Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 25/00010 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZCGL
SL/ST


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025



DEMANDERESSE : 

S.C.I. BAN DI BARI SECONDO
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDEUR : 

M. [D] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Camille GHESQUIERE, avocat au barreau de LILLE





JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 11 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025






LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, la S.C.I. Ban Di Bari Secondo a mis à bail au profit de M. [D] [I] un local box n°3 situé au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord) à compter du 1er décembre 2022. Conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, il a fixé le loyer annuel à 600 euros, payable mensuellement et d’avance, outre le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Suite à des impayés, la société Ban Di Bari Secondo a fait signifier à M. [I] le 27 août 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 3 janvier 2025, la société Ban Di Bari Secondo a fait assigner M. [I] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation du défendeur au paiement de sommes.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025. Elle a été retenue le 11 mars 2025. 

La S.C.I. Ban Di Bari Secondo, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, aux fins de :
- débouter M. [I] de ses demandes, 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial liant les parties, depuis le 27 septembre 2024,
- dire et juger que le bail commercial se trouve résilié à compter du 27 septembre 2024, - ordonner l’expulsion de M. [I] et de tout occupant de son chef du local box n°3 situé au [Adresse 6] à [Localité 7] avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, 
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner M. [I] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer, soit 600 euros à compter du 27 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner M. [I] à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner M. [I] à régler les entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 août 2024 et de la signification de la présente assignation, outre tous autres dépens à intervenir.

De son côté, M. [I], représenté par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, notamment :
à titre principal,
- lui accorder rétroactivement des délais pour apurer sa dette locative,
- constater que la dette a été apurée au 28 février 2025 de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,
- débouter la société Ban Di Bari Secondo de ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de M. [I] et de tout occupant de son chef et à la condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation,
à titre subsidiaire, 
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- autoriser M. [I] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités, 
en tout état de cause, réduire de plus justes proportions la somme de réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La S.C.I. Ban Di Bari Secondo sollicite l’acquisition de la clause résolutoire. Elle expose qu’à l’issue du délai porté au commandement du 27 août 2024, M. [I] n’a pas procédé à l’apurement de sa dette, la résiliation du bail commercial étant intervenue automatiquement le 27 septembre 2024. Elle indique avoir perçu des virements en janvier 2025 et février 2025. 

Pour s’opposer à cette demande, M. [I] indique que depuis l’assignation, il a procédé aux paiements des sommes dues et qu’il est à jour de ses loyers. Il précise avoir effectué le règlement du mois de mars 2025. M. [I] sollicite alors l’octroi d’un délai de paiement rétroactif suspensif des effets de la clause résolutoire afin de constater le parfait paiement des échéances locatives visées au commandement de payer. 

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d’un bail de locaux à usage commercial, d’examiner la demande au seul regard des dispositions de l’article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge, saisi d’une demande de constatation du défaut d'exécution dans le mois du commandement du paiement des sommes dues, doit déclarer acquise la clause résolutoire, même si le locataire est à jour de ses loyers au jour où il statue. 

En l’espèce, M. [I] reconnaît dans ses écritures ne pas avoir réglé les sommes prévues par le commandement de payer du 27 août 2024 dans le mois suivant le commandement et la S.C.I. Ban Di Bari Secondo reconnait avoir reçu qu’une partie des loyers échus en février 2025 et qu’il demeure une dette de 1 800 euros le 25 février 2025. Dans ses dernières écritures, la S.C.I. Ban Di Bari Secondo ne sollicite plus de provision au titre de l’arriéré.

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire. 

Le commandement de payer la somme en principal de 1 200 euros délivré le 27 août 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 27 septembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 27 septembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour M. [I] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte. 

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend M. [I] occupant sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [I]. Il convient de fixer, à compter du 28 septembre 2024, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

M. [I] sollicite un délai de paiement pour apurer sa dette locative au 28 février 2025. Il expose être à jour de ses loyers et qu’il a montré sa capacité d’apurer sa dette. Il sollicite un délai de paiement de 24 mois. 

La S.C.I. Ban Di Bari Secondo s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que l’octroi de délais de paiement, rétroactifs ou non, doivent s’apprécier compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. La S.C.I. Ban Di Bari Secondo expose qu’elle ne conteste pas les paiements effectués par le preneur, mais que l’analyse des décomptes versés aux débats fait apparaitre que depuis plusieurs mois, M. [I] n’a pas respecté ses obligations de règlement du loyer et qu’avant la procédure judiciaire, le bailleur a dû réclamer à plusieurs reprise le paiement des loyers et de fournir une attestation d’assurance. La S.C.I. Ban Di Bari Secondo allègue que M. [I] ne fait pas preuve de bonne volonté dans l’exécution de ses obligations et qu’aucun élément n’est versé aux débats sur sa situation financière et comptable. 

La S.C.I. Ban Di Bari Secondo ne conteste pas que M. [I] ait effectué les paiements pour solder sa dette depuis l’engagement de la présente instance.

Compte tenu des éléments précités, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et plus lieu à accorder un délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [I] les dépens de la présente instance, y incluant le coût du commandement de payer du 27 août 2024. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [I] à payer à la S.C.I. Ban Di Bari Secondo la somme de 750 euros, au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.


DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. Ban Di Bari Secondo et M. [D] [I] concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (nord) depuis le 27 septembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [D] [I] et de tout occupant de son chef du local box n°3 situé au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la S.C.I. Ban Di Bari Secondo à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixe, à compter du 28 septembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. Ban Di Bari Secondo à valoir sur l’indemnité d'occupation due par M. [D] [I] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne M. [D] [I] à payer à la S.C.I. Ban Di Bari Secondo chaque mois d’avance, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de délai de paiement présentée par M. [D] [I] ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne M. [D] [I] aux dépens y incluant le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 27 août 2024 à la demande de la S.C.I. Ban Di Bari Secondo ;

Condamne M. [D] [I] à payer à la S.C.I. Ban Di Bari Secondo 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS







Sébastien LESAGE Samuel TILLIE