Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 10/04/2025
à : Me Laurent LOYER


Copie exécutoire délivrée 
le : 10/04/2025
à : Me Rémi HOUDAIBI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09065 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LTM

N° MINUTE : 
3/2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 avril 2025


DEMANDERESSE
Madame [G] [W] [Y], demeurant [Adresse 1] (ALLEMAGNE) 
représentée par Me Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0265


DÉFENDERESSE
Madame [T] [J], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 23/09065 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LTM

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2014, Madame [G] [W] [Y] a donné à bail à Madame [T] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Le 28 mars 2023, Madame [G] [W] [Y] a fait délivrer par acte d'huissier un congé pour reprise à effet du 30 juin 2023. Par acte d'huissier en date du 5 juillet 2023, la bailleresse a fait signifier une sommation de quitter les lieux.

C'est dans ce contexte que par acte d'huissier en date du 19 septembre 2023, Madame [G] [W] [Y] a assigné Madame [T] [J] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
validation le congé délivré pour reprise à titre principal,ordonner l’expulsion immédiate sous astreinte de 25 euros par jour de retard et que le sort des meubles soit régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécutioncondamnation à lui verser une indemnité d’occupation de 470 euros avec indexation annuelle,condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en tout état de cause.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 10 février 2025, Madame [G] [W] [Y], représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a réitéré ses demandes sauf à ajouter une demande de résiliation du bail, au 30 juillet 2023, au vu de l’erreur dans la rédaction du contrat et une demande de résiliation du bail en raison de l’hébergement de sociétés dans ce logement. Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [W] [Y] se prévaut des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant d'un bail meublé, qui prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre. Elle estime que le contrat de 2014 fait référence au contrat de 2011 et qu’un inventaire du mobilier a été signé par les parties. Elle justifie reprendre le logement à la suite de la vente de son logement de [Localité 4] devenu trop cher, cette dernière étant, de ce fait, logée au domicile de sa soeur. Elle ajoute que, par ailleurs, deux sociétés sont domiciliées au sein du studio loué, ce qui constitue une faute grave nécessitant la résiliation et l’expulsion de la locataire, au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [T] [J], représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle souligne que le congé envoyé par la bailleresse est nul du fait d’un manquement aux règles de forme, la seule mention au bail de locaux meublés ne suffit pas alors même que le logement n’est pas garni d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante, aucun couchage n’étant fourni, aucun ustensile de cuisine n’étant apporté. Elle relève également que la signature portée à la fin de l’inventaire n’est pas la sienne et qu’en outre les contrats de 2011 et 2014 ne sont pas interdépendants, les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 étant autonomes, la signature d’un nouveau bail entraînant l’extinction de l’ancien bail. La locataire soutient que le congé pour reprise n’est ni réel ni sérieux, au vu des éléments versés par la bailleresse, ce qui rend le congé frauduleux. Elle fait valoir que la bailleresse échoue à démontrer l’hébergement de sociétés dans le logement qui seraient la propriété de tierce personne. Elle sollicite le rejet des demandes de la bailleresse, et à titre subsidiaire des délais d’une année pour quitter les lieux, et une indemnité de 1200 euros recouvrée par Maître [C] [D]. 

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé qu'au visa de l'article 768 du code civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, la défenderesse évoquant la requalification du bail dans le corps de ses écritures sans le reprendre dans le dispositif de ses conclusions, ne constituant de ce fait pas une prétention. 

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le congé délivré par la bailleresse

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux vacants, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

S'agissant d'un bail meublé, c'est l'article 25-8 de ladite loi qui prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Que le bail soit meublé ou non, un congé pour reprise est ainsi possible pour le bailleur, la différence se situant sur la durée du préavis, et le moment de la délivrance du congé, la durée minimale du bail n'étant pas la même (un an pour les meublés en application de l'article 25-7, trois ou six ans selon la qualité de bailleur en application de l'article 10 pour les non meublés). L'enjeu est ainsi la durée du bail d'un an s'il est qualifié de meublé ou de trois ans s'il est qualifié de non meublé. 

En l'espèce, le bail consenti à Madame [T] [J] l'a été pour une durée d'un an. Le bail est indiqué comme étant un bail relatif à un « contrat de location meublée. Article L.632-1 du CCH » mais comporte un article excluant l’application de la loi du 6 juillet 1989, les termes de ce contrat étant contradictoires avec les écritures des parties, aucune contestation n’étant relevée sur l’application de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour reprise s’y référant explicitement. 

Force est de constater que le contrat est signé le 1er juillet 2014. Ce contrat est signé après un premier contrat du 6 janvier 2011, portant les mêmes difficultés sur l’application de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de 2014 porte une précision sur le dépôt de garantie dans la partie «  clause particulière : dépôt de garantie fait en 2011 » mais ne se réfère pas, outre cette particularité, au bail précédent, pour les autres clauses. Au contraire, il y est précisé qu’un inventaire des meubles y est annexé, sans référence au bail ou à l’inventaire de 2011. 

Madame [T] [J] soutient également qu'il ne s'agit pas de sa signature portée sur l’état des lieux versé mais ne se présente pas pour permettre une comparaison des signatures. Il sera relevé néanmoins que l'original n'a pas été produit par la bailleresse et qu’il est surtout impossible de vérifier dans quelle mesure cette copie de l’état des lieux, presque effacée et totalement illisible répond aux exigences du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.

Il en résulte une carence probatoire manifeste de la bailleresse. Il n'appartient pas à la présente juridiction de combler les lacunes des parties sur la question de la qualification du bail, dont elle n'a d’ailleurs pas été saisie. En ces conditions, la bailleresse ne pourra qu'être déboutée de sa demande de validation de son congé. 

Il sera relevé ici, toutefois qu'il est manifeste que la situation actuelle n'est satisfaisante pour aucune des parties, cette qualification juridique du bail et sa durée demeurant en suspens, dont les parties n'ont pas saisi la présente juridiction à titre principal. En l'état de la décision, qui tranche le litige relatif à la validation du congé, au vu des carences probatoires, mais laisse intact le conflit entre les parties, notamment sur la qualification du bail, il ne peut qu'être relevé que le recours à un tiers par le bais d'une conciliation voire une médiation, serait des plus opportun pour permettre de trouver une solution qui satisfasse les deux parties et une poursuite des relations contractuelles plus sereine.

Sur les demandes du bailleur relatives aux obligations du locataire

La bailleresse se prévaut des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et verse des actes de société du registre du commerce de Paris fixant deux sociétés à l’adresse du bien appartenant à la bailleresse, sans autre précision sur le lieu exact d’enregistrement des sociétés et sans apporter, non plus, d’éléments sur des activités commerciales dans le logement occupé. Elle échoue à démontrer tant le principe que la gravité d’une faute contractuelle qui entraînerait la résiliation judiciaire du bail. Elle en sera déboutée. 

Sur les demandes accessoires

La demanderesse supportera les dépens. 

L'équité ne justifie pas de faire droit aux demandes respectives présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [Y] [G] [W] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [G] [W] aux dépens de l’instance

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles 

RAPPELLE que la présente decision est assortie de l’exécution provisoire.



Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection