Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 8 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/04/2025
à : La Société ORPHEE


Copie exécutoire délivrée 
le : 08/04/2025
à : Me Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/04764 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZE7

N° MINUTE : 
1/2025






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 avril 2025


DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société IPG, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159


DÉFENDERESSE
La Société ORPHEE, dont le siège social est sis [Adresse 6]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 08 avril 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04764 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZE7

EXPOSE DU LITIGE

La SARL ORPHEE est propriétaire du lot n°126 d'un immeuble situé [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société IPG, a fait assigner la SARL ORPHEE devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
6 478,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2023,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et R632-4 du code de la consommation.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 5 150,05 euros (3 827,53 euros hors frais) au 23 janvier 2025.

La SARL ORPHEE, régulièrement assignée à personne, n'a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que si le montant global du décompte actualisé (5 150,05 euros) est à la baisse compte tenu des paiements intervenus, le décompte intègre de nouveaux appels de fonds, non contradictoire, pour la somme de 1 297,90 euros, de telle sorte qu'il ne saurait en être tenu compte. En revanche les paiements mentionnés à ce décompte seront imputés sur la somme réclamée au titre de l'assignation, en application des règles d'imputation de l'article 1342-10 du code civil.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SARL ORPHEE tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°126,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2025 et arrêté à cette date à 5 150,05 euros (en ce inclus 1 322,52 euros de frais), il convient cependant d'écarter les nouveaux appels de fond, non contradictoires et d'examiner la période du 1er janvier 2017 eu 2 juillet 2024 au titre de laquelle la somme de 6 478,78 euros (en ce inclus 1 264,51 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2018, 2019, 2022,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 26 mars 2018, 19 décembre 2018, 15 mai 2019, 29 janvier 2021, 25 janvier 2024 ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement des boites aux lettres, rénovation du sol de l'entrée, installation d'un système intratone, étude réfection hall d'entrée, étude ravalement et VMC bâtiment B, étude réfection plancher haut du 1er étage du bâtiment B, rénovation hall d'entrée, curage appartement B42, réfection plancher haut appartement B11 et B21, paiement condamnation procédure [Z], renforcement plancher bâtiment B 4e étage, audit du réseau d'assainissement, rénovation peinture du hall d'entrée, étude ravalement façades sur cour et toitures des bâtiments B et C, travaux divers parties communes.

La SARL ORPHEE a procédé au paiement de la somme de 577,58 euros le 6 août 2024 et de 2 170,06 euros le 26 novembre 2024.

Au vu des pièces produites, la SARL ORPHEE est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 529,63 euros, pour la période allant du 1er janvier 2017 eu 2 juillet 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 25 juillet 2024, date de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, compte tenu des paiements postérieurs à la date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le commandement de payer, délivré le 3 avril 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 420 euros.

Ne sont pas justifiés faute de leur production les coûts des lettres de mise en demeure et de relance du 22/02/2024, du 02/05/2024

Il est sollicité 528 euros d'honoraires de syndic pour mise au contentieux et l'envoi du dossier à l'avocat, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

En conséquence la somme de 160,46 euros, correspondant à la sommation de payer du 3 juin 2024 dont il est justifié et qui fait l'objet d'un appel dans le décompte le 06/06/2024, sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SARL ORPHEE ne paye pas régulièrement ses charges depuis le mois de janvier 2017 laissant, en permanence, son compte de copropriétaire en position débitrice. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SARL ORPHEE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les frais d'exécution forcée ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains, sans besoin donc qu'il ne soit statué dessus.

Condamnée aux dépens, la SARL ORPHEE devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL ORPHEE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société IPG, les sommes suivantes :
2 529,63 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2017 eu 2 juillet 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2024,160,46 euros au titre des frais de recouvrement,400 euros au titre des dommages-intérêts,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE la SARL ORPHEE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic la société IPG, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SARL ORPHEE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

 Le greffier
Le président