Tribunal judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/04/2025
à : Monsieur [L] [V]

Copie exécutoire délivrée
le : 08/04/2025
à : Me Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05441 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6AM3

N° MINUTE :
9/2025

JUGEMENT
rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR
Syndicat des corpropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic la SARL Cabinet CSJC, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 08 avril 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05441 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6AM3

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [V] est propriétaire des lots n°152 et 208 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75012), représenté par son syndic, la société Cabinet CSJC, a fait assigner Mme [L] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
8 920,87 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2024, provision du 4e trimestre 2023/2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2024,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et R632-4 du code de la consommation.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Mme [L] [V], régulièrement assignée à domicile, n'a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [L] [V] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°152 et 208,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024 et arrêté à cette date à 8 920,87 euros (en ce inclus 72 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2021/2022, 2022/2023,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 29 avril 2021, 28 mars 2022, 3 mai 2023, 4 avril 2024 ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2021/2022, 2022/2023,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024,
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : le compte relatif au cahier des charges en vue d'un ravalement, appel de fonds exceptionnel pour soutenir la trésorerie en raison de la défaillance de copropriétaires, remplacement des portes d'accès aux escaliers A, B, C et D, travaux du hall et de la 1re volée d'escalier D, remplacement de partie complémentaire de canalisation d'alimentation d'eau, mission à un assistant à maîtrise d'ouvrage, extension du système de vidéoprotection des parties communes, approbation du compte blocs de secours.

Au vu des pièces produites, Mme [L] [V] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 8 848,87 euros, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 01/07/2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 16 mai 2024, date de réception de la mise en demeure, pour la somme de 8 101,82 euros, somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure, et à compter du 7 août 2024, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Seuls les frais de mise en demeure en date du 13 mai 2024 sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception. En conséquence la somme de 36 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Mme [L] [V] ne paye pas régulièrement ses charges depuis le mois de juillet 2021, elle n'a, en effet, depuis cette date qu'effectué un paiement de 1 463,80 euros le 14 février 2022, insuffisant à permettre le paiement complet des sommes dues. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [L] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les frais d'exécution forcée ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains, sans besoin donc qu'il ne soit statué dessus.

Condamnée aux dépens, Mme [L] [V] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la société Cabinet CSJC, les sommes suivantes :
8 848,87 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 01/07/2024, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2024, pour la somme de 8 101,82 euros et à compter du 7 août 2024 pour le surplus,36 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024,300 euros au titre des dommages-intérêts,
CONDAMNE Mme [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet CSJC, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [L] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier
Le président