Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 25/00257 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZHGE
SL/CG 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 AVRIL 2025




DEMANDERESSE : 

S.A.S. PEI 3
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDERESSE : 

S.A.S. MA-CONSTRUCTION
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante





JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Mars 2025

ORDONNANCE du 01 Avril 2025





LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 8 octobre 2020, la SCI Tourcoing Alhena Gare a consenti à la SAS Ma-Construction un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 6] à Tourcoing (59), pour une durée de neuf années à compter du 8 octobre 2020 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8530 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions annuelles pour charges de 1500 euros, pour la taxe foncière de 1090 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 1421 euros.

Suivant acte authentique du 27 juillet 2021, la SAS Pei 3 a acquis la pleine propriété du bâtiment Alhena 1 dans lequel se trouvent les locaux loués.

Les loyers étant impayés, la SAS Pei 3 a fait signifier le 30 décembre 2024 à la SAS Ma-Construction un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 10 février 2025, a fait assigner la même devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de : 
Vu le bail commercial du 8 octobre 2020, 
Vu le commandement de payer du 30 décembre 2024, 
Vu l’article L145-41 du code de commerce, 
Vu l’article 835 du code de procédure civile, 
Vu les pièces, 
-Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial qui lie la société Pei 3 et la société Ma-Construction au 30 janvier 2025 ; 
-Constater, Dire et juger que le bail commercial qui lie la société Pei 3 et la société Ma-Construction est résilié depuis le 30 janvier 2025 ; 
-Prononcer l’expulsion sans délai de la société Ma-Construction et de tous occupants de son chef des locaux précédemment loués à savoir le local à usage de bureaux / showroom d’environ 110 m² constituant le local numéro 1 au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4], ainsi que les emplacements de stationnement n°523 et n°548, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; 
-Condamner la société Ma-Construction à payer à la société Pei 3, à titre provisionnel : 
- La somme de 16 434,67 euros au titre des loyers et charges impayés à la résiliation du bail, échéance de janvier 2025 incluse ; 
- Et une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à 1272,54 euros HT par mois, majorée de la TVA et des charges ; 
- Le tout devant être majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable et chaque somme impayée à son échéance majorée d’un intérêt au taux légal majoré de 8 points. 
- Dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis à la société Pei 3 à titre provisionnel ; 
- Condamner la société Ma-Construction à payer à la société Pei 3 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner la société Ma-Construction aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 décembre 2024 ; 
- Dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par la société Ma-Construction. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 pour y être plaidée. 

La SAS Pei 3 représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SAS Ma-Construction n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition.
La SAS Pei justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 22 page 11 du contrat). 

Le commandement de payer la somme en principal de 15 032, 49 euros, délivré le 30 décembre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 30 janvier 2025, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Ma-construction après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SAS Pei 3, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Ma-construction au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Après déduction de la somme de 810 euros au titre “du solde antérieur au 01/01/2023", non justifiée par une quelconque pièce, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 15 624,67 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable. 

La SAS Ma-construction sera en conséquence condamnée à payer à la SAS Pei 3, la somme provisionnelle de 15624,67 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de janvier 2025 inclus. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. 

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La SAS Pei 3 sollicite :
- la condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel d’une indemnité forfaitaire de 10 % de chaque somme impayée à son échéance majorée d’un intérêt au taux légal majoré de 8 points. 
- la conservation du dépôt de garantie. 

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. 

Sur les demandes accessoires

La SAS Ma-Construction qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024. à l’exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement, proportionnel aux sommes encaissées ou recouvrés et qui demeure à la charge du créancier, conformément aux dispositions de l’article A444-32 du code de commerce. 
Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Pei 3, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 30 janvier 2025, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 8 octobre 2020, portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7] (59),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Ma-Construction et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 7] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 janvier 2025,  

Condamnons à titre provisionnel la SAS Ma-Construction au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux, 
 
Condamnons la SAS Ma-Construction à payer à la SAS Pei 3 la somme provisionnelle de 15 624, 67 euros (quinze mille six cent vingt-quatre euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale et la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS Ma-Construction à payer à la SAS Pei 3 la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SAS Ma-Construction aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 30 décembre 2024, à l’exclusion des frais de recouvrement prévus à l’article A444-32 du code de commerce, qui demeurent à la charge du créancier; 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS







Sébastien LESAGE Carine GILLET