Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/04/2025
à : La Société M.A IMMO


Copie exécutoire délivrée 
le : 08/04/2025
à : Me Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/05442 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ANC

N° MINUTE : 
10/2025






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 avril 2025


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic la SARL CABINET CSJC, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159


DÉFENDERESSE
La Société M.A IMMO, domiciliée : chez Monsieur [W] [B], [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 08 avril 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05442 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ANC

EXPOSE DU LITIGE

La société M A IMMO est propriétaire du lot n°30 d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Cabinet CSJC, a fait assigner la société M A IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 7 483,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2024, provision du 3e trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2024,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et R632-4 du code de la consommation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

La société M A IMMO, régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Sollicité en cours de délibéré, le syndicat des copropriétaires a indiqué ne pas pouvoir produire le jugement du 20 mars 2017 dont il apparaît, à la lecture du décompte qu'il a été rendu entre les parties et à justifier l'imputation, au décompte de la copropriétaire, de frais d'exécution.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la société M A IMMO tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°30,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, comprenant la régularisation des charges pour les exercices 2019 et 2020 ainsi qu'une reprise de solde de 5 438,33 euros et arrêté à cette date à 7 483,66 euros (en ce inclus 36 euros de frais),
- des extraits du grand livre de l'ancien syndic, le Cabinet ADB, pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020, débutant par une reprise de solde 1 365,27 euros et arrêtés à la somme de 5 915,41 euros (en ce inclus 4 506,30 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024,
- les comptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 17 septembre 2019, 14 avril 2023, 16 octobre 2024, ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024, 2025,
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : réalisation d'un diagnostic technique global de l'immeuble,

En revanche, ne sont pas justifiés, les appels suivants :
la reprise de solde de 1 365,27 euros,
15/02/2016 remplacement descente pour 106,87 euros,
les appels et régularisation pour l'année 2016 soit 4 x 164,54 euros + 15,90 euros,
les appels et régularisation pour l'année 2017 soit 4 x 164,55 – 152,25 euros,
31/12/2017 solde travaux de peinture rdc et 5e étage 90,01 euros
les appels et régularisation l'année 2018 soit 4 x 112,15 euros + 61,83 euros.

Il convient donc de relever que sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 la somme réclamée au titre des charges de copropriété s'élève à 1 409,11 euros (5 915,41 – 4 506,30 euros de frais), compte tenu des sommes non justifiées listées ci-dessus il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas détenir une créance sur la société M A IMMO sur cette période.

S'agissant de la période du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, la société M A IMMO est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 009,33 euros, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 15 mai 2024, date de réception de la lettre de mise en demeure, pour la somme de 1 869,05 euros, somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la lettre de mise en demeure d'avocat du 13 mai 2024 et délivrée le 15 mai 2024. La demande ne portant que sur des frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte, il convient de rejeter la demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la société M A IMMO n'a procédé à aucun paiement entre le 1er avril 2021 et le 1er juillet 2024. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La société M A IMMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les frais d'exécution forcée ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains, sans besoin donc qu'il ne soit statué dessus.

Condamnée aux dépens, la société M A IMMO devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société M A IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Cabinet CSJC, les sommes suivantes :
- 2 009,33 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 15 mai 2024, pour la somme de 1 869,05 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 300 euros au titre des dommages-intérêts,

REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la société M A IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic la société Cabinet CSJC, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la société M A IMMO aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier Le President