Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 25/00053 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZCLZ
SL/CG 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025


DEMANDERESSE : 

Syndicat de propriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL L’AGENCE IMMOBILIERE SYNDIC & CO
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDEURS : 

Mme [K] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Camille GHESQUIERE, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Samuel CHEVRET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

M. [T] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Camille GHESQUIERE, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Samuel CHEVRET, avocat au barreau de PARIS, plaidant




JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025



LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

M. [T] [G] et Mme [K] [G] sont propriétaires des lots n°101 et 102, correspondant à des locaux à usage d’habitation, situés au rez-de-chaussée du bâtiment C1 dépendant de l’ensemble immobilier, situé à [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété, dont le syndic en exercice est la SARL L’Agence Immobilière Syndic & Co. 
Les lots disposent d’une jouissance privative et particulière d’un jardin avec terrasse. 

Invoquant la violation du règlement de copropriété du fait de l’installation d’une clôture entre les lots 101 et 102, empêchant l’accès et les interventions sur les haies extérieures du lot 102, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, a par actes du 23 décembre 2024, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, aux fins de dépose des deux pieds d’arbustes, sous astreinte, ou subsidiairement, aux fins d’autorisation d’y procéder lui-même, outre la condamnation des dépens à supporter les dépens et au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 18 mars 2025. 

A cette date, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, représenté, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions reprises oralement, formant les prétentions suivantes : 
Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 
Vu les stipulations du règlement de copropriété, 
-Condamner les consorts [G] à procéder aux travaux de dépose des deux pieds d’arbustes empêchant le passage du jardinier de la copropriété du lot 101 vers le lot 102, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois, à compter du 8 ème jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, 
Subsidiairement, 
-Autoriser le syndicat des copropriétaires à procéder lui-même à la dépose de ces deux pieds d’arbustes, aux frais du copropriétaire du lot 101, 
-Dire et juger que la juridiction saisie se réservera le droit de liquider l’astreinte, 
-Condamner les consorts [G] au paiement d'une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696. 
 
M. [T] [G] et Mme [K] [G] représentés par leur avocat ont développé oralement leurs écritures déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :
Vu l’article 55 alinéa 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 
-Déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires faute de respect du mandat de l’assemblée générale 
Vu l’article 835 du code de procédure civile : 
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
Statuant reconventionnellement : 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à procéder à l’entretien des haies et jardins privatifs du lot 101 propriété de Monsieur et Madame [G] sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision à intervenir, 
-Condamner à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à verser à Monsieur et Madame [G] la sommes de 716.28 euros pour frais trop appelés au titre des charges de copropriété. 
En tout état de cause 
-Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à verser à Monsieur et Madame [G] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui resteront à la charge de la copropriété à l’exception des consorts [G].
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

1-Sur l’irrecevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires

M. [T] [G] et Mme [K] [G] soulèvent la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic, en l’absence d’autorisation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires, à agir en justice. Ils ajoutent que les conditions du référé ne sont pas remplies (trouble manifestement illicite, urgence) et qu’enfin la clause instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge si les parties l’invoquent. 

-Défaut de qualité à agir du syndic 

Selon l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription (...)”.

En application des articles 31 et 32 du même code “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé” et “Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir”. 
 
Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967,”Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale”. 
Cependant en vertu du même texte, alinéa 3, “Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour (....) les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés”. 

En l’occurrence, la demande a été portée devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Le syndic ne nécessitait pas dès lors de disposer d’une habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires pour initier la présente instance.
Le moyen sera écarté.

-réunion des conditions du référé

Le défaut de réunion des conditions du référé, telles que fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, ne constitue pas une fin de non recevoir, justifiant que l’action soit déclarée irrecevable, mais a trait au bien-fondé de la demande, formée en référé, qui conditionne le succès ou non de l’action. 

-défaut de conciliation préalable

Exposant que l’autorisation donnée au syndic pour initier la présente instance était subordonnée à une démarche préalable, auprès du conciliateur et à l’échec de cette modalité de règlement du litige, M. [T] [G] et Mme [K] [G] soutiennent que l’action en justice est dès lors irrecevable. 

La résolution n°17 de l’assemblée générale du 05 avril 2024 mentionne que “une démarche va être engagée auprès du conciliateur de justice. Dans l’éventualité où la démarche auprès du conciliateur n’aboutit pas, le syndic demande l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice”. 

Cependant, d’une part cette résolution ne constitue pas un contrat, de sorte que l’absence de saisine préalable d’un conciliateur n’est pas constitutive d’une fin de non recevoir, d’autre part, ainsi qu’il a été dit précédemment, le syndic ne nécessitait pas d’être autorisé préalablement à agir, de sorte que les modalités envisagées dans ce cadre, ne sont pas applicables. 

L’action du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic est recevable. 

2-Sur l’exécution de travaux sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires sollicite afin d’assurer le respect du règlement de copropriété, que M. [T] [G] et Mme [K] [G] soient condamnés, sous astreinte, à procéder au retrait des plantations installées par ces derniers en limite séparative des lots 101 et 102, afin de laisser l’accès libre à ces parties communes et procéder à la taille des arbustes se trouvant sur le lot 102, afin de permettre au jardinier de passer du lot 101 au lot 102. 
Le syndicat des copropriétaires expose que le règlement de copropriété prévoit pour permettre un accès nécessaire des jardins en jouissance privative des logements en rez-de-chaussée, que tout copropriétaire desdits lots s’interdit de procéder à la fermeture du ou des passages libres et notamment ne pas procéder à des plantations. 

En l’espèce le syndicat des copropriétaires indique qu’une haie d’arbustes, d’environ deux mètres de hauteur est installée en limite séparative des lots 101 et 102 de sorte qu’aucun passage ne permet d’accéder au lot n°102, exposant que le lot 102 est entouré de grilles noires avec piquets assortis sur une hauteur d’environ 1,80 m et que le seul accès au lot 102 est de passer par le lot n°101. En réponse à l’argumentation développée par les défendeurs, le syndicat des copropriétaires expose qu’il s’agit non pas de trouver un autre accès, mais de faire respecter le règlement de copropriété. 

M. [T] [G] et Mme [K] [G] s’opposent à cette demande indiquant que l’acte d’acquisition et les plans d’architecte prévoyaient une séparation entre les lots n°101 et 102; que l’accès à l’entretien du lot 101 peut également s’effectuer par l’extérieur, à partir du parking situé devant la copropriété et qu’il n’existe aucune disposition particulière du règlement de copropriété, indiquant que l’accès au lot 102 doit nécessairement s’effectuer par le lot 101. 
Ils contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’une obligation non sérieusement contestable. 

En l’occurrence, l’action est fondée sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile. 
 
Selon l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (...) peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. 
 
Selon l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire (...) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. 
Le premier de ces textes n’a pas matière à s’appliquer, en l’absence d’urgence caractérisée justifiant l’intervention du juge des référés à titre conservatoire. 

Le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Les lots 101 et 102 litigieux bénéficient de la jouissance privative et particulière d’un jardin avec terrasse, qui demeurent néanmoins des parties communes. 
Le règlement de copropriété (page 27) prévoit que les aménagements des copropriétaires sur ces parties, ne doit pas porter attente à l’aspect extérieur, l’harmonie de l’immeuble ; que pour permettre l’accès nécessaire à l’entretien de ces parties, tout copropriétaire desdits lots s’interdit de procéder à la fermeture du ou des passages libres ; tout copropriétaire s’interdit de procéder à des plantations autres que celles d’un jardin d’agrément. 

Le règlement de copropriété est clair et non sujet à interprétation, les lots 101 et 102 doivent rester d’accès libre. L’installation d’une limite séparative entre ces deux lots, est contraire au règlement de copropriété qui fait la loi entre les parties et est constitutive d’un trouble manifestement illicite, du fait de la violation évidente de ce règlement et ce sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur l’existence ou non d’une voie d’accès au lot 102, autre que par le lot 101. 

Il convient dès lors d’ordonner les mesures propres à faire cesser ce trouble manifestement illicite, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance. 

3- Sur les demandes reconventionnelles de M. [T] [G] et Mme [K] [G]

M. [T] [G] et Mme [K] [G] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à l’entretien des haies et jardins privatifs du lot 101 sous astreinte, non effectué par le syndic par mesure de rétorsion et la condamnation du même au remboursement d’un trop-perçu de charges de 716,28 euros. 

Il appartient au syndicat des copropriétaires de faire procéder à la taille des arbustes situés en limite de propriété du lot 101 (entre la terrasse de ce lot et le parking de la résidence), suivant les conditions fixées au dispositif de la présente ordonnance. 

En l’absence de toute pièce justificative utile, hormis une capture partielle d’un appel de fonds reproduit dans ses conclusions, laquelle au demeurant ne permet pas de justifier l’imputation aux défendeurs des sommes litigieuses et encore moins le paiement de celles-ci, la demande en remboursement d’un trop-payé sera rejetée.

Sur les autres demandes

Chacune des parties qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Les demandes respectives pour frais irrépétibles seront rejetées.
Les dépens seront partagés par moitié entre les parties. 

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Déclarons recevable l’action du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, 

Ordonnons à M. [T] [G] et Mme [K] [G] de procéder à leurs frais exclusifs, aux travaux de dépose des deux pieds d’arbustes empêchant le passage du jardinier de la copropriété du lot 101 vers le lot 102, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un mois, passé le délai de 15 jours après la signification de la présente ordonnance, 

Ordonnons au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], de faire procéder à la taille des arbustes situés en limite de propriété du lot 101 (entre la terrasse de ce lot et le parking de la résidence), sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un mois, passé le délai de 15 jours après la signification de la présente ordonnance, 

Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de ces astreintes, 

Déboutons M. [T] [G] et Mme [K] [G] de leur demande en remboursement d’un trop-perçu de charges, 

Déboutons chacune des parties de leurs demandes respectives pour frais irrépétibles, 

Condamnons le syndicat des copropriétaires d’une part et M. [T] [G] et Mme [K] [G] d’autre part, à supporter par moitié les dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS







Sébastien LESAGE Carine GILLET