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée, présent à l'audience en la personne de Mme Martine ASSONION Avocate générale près la cour d'appel de NIMES



DÉBATS :



A l'audience publique du 24 Mars 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS société anonyme au capital social de 262.391.274,00 ', régie par le Code des assurances, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 382 506 079, prise en la personne de son représentant légal agissant poursuites et diligences et domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 16]

[Localité 18]



Représentée par Me Gabriel CHAMPION de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me François-xavier WIBAULT de la SELARL WIBAULT AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau D'ARRAS







INTIMÉS :



M. [V] [Y],

assigné à sa personne

[Adresse 3]

[Localité 12]



M. [J] [Y]

né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 20]

[Adresse 8]

[Localité 19]



Représenté par Me Stéphane AUBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



S.A. CIC LYONNAISE DE BANQUE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

assignée à personne habilitée



Contentieux méditerranée [Adresse 15]

[Localité 4]



S.E.L.A.R.L. SPAGNOLO STEPHAN Société d'exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 534 128 707 dont le siège social est Mandataire Judiciaire [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, es qualités de liquidateur judiciaire de M. [J] [Y] suivant jugement rendu le 25 août 2022.

[Adresse 9]

[Localité 13]



Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



S.A. SOCIETE GENERALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la Société Marseillaise de Crédit, en suite de la fusion absorption intervenue en date du 01 janvier 2023, ayant élu domicile chez PYXIS AVOCATS, [Adresse 24], 

assignée à personne habilitée

[Adresse 10]

[Localité 17]



MINISTERE PUBLIC

[Adresse 22]

[Localité 11]

Représenté par Mme Martine ASSONION Avocate générale près la cour d'appel de NIMES



Affaire fixée en application des dispositions de l'ancien article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Mars 2025



ARRÊT :



Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 11 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSÉ



Vu l'appel interjeté le 19 juillet 2024 (n° RG 24/02467) par la SA Compagnie européenne de garanties et cautions à l'encontre de l'ordonnance rendue le 5 juillet 2024 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 22/02198 ;



Vu l'appel rectificatif interjeté le 8 octobre 2024 (n° RG 24/03218) par la SA Compagnie européenne de garanties et cautions à l'encontre de l'ordonnance rendue le 5 juillet 2024 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 22/02198



Vu l'ordonnance du 18 octobre 2024 de jonction des procédures n° 24/02467 et n°24/03218 sous le seul et unique numéro 24/02467 ; 



Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 10 septembre 2024 ;



Vu la signification de la déclaration d'appel rectificative et de l'avis de fixation à bref délai délivrée le 17 septembre 2024 à la SA CIC Lyonnaise de banque, intimée, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;



Vu la signification de la déclaration d'appel rectificative et de l'avis de fixation à bref délai délivrée le 16 septembre 2024 à Monsieur [V] [Y], intimé, par acte laissé à la personne de son destinataire ;



Vu la signification de la déclaration d'appel rectificative et de l'avis de fixation à bref délai, délivrée le 17 octobre 2024 à Monsieur [J] [Y], intimé, par acte laissé à une personne qui a accepté de le recevoir;



Vu la signification de la déclaration d'appel rectificative et de l'avis de fixation à bref délai délivrée le 17 septembre 2024 à la SA Société générale, intimée, par acte laissé à une personne qui s'est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 26 février 2025 par la SA Compagnie européenne de garanties et cautions, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé et signifiées à la SA CIC Banque Lyonnaise de Banque, Monsieur [V] [Y], Monsieur [J] [Y], le ministère public et à la SA Société Générale avec la déclaration d'appel rectificative ;



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 7 novembre 2024 par la SELARL Spagnolo Stephan, intimée et es qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [J] [Y] suivant jugement rendu le 25 août 2022, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;



Vu les conclusions du ministère public déposées le 19 février 2025 ;



Vu l'ordonnance du 10 septembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 20 mars 2025.



***



Monsieur [J] [Y] exerçait, en qualité d'entrepreneur individuel, une activité renseignée sous le code NAF 96.092 « Autres services personnels n.c.a. ». 



Par offre de crédit sous seing privé du 21 août 2019, la Caisse d'épargne Cepac a consenti à Monsieur [J] [Y] un prêt d'un montant de 127.000,00 euros remboursable en 144 mensualités au taux de 1,11 %. 



Par acte sous seing privé du 05 août 2019, en garantie des sommes dues au titre du prêt susvisé, la Caisse d'épargne Cepac a recueilli le cautionnement solidaire de la Compagnie européenne de garanties et cautions.



Monsieur [J] [Y] a été défaillant dans le règlement des échéances dudit prêt. La Caisse d'épargne Cepac a prononcé la déchéance du terme par courrier du 27 janvier 2022. La Compagnie européenne de garanties et cautions a été appelée à se substituer à Monsieur [J] [Y] dans le paiement des sommes dues à la Caisse d'épargne Cepac.



***



Par offre de crédit sous seing privé acceptée le 14 octobre 2019, la Banque populaire Méditerranée a consenti à Monsieur [J] [Y] un prêt immobilier d'un montant de 180.000,00 euros remboursable en 300 mensualités au taux de 1,74 %. 



Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2019, en garantie des sommes dues au titre du prêt susvisé, la Banque populaire Méditerranée a recueilli le cautionnement solidaire de la Compagnie européenne de garanties et cautions. 



Monsieur [J] [Y] a été défaillant dans le règlement des échéances dudit prêt, et la Banque populaire Méditerranée a prononcé la déchéance du terme par courrier du 21 décembre 2021. La Compagnie européenne de garanties et cautions a été appelée à se substituer à Monsieur [J] [Y] dans le paiement des sommes dues à la Banque populaire Méditerranée.



Selon bordereau déposé le 3 juin 2022, la Compagnie européenne de garanties et cautions a procédé à l'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire sur les immeubles appartenant à Monsieur [J] [Y] situés sur la commune de [Localité 23] au [Adresse 8] cadastré section F n°[Cadastre 1] et au village cadastré section F [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. 

Cette inscription était régulièrement dénoncée à Monsieur [J] [Y] par acte d'huissier du 9 juin 2022.



Par exploit du 9 juin 2022, la Compagnie européenne de garanties et cautions a fait assigner Monsieur [J] [Y] devant le tribunal judiciaire de Nîmes en paiement de la somme de 120.578,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022, et la somme de 179.191,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2022.



Par un jugement du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a ordonné la liquidation judiciaire de l'entreprise individuelle de Monsieur [J] [Y] et a nommé la société Spagnolo Stephan es qualité de mandataire liquidateur. 



Par lettre recommandée du 19 octobre 2022, la Compagnie européenne de garanties et cautions a déclaré ses créances entre les mains de la société Spagnolo Stephan ès qualités. 



Par exploit du 23 août 2023, la Compagnie européenne de garanties et cautions a fait assigner la société Spagnolo Stephan, ès qualités de mandataire liquidateur de Monsieur [J] [Y], en fixation à l'égard de Monsieur [J] [Y], de l'existence, du montant et de l'exigibilité de sa créance.



Par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 15 décembre 2023, rectifié le 2 janvier 2024, la Compagnie européenne de garanties et cautions a fait fixer sa créance au passif de Monsieur [J] [Y].

Parallèlement, elle a inscrit une hypothèque judiciaire provisoire convertie en hypothèque définitive sur les biens appartenant à Monsieur [J] [Y].





Par requête du 4 juin 2024, le vice procureur sollicite de Monsieur le juge-commissaire de déroger à l'application des dispositions des articles L642-18 et L642-19 du code de commerce et d'autoriser la cession de gré à gré de l'actif immobilier au profit de Monsieur [V] [Y] au prix de 29593 euros, d'ordonner la notification de l'ordonnance à rendre au débiteur et aux créanciers hypothécaires inscrits, de dire que le prix sera remis dès sa perception au liquidateur, et enfin de dire que ce prix ne pourra faire l'objet d'aucun prélèvement jusqu'à ce que soit justifié par l'acquéreur qu'il a conduit à son terme la procédure de purge, ou accord des créanciers pour l'en dispenser, qui procèdera à sa distribution, et enfin de renvoyer à l'application des dispositions de l'article R 643-8 du Code de commerce pour la radiation des inscriptions.



Par ordonnance du 5 juillet 2024, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Nîmes a, au visa des articles L642-19 et R642-37-2 du code de commerce, statué ainsi : 



« Autorisons la vente de gré à gré des biens immobiliers dépendant de l'actif de [Y] [J], consistant en :



-Sur le territoire de la commune de [Localité 23], [Adresse 8] : parcelles en nature de sol, cadastrées Section F, numéro [Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7], lieudit [Localité 21], d'une superficie de 1029 m², sur lesquelles sont édifiées deux constructions inachevées, non raccordées au réseaux urbains (mais a l'une des constructions situées sur la parcelle F[Cadastre 14], propriété de Monsieur [V] [Y]), et une construction ancienne entièrement rénovée. Une parcelle de terre cadastrée Section F, numéro [Cadastre 1], lieudit [Localité 21], d'une superficie de 188 m². 

Au prix de 29 593 euros, à Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 3], ou à toute personne physique ou morale pouvant s'y substituer.



Disons que l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de l'occupation éventuelle du débiteur ou de tous occupants de son chef,



Disons que préalablement à la vente, sera établi en application des dispositions légales en vigueur, à la diligence du notaire désigné, un diagnostic amiante, un certificat de mesurage et un état parasitaire, les frais et émoluments du professionnel seront réglés directement par le notaire, par prélèvement sur le prix de cession.



Disons que l'acte authentique de vente devra être régularisé par le notaire choisi par le liquidateur, et le prix payé dans le délai de quatre mois à compter de la date de notre décision, et ce à peine de caducité de notre autorisation, que seul le liquidateur pourra requérir,



Disons que le prix sera remis dès sa perception au liquidateur par le notaire conformément aux dispositions de l'article R 643-3,



Disons que ce prix ne pourra faire l'objet d'aucun prélèvement jusqu'à ce que soit justifié par l'acquéreur qu'il a conduit à son terme la procédure de purge ou l'accord des créanciers pour l'en dispenser, 



Disons que le liquidateur procédera à la distribution du prix, conformément aux dispositions des articles R 643-3, R 643-6 et L 642-18,



Renvoyons à l'application des dispositions de l'article R 643-8 pour la radiation des inscriptions. ».



La Compagnie européenne de garanties et cautions a relevé appel le 19 juillet 2024 (n°24/029990) de l'ordonnance du 5 juillet 2024 pour la voir infirmer en toutes ses dispositions.



La Compagnie européenne de garanties et cautions a réalisé une déclaration d'appel rectificative le 8 octobre 2024 (n°24/03942) à l'encontre de l'ordonnance du 5 juillet 2024, pour la voir infirmer en toutes ses dispositions.



Les deux instances ont été jointes.



Dans ses dernières conclusions, la compagnie européenne de garanties et cautions, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 542 du code de procédure civile, des articles 30 et 31 du code de procédure civile, des articles L. 526-1 et L.526-3 du code de commerce, des articles L.642-19 et L.642-22 du code de commerce, et de l'article R.642-37-1 du code de commerce, de : 



« Dire et juger la compagnie européenne des garanties et cautions recevable et bien fondée en son action ; 

 

Débouter la SELARL Spagnolo ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [J] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétention et conclusions, 

 

En conséquence, 

 

A titre principal : 

 

Annuler l'ordonnance rendue par le juge-commissaire près du tribunal judiciaire de Nîmes le 5 juillet 2024, 

 

Statuant à nouveau, 

 

Dire n'y avoir lieu à autorisation de vente de gré à gré des biens appartenant à Monsieur [J] [Y], parcelles en nature de sol cadastrée section F, numéro [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], Lieudit [Localité 21], d'une superficie de 1029m2, sur lesquelles sont édifiées deux constructions inachevées, non raccordées aux réseaux urbains (mais à l'une des constructions situées sur la parcelle F[Cadastre 14], propriété de Monsieur [V] [Y]), et une construction ancienne entièrement rénovée, ainsi qu'une parcelle de terre cadastrée section F numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 21] d'une superficie de 188 m2, 

au prix de 29.593 euros à Monsieur [V] [Y] demeurant [Adresse 3], ou à toute personne physique ou morale pouvant s'y substituer. 

 

Débouter le ministère public de l'ensemble de ses demandes, 



 A titre subsidiaire : 

 

Infirmer l'ordonnance rendue par le juge-commissaire près du tribunal judiciaire de Nîmes le 5 juillet 2024, 



Statuant à nouveau, 

 

Dire n'y avoir lieu à autorisation de vente de gré à gré des biens appartenant à Monsieur [J] [Y], parcelles en nature de sol cadastrées section F, numéro [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], lieudit [Localité 21], d'une superficie de 1029m2, sur lesquelles sont édifiées deux constructions inachevées, non raccordées aux réseaux urbains (mais à l'une des constructions situées sur la parcelle F312, propriété de Monsieur [V] [Y]), et une construction ancienne entièrement rénovée, ainsi qu'une parcelle de terre cadastrée section F numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 21] d'une superficie de 188 m2, au prix de 29.593 euros à Monsieur [V] [Y] demeurant [Adresse 3], ou à toute personne physique ou morale pouvant s'y substituer. 

 

Débouter le ministère public de l'ensemble de ses demandes, 

 

En tout état de cause,

 

Débouter la SA CIC Lyonnaise de banque, Monsieur [V] [Y], Monsieur [J] [Y], la SELARL Spagnolo ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [J] [Y], et la SA Société générale, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

 

Condamner la SELARL Spagnolo ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [J] [Y] au paiement de la somme de 3.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

La condamner aux entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance. ». 



Au soutien de ses prétentions, la compagnie européenne de garanties et cautions, appelante, fait valoir que l'ordonnance doit être annulée en raison de la violation des dispositions légales et jurisprudentielles sur l'inviolabilité du domicile. Elle expose que, par application des articles L.526-1 et suivants du code de commerce, la résidence principale d'une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel est de plein droit insaisissable et qu'il n'est plus nécessaire de procéder devant notaire. Intégrée au seul droit de gage des créanciers personnels du débiteur en liquidateur judiciaire, seuls ceux-ci, selon l'appelante, peuvent procéder à la vente selon les formes prescrites en matière immobilière. L'appelante fait ainsi grief au ministère public d'avoir indiqué que les biens litigieux faisaient partie de l'actif de la liquidation judiciaire.

L'appelante prétend qu'il convient d'apprécier si un bien constitue la résidence principale du débiteur au jour d'ouverture de la procédure collective. Elle indique que les parcelles objet du présent litige supportent l'édification de deux constructions inachevées et une construction ancienne entièrement rénovée, que Monsieur [J] [Y] a contracté un prêt personnel le 21 août 2019 qui concernait sa résidence principale et un prêt travaux le 14 octobre 2019 dans lesquels il indiquait demeurer [Adresse 8] à [Localité 23], l'objet du financement du second prêt portant expressément sur des travaux maison individuelle à cette adresse, l'usage indiqué étant la résidence principale de l'emprunteur. L'appelante relève que tous les courriers des banques ont été adressés au [Adresse 8] à [Localité 23] et réceptionnés par Monsieur [J] [Y]. Il en est de même pour les actes de procédure de la présente instance et ceux de la mesure conservatoire d'hypothèque judiciaire provisoire.

La compagnie européenne de garanties et cautions soutient ensuite que Monsieur [Y] n'a pas renoncé par acte notarié publié à l'insaisissabilité de sa résidence principale qui échappe donc au gage des créanciers professionnels.

Elle estime non fondée l'application de l'article L.642-22 du code de commerce car la demande de vente de gré à gré est intervenue à la demande du ministère public et non de Monsieur [Y] lui-même. Le juge commissaire a donc commis un excès de pouvoir et l'ordonnance doit être annulée.

Elle ajoute que la cession ne garantit pas les intérêts du débiteur car les biens sont sous-évalués.

La compagnie européenne de garanties et cautions réfute l'argumentation adverse et prétend que le bâtiment B, achevé, constitue sa résidence principale et que les deux constructions A inachevées demeurent rattachées au bâtiment B.

Elle se qualifie créancier personnel de Monsieur [J] [Y] car elle cautionne les deux prêts destinés à la rénovation de la résidence principale et a, de ce fait, réglé intégralement les sommes dues par Monsieur [Y]. Elle est donc subrogée dans les droits des banques et le juge-commissaire a admis ses créances à titre hypothécaire. De plus, elle est caution d'un prêt personnel contracté par Monsieur [Y]. Elle en déduit que ses droits sont affectés par l'ordonnance déférée et qu'elle a qualité et intérêt à agir.

Elle ajoute que les biens sont sous-évalués dans cette ordonnance qui a été rendue en fraude des droits des créanciers.



***

Dans ses dernières conclusions, la société Spagnolo Stephan es qualités, intimée, demande à la cour, au visa des articles L 526-1, L 642-19, R 642-37-2 du code de commerce, de :



« Débouter la Compagnie européenne de garanties et cautions de l'ensemble de ces demandes, fins et prétentions. 

 

Confirmer l'ordonnance rendue le 5 juillet 2024 par le juge-commissaire dans ces termes :



« Autorisons la vente de gré à gré des biens immobiliers dépendant de l'actif de [Y] [J], consistant en :



- Sur le territoire de la commune de [Localité 23], [Adresse 8] : parcelles en nature de sol, cadastrées Section F, numéro [Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7], lieudit [Localité 21], d'une superficie de 1029 m², sur lesquelles sont édifiées deux constructions inachevées, non raccordées au réseaux urbains (mais a l'une des constructions situées sur la parcelle F[Cadastre 14], propriété de Monsieur [V] [Y]), et une construction ancienne entièrement rénovée. Une parcelle de terre cadastrée Section F, numéro [Cadastre 1], lieudit [Localité 21], d'une superficie de 188 m²



 Au prix de 29 593 euros, à Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 3], ou à toute personne physique ou morale pouvant s'y substituer.



Disons que l'acquéreur devra faire son affaire personnelle de l'occupation éventuelle du débiteur ou de tous occupants de son chef,



Disons que l'acte authentique de vente devra être régularisé par le notaire choisi par le liquidateur, et le prix payé dans le délai de quatre mois à compter de la date de notre décision, et ce à peine de caducité de notre autorisation, que seul le liquidateur pourra requérir,



Disons que le prix sera remis dès sa perception au liquidateur par le notaire conformément aux dispositions de l'article R 643-3,



Disons que ce prix ne pourra faire l'objet d'aucun prélèvement jusqu'à ce que soit justifié par l'acquéreur qu'il a conduit à son terme la procédure de purge ou l'accord des créanciers pour l'en dispenser, 



Disons que le liquidateur procédera à la distribution du prix, conformément aux dispositions des articles R 643-3, R 643-6 et L 642-18,



Renvoyons à l'application des dispositions de l'article R 643-8 pour la radiation des inscriptions. ».



Condamner la Compagnie européenne de garanties et cautions au paiement de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ». 



Au soutien de ses prétentions, la société Spagnolo Stephan es qualités, intimée, expose qu'il appartient au créancier de rapporter la preuve que le bien immobilier constituait la résidence principale du débiteur au jour de l'ouverture de la procédure collective. Elle considère que cette preuve est impossible à apporter en l'espèce car seule une partie des parcelles supporte la maison d'habitation de Monsieur [Y]. Cette maison constitue le bâtiment B selon un rapport d'évaluation, ce qui ne veut pas dire qu'il s'agit de la maison d'habitation du débiteur car plusieurs personnes y vivent. Le liquidateur judiciaire fait en outre valoir que l'immeuble A n'existait pas au jour d'ouverture de la procédure collective et que les parcelles nues entourant l'immeuble A ne peuvent être qualifiées de résidence principale.

Le liquidateur judiciaire relève que le débiteur a donné son accord au projet de cession et n'a jamais revendiqué que l'immeuble A constituait sa résidence principale au jour d'ouverture de la procédure collective.



***



Dans ses dernières conclusions et à l'audience, le ministère public s'en rapporte.



***



Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.





DISCUSSION



Aux termes de l'article L.526-1 alinéa 1 du code de commerce, « les droits d'une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de la personne. Lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. La domiciliation de la personne dans son local d'habitation en application de l'article L.123-10 du présent code ne fait pas obstacle à ce que ce local soit de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. »



En application des articles L.526-1 du code de commerce et de l'article 1353 du code civil, celui qui se prévaut des dispositions du premier pour soustraire du droit de gage général des créanciers de la procédure collective d'une personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante un immeuble appartenant à celle-ci doit rapporter la preuve qu'à la date d'ouverture de cette procédure, cet immeuble constituait sa résidence principale et n'était donc pas entré dans le gage commun des créanciers.

Com. 22 novembre 2023 n°  22-18.795



En l'espèce, l'appelant est créancier de Monsieur [Y] car subrogé dans les droits de deux banques qui lui ont prêté des sommes selon actes sous seing privés du 21 août 2019 et 14 août 2019.



La liquidation judiciaire a été ouverte le 25 août 2022.



L'expert immobilier a déposé un rapport le 28 juin 2023. 

Il comprend en annexe l'acte de donation partage du 21 décembre 2016, dans lequel Monsieur [J] [Y], déjà domicilié au [Adresse 8] à [Localité 23], se voit donner la propriété d'une maison d'habitation en très mauvais état avec terrain attenant et une parcelle de terre.

L'expert indique que cette construction ancienne, de plus de 50 ans, a fait l'objet d'une rénovation complète à partir de 2017. Il l'intitule bâtiment B.

Les photos insérées dans le rapport d'expertise établissent que ce bâtiment est habité mais il n'est pas donné l'identité de son occupant. 

L'expert mentionne également la présence de deux logements inachevés au [Adresse 3], pour lesquels un permis de construire a été obtenu le 5 septembre 2017.

Il précise que la propriété de Monsieur [J] [Y] est enclavée par des parcelles appartenant à la famille [Y] sans qu'aucune servitude n'ait été créée.



Il résulte de ces constatations que tant la parcelle nue, que les deux constructions inachevées ne peuvent constituer la résidence principale du débiteur, puisqu'elles sont inhabitables et étaient d'ailleurs vides de tout élément mobilier au moment de la visite de l'expert. Et, contrairement à ce que soutient l'appelante, ces deux constructions sont tout à fait indépendantes de la maison d'habitation.

L'adressage au [Adresse 8] à [Localité 23] ne suffit pas à établir que Monsieur [Y] habitait déjà dans le bâtiment B le 25 août 2022 car cette adresse était déjà utilisée par l'intéressé avant rénovation dudit bâtiment.



Tous les courriers adressés à Monsieur [Y] sont libellés au [Adresse 8] à [Localité 23]. Mais il en était déjà de même lors de donation-partage de 2016. L'acte ne précise pas que la maison d'habitation en très mauvais état était d'ores et déjà occupée par Monsieur [Y].



Par conséquent, la seule référence à un adressage au [Adresse 8] à [Localité 23] dans les prêts immobiliers, les comptes bancaires, les actes de procédure, ne suffit pas à établir que le bâtiment B était la résidence principale de Monsieur [Y] au jour de l'ouverture de la procédure collective.



Dès lors, le créancier ne peut se prévaloir d'une insaisissabilité légale des biens visés dans l'ordonnance déférée.



En vertu de l'article L.642-18 du code de commerce, le juge commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions qu'une saisie immobilière, autoriser la vente de gré à gré d'un bien immobilier.



En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise immobilière que les biens appartenant à Monsieur [J] [Y] sont enclavés au sein de propriétés appartenant à la famille [Y], qu'il ne bénéficie d'aucune servitude au profit de son fonds, que l'activité familiale de marbrerie, générant des poussières, est à proximité immédiate ; en outre, les constructions ne sont pas raccordées au réseau urbain mais « repiquées » sur un des immeubles appartenant à Monsieur [V] [Y] ; enfin le salon de la maison d'habitation est construit sur la parcelle de Madame [E] [Y], grand-mère du débiteur et ne lui appartient donc pas.



Cette imbrication des biens immobiliers dans les propriétés de la famille [Y] ne permet pas d'envisager une saisie immobilière fructueuse et l'offre de de M. [V] [Y], conforme à l'évaluation faite dans l'acte de donation-partage, est seule de nature à garantir une cession du bien.

Par conséquent, la fraude aux droits des créanciers, invoquée par l'appelante, n'est pas établie.



Il s'ensuit que l'ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions.



L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La Compagnie européenne de garanties et cautions, qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute la SELARL Spagnolo Stephan es qualités de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Compagnie européenne de garanties et cautions aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,