Tribunal Judiciaire · JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 6]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/10868 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YZWX



JUGEMENT 

DU : 07 Avril 2025





[U] [B]
[Z] [H] épouse [B]


C/

[R] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [U] [B], demeurant [Adresse 2]


Mme [Z] [K] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 2]



représenté par Représentant : Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [X], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Nordine HAMADOUCHE, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Février 2025 

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier










RG : 24/10868 PAGE 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2021 à effet au 14 janvier 2021, M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], ont donné à bail à Mme [R] [X] une maison à usage d’habitation meublée, située [Adresse 4], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 1 170 euros, d'un loyer mensuel de 1 170 euros, outre les charges. 

Par lettre recommandée du 5 janvier 2023, avec avis de réception revenu avec la mention « pli refusé par le destinataire », M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B], ont mis en demeure Mme [R] [X] de régler les loyers impayés élevés à la somme de 3 563,98 euros.

Par exploit du 13 janvier 2023, M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], ont fait délivrer à Mme [R] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 3 563,98 euros. Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) du Nord, par voie électronique, le 16 janvier 2023.

Par exploit du 5 juillet 2023, M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B], ont fait assigner Mme [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir le constat, à défaut le prononcé, de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et de toute personne par elle introduite dans les lieux et sa condamnation en paiement des sommes suivantes : 
6 005,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023, date de la mise en demeure, 174,84 euros au titre du coût du commandement de payer du 13 janvier 2023 et de sa notification à la CCAPEX ; 2 000 euros au titre de frais irrépétibles, outre aux dépens. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 septembre 2023 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont établi un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l'article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

Fixée à plaider le 12 février 2024, l'affaire a finalement été radiée à cette date sur demande des parties puisqu’elle n’était pas en état d’être plaidée.

L'affaire a été réinscrite au rôle et appelée à l'audience du 14 octobre 2024 au cours de laquelle les parties représentées ont établi un nouveau calendrier de procédure dans les mêmes conditions que précitées. L’audience de plaidoiries a été fixée à la date du 10 février 2025.

A cette date, M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B], s’en remettent aux demandes contenues dans leur assignation, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 10 152, 54 euros au 4 octobre 2023, suivant décompte communiqué à la locataire, et à solliciter, au surplus, la condamnation de Mme [R] [X] au paiement de la somme de 129 euros au titre de l’état des lieux de sortie et celle de 479 euros au titre des frais de nettoyage, rendus nécessaires suite au départ de la locataire.

Ils précisent, à ce titre, que Mme [R] [X] a quitté les lieux le 11 août 2023, restitué les clés par courrier et ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie. 


Régulièrement convoquée à l’audience fixée par calendrier de procédure, Mme [R] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire. 

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble meublé. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et précisément de son titre Ier bis, dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
RG : 24/10868 PAGE 


La locataire ayant quitté les lieux en cours de procédure, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet et ne seront pas examinées.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de 
payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 22 de cette même loi, le dépôt de garantie versé au moment de la souscription du bail, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B], versent aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 11 janvier 2021 ; la lettre recommandée de mise en demeure non parvenue au destinataire du 5 janvier 2023 ; le commandement de payer du 13 janvier 2023 ; l’état des lieux de sortie du 11 août 2023 ; le décompte de la créance arrêté au 4 octobre 2023 ; 
Or, il résulte de ces pièces que Mme [R] [X] reste devoir à M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B], la somme de 10 152, 54 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés échus jusqu’à son départ des lieux le 11 août 2023.

Mme [R] [X], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie et ne justifie pas d’un paiement libératoire.

 
Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 152, 54 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 563,98 euros à compter du 13 janvier 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2 441,78 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 


Sur demande en paiement au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L'existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire et, en tenant compte, le cas échéant de la durée de location et d’un coefficient de vétusté. 

En l'espèce, le bail a pris effet le 14 janvier 2021 et a pris fin le 11 août 2023. L'occupation du logement a donc duré presque deux ans et sept mois. 

Le bail mentionne qu’un état des lieux d’entrée sera dressé par un commissaire de justice mais cet état des lieux n’est pas produit aux débats par les demandeurs. 

Le bail, signé par Mme [R] [X], précise toutefois que la locataire, qui a préalablement visité les lieux, est tenue de laisser un logement totalement nettoyé, rangé, détartré et qu’à défaut, il sera fait appel à une société de nettoyage pour remettre le bien dans le même état que lors de la remise des clés, aux frais du locataire. 

Il s’en déduit suffisamment que le logement a été, a minima, remis à la locataire dans un bon état de propreté. Elle était donc tenue de le rendre comme tel. 

Or, les demandeurs produisent un état des lieux de sortie, dressé par un commissaire de justice le 11 août 2023,
hors la présence de la locataire dument convoquée par LRAR, mettant en évidence plusieurs désordres liés à l’absence de propriété du logement. 

Ils versent encore une facture du 19 septembre 2023, de l’entreprise Simon Menart, visant une prestation de ménage pour un montant HT de 479 euros, montant objet de la présente demande.

La prestation de nettoyage facturée comprend les postes suivants : 

Salles de bain : détartrage et nettoyage douche et évier, nettoyage vitres, sol, murs et plafond ; 
WC : détartrage et nettoyage, sol, murs et plafond ;
Cuisine : détartrage et nettoyage évier, nettoyage vitres, sol, murs et plafond, nettoyage four, micro-ondes, placard extérieur et intérieur ;
Salle à manger / salon : nettoyage sol, murs et plafond, table, portes ;
Espace commun : nettoyage sol, murs et plafond, table, portes ;
Vitres : nettoyage des vitres et baie vitrée.
En lien avec ces postes de nettoyage, l’état des lieux de sortie relève des traces de salissure sur les sols de la cuisine, la salle à manger, du salon, palier, des salles de bain et de la chambre donnant sur la rue. Il relève encore des traces noires ou de passage sur les revêtements muraux au niveau de l’entrée, la salle à manger, des escaliers, du salon, palier, de la première chambre donnant sur le devant, la salle de bain et la chambre donnant sur la rue. Au niveau des plafonds, il met en évidence un important dégât des eaux au plafond de la cuisine et de la salle à manger, la présence d’une coulure sous la VMC jusqu’à la chasse d’eau dans la salle de bain et une VMC sale au plafond de la seconde salle de bain. A l’endroit des salles de bain, le procès- verbal relève également, des traces de calcaire sur la faïence murale des cabines de douche ainsi que sur le mitigeur, le flexible, le pommeau, la tête de douche et le mitigeur du lavabo de l’une des salles de bain. La paroi de douche présente aussi des traces de salissures. Il relève, dans la cuisine, des traces de salissures à l’intérieur du réfrigérateur, du micro-onde, du four ainsi que sur les plaques vitro céramique et certains placards. En ce qui concerne les portes, le procès-verbal relève la présence de traces de griffe noire sur la porte de l’entrée, de traces noires sur la porte d’accès sous l’escalier au niveau de la salle à manger, de traces de passages sur la porte de la première chambre donnant sur le devant et de traces de coup sur la porte de la chambre droite. Enfin, l’état des lieux de sortie relève des traces de salissure et poils sur la table et les chaises de la salle à manger. 

Les détériorations ainsi objectivées ne relèvent pas d'une vétusté normale après deux-trois années d’occupation, mais caractérisent un défaut d'entretien du logement par la locataire sortante. 

Les postes de ménage sont en lien avec les dégradations et doivent être mis à la charge de la locataire, à l’exception du nettoyage des vitres puisqu’il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie un défaut de nettoyage des vitres du logement.

Dans ces conditions, et au vu des dégradations constatées, il convient de faire à la demande de M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B], à hauteur de 400 euros. 


Sur la demande en paiement des frais d’état des lieux de sortie : 

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
Il résulte de ces dispositions que le recours à un commissaire de justice pour l’établissement d’un état des lieux suppose l’existence d’une nécessité, imposée par l’impossibilité d’établir un état des lieux contradictoire et amiable, nécessité qui peut être caractérisée soit par le refus soit par l’abstention persistante d’une des parties d’y participer, soit par d’autres circonstances qui ne sont pas définies par la loi, et qui relèvent d’une simple appréciation de fait. 
Il en résulte encore que si alors qu’un constat amiable est possible, une partie mandate unilatéralement un commissaire de justice sans connaître la position de l’autre partie sur ce point, les frais de l’intervenant sont supportés exclusivement par son mandant.
En l’espèce, M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B], ne justifient d’aucun élément de nature à établir qu’un constat amiable était impossible. La lecture de l’état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice ne fait apparaitre aucune circonstance de nature à justifier le recours à un tel professionnel. 
Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en paiement au titre du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie, qui sera supporté intégralement par M. [U] [B] et Mme [Z] [K] [E], épouse [B].

Sur les frais liés au commandement de payer et les dépens : 

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Mme [R] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Ces dépens comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX puisque ces formalités ont été rendues nécessaires dans le cadre de l’instance introduite par M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], en constatation de la résiliation du bail.


Sur les frais irrépétibles : 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L’article dispose que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Mme [R] [X] sera condamnée à payer à M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], la somme de 1200 euros au titre des dispositions précitées. 




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], la somme de 10 152,54 euros, au titre des loyers et charges impayés au 4 octobre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 563,98 euros à compter du 13 janvier 2023, sur la somme de 2 441,78 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ; 
CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], la somme de 400 euros au titre des dégradations locatives ; 
DEBOUTE M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], du surplus de leur demandes plus amples et contraires,
CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à M. [U] [B] et Mme [Z] [H], épouse [B], la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Mme [R] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ; 
RAPPELLE que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 7 avril 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE
M.CHIKH A.GRANOUX