Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [O] [T]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/11072 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PQS

N° MINUTE : 4







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [O] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 février 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 avril 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11072 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PQS

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20/07/2022, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [T] [O] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [T] [O] le 23 août 2024 pour obtenir paiement d'une somme de 3108,73 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 22 novembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [T] [O] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
- Ordonner l'expulsion de Madame [T] [O] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- la voir condamnée à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 2433,84 Euros,
- La voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de 50% et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil,
- La voir condamnée à lui payer une somme de 350 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La voir condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement, d'assignation et de tous les actes nécessaires à l'occasion de la présente procédure.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 février 2025 :

[Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Madame [T] [O] n'a pas comparu bien que régulièrement assignée.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d'appel, réputée contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la compétence du juge des référés 


Attendu que l'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend;

Attendu qu'en l'espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse.


Sur la recevabilité de la demande 


L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce [Localité 4] HABITAT OPH a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu'en conséquence, la présente demande est recevable.


Sur la résiliation du bail et l'expulsion 


Attendu que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le commandement de payer délivré le 23 août 2024 à Madame [T] [O] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

Attendu en conséquence que, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 24 octobre 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;


Sur la demande d'une provision en paiement de l'arriéré locatif 


Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Attendu qu'il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

Attendu qu'en l'espèce [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [T] [O] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 2433,84 Euros au 31 octobre 2024 inclus ;

Attendu qu'en conséquence Madame [T] [O] sera condamnée à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2433,84 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement,


Sur l'indemnité d'occupation 


Attendu qu'afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [T] [O] jusqu'au départ effectif des lieux ;

Que cependant, le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d'une indemnité égale au loyer majoré de 50% ;

Que cette demande doit s'analyser en une clause pénale ne relevant pas de l'office du juge statuant en procédure de référés ;

Attendu par conséquent que la défenderesse devra s'acquitter jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.


Sur les demandes accessoires 


Attendu que l'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité formée par [Localité 4] HABITAT OPH sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Attendu que Madame [T] [O] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;


PAR CES MOTIFS


Le Juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra, mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 20/07/2022 entre [Localité 4] HABITAT OPH d'une part, et Madame [T] [O] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 24 octobre 2024,

DISONS qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Madame [T] [O] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [T] [O] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 31 octobre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 2433,84 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNE Madame [T] [O] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT OPH du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [T] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,