Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/08327 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4YV

Minute : 25/00454







S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

 

C/


Madame [S] [Y] [E]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [S] [Y] [E], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

comparante en personne



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2018, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [S] [Y] [E] un logement situé [Adresse 3] (logement 1728L-0084), pour un loyer mensuel de 465,61 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [S] [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4490,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 12 juin 2024 reçue le 17 juin 2024 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [S] [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, condamner Madame [S] [Y] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7104,74 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité mensuelle d'occupation à due concurrence,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tous les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 septembre 2024.

À l'audience du 23 janvier 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10204,65 euros arrêtée au 21 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [Y] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il n’y a pas de reprise du versement intégral du loyer courant puisqu’aucun paiement n’a été effectué depuis septembre. 

Madame [S] [Y] [E], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir 1500 euros de revenus et 1000 euros de la caisse d’allocations familiales et avoir 5 enfants. Madame [S] [Y] [E] précise qu’elle a perdu son emploi fin 2023 et a retrouvé un travail début janvier 2025. Elle souligne qu’elle n’a pas de pension alimentaire et qu’elle a déposé un dossier de Fonds de solidarité pour le logement. Elle déclare qu’elle a effectué un règlement le jour de l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction et autorisé le bailleur à produire un décompte actualisé afin de confirmer le règlement effectué par la locataire le 23 janvier 2025.

Par note en délibéré reçue le 19 mars 2025, le SA IMMOBILIERE 3F a communiqué un décompte actualisé au 10 mars 2025 laissant apparaître que la défenderesse a effectué deux règlements le 23 janvier 2025, l’un de 350 euros, l’autre de 300 euros, couvrant le montant du loyer et des charges courantes.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 24 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 janvier 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [Y] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9554,65 euros, au titre des sommes dues au 23 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 sur la somme de 2436,98 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 26 juillet 2018 et tacitement reconduit le 26 octobre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2018 à compter du 7 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [S] [Y] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée en payant 200 euros par mois en plus du loyer. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. 

Il ressort des éléments communiqués qu’à la date du 23 janvier 2025, Madame [S] [Y] [E] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [S] [Y] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Madame [S] [Y] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, il convient également, en cas de non-respect de l’échéancier, de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [Y] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [Y] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [S] [Y] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juillet 2018 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Madame [S] [Y] [E] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 mars 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [S] [Y] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9554,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 sur la somme de 2436,98 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [S] [Y] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [S] [Y] [E] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [Y] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,





FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [S] [Y] [E] à compter du 7 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [S] [Y] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des versements déjà effectués,

CONDAMNE Madame [S] [Y] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 janvier 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [S] [Y] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE