Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [O] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/11344 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SQL

N° MINUTE : 5







JUGEMENT 
rendu le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
Société [Localité 7] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier







Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11344 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SQL


FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 01/10/2007, [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [C] [O] un logement sis [Adresse 5]) et parking n°127230 [Localité 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [C] [O] le 4 septembre 2024 pour obtenir paiement d'une somme de 2669,15 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 22 novembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [C] [O] devant le tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
- Ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [C] [O] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 4497,82 Euros décompte arrêté au 31/10/2024 mois d'octobre 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
- Le voir condamné à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de 50% et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil,
- Le voir condamné à lui payer une somme de 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Le voir condamné aux entiers dépens comprenant le coût des trois commandements et de tous les actes nécessaires à la procédure.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 février 2025 :

[Localité 7] HABITAT OPH représentée par son conseil, indique que la dette a baissé s’élèvant désormais à 1511,99 Euros mars inclu.

Monsieur [C] [O] n'a pas comparu bien que régulièrement assigné.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.
 
Il sera statué par jugement, susceptible d'appel, réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande 


L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce la [Localité 7] HABITAT OPH a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu'en conséquence, la présente demande est recevable.


Sur la résiliation du bail et l'expulsion 


L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 4 septembre 2024 à Monsieur [C] [O] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 5 novembre 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;





Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif 


Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1315 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce le bailleur verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [C] [O] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 1511,99 Euros mois de janvier 2025 inclus; 

En conséquence Monsieur [C] [O] sera condamné à payer à [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 1511,99 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement.


Sur l'indemnité d'occupation 


Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [C] [O] jusqu'au départ effectif des lieux ;

En l'espèce le bailleur sollicite la condamnation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50% ; Que cependant, s'agissant d'une indemnisation pouvant s'analyser comme la mise en œuvre d'une clause pénale, il appartient au bailleur de démontrer la nature et le quantum de son préjudice hors le constat des retards de paiement ; Qu'en l'espèce aucun élément n'est apporté à ce titre ;

Par conséquent que le défendeur devra s'acquitter jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.


Sur les demandes accessoires 


L'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité formée par [Localité 7] HABITAT OPH sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés;

Monsieur [C] [O] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation hors les précédents commandements, ayant été réglés et ne justifiant pas la présente procédure et hors les frais non déterminés ;



PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 01/10/2007 entre [Localité 7] HABITAT OPH d'une part, et Monsieur [C] [O] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 5 novembre 2024,

DIT qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 4]) et parking n°127230 [Localité 2] [Adresse 8] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [C] [O] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer à [Localité 7] HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, la somme de 1511,99 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à verser à [Localité 7] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux,

DEBOUTE [Localité 7] HABITAT OPH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,