Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 10/04/2025
à : Me Frédéric ENTREMONT


Copie exécutoire délivrée 
le : 10/04/2025
à : Me Simon DE TELLIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N6C

N° MINUTE : 
2/2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 avril 2025


DEMANDERESSE
INVESTIMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Frédéric ENTREMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #0R196


DÉFENDERESSE
Madame [J] [P], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Simon DE TELLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0228



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 10 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/03421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N6C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 1999 à effet au 1er novembre 1999, la société IMMOSPORT a donné à bail à Mme [J] [P] un appartement à usage d’habitation, deux caves, une chambre de bonne et un débarras situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.

Les biens donnés ainsi à bail ont été vendus le 20 décembre 2002 à la société INVESTIMO.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023, la société INVESTIMO a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la société INVESTIMO a fait assigner Mme [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- voir constater que le bail d’habitation est résilié depuis le 31 octobre 2023 et que Mme [J] [P] est devenue occupante sans droit ni titre,
- ordonner en conséquence son expulsion dans les huit jours de la signification de la décision au besoin avec l’intervention de la force publique, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision,
- faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice assisté le cas échéant d’un technicien,
- autoriser la séquestration des meubles,
- condamner Mme [J] [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 8783 euros jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner Mme [J] [P] à laisser accès aux locaux pendant deux heures à compter de 14h30 chaque jour ouvrable, sous astreinte de 1000 euros par empêchement constaté,
- condamner Mme [J] [P] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 30 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 26 septembre 2024, il a été procédé à un nouveau renvoi et un calendrier de procédure a été établi.

A l'audience du 31 janvier 2025, la société INVESTIMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et dépose des conclusions, reprises oralement. Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle estime que le congé pour vendre délivré le 24 avril 2023 à Mme [J] [P] est valable et indique que cette dernière refuse de quitter les lieux mais également de laisser accès à l’appartement en vue d’organiser la vente. Elle demande à ce que Mme [J] [P] soit débouté de sa demande au titre du remboursement de travaux comme étant mal fondée. Elle s’oppose à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux compte tenu de la date du congé. Enfin, elle demande le rejet des dernières conclusions de la défenderesse ainsi que des pièces n°10 à 15 comme ayant été déposées après la date du 6 janvier 2025 fixée par le calendrier de procédure comme celle des dernières répliques du défendeur.

Mme [J] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions n°4 et la prise en compte des pièces n°10 à 15. Elle sollicite en outre de:
- annuler le congé au motif de son caractère frauduleux au regard du caractère exagéré du prix,
- annuler le congé faute pour la demanderesse de prouver l’intention réelle et sérieuse de vendre,
- débouter la société INVESTIMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire, débouter la société INVESTIMO de sa demande de doublement de l’indemnité d’occupation et la fixer à la valeur du loyer,
- débouter la société INVESTIMO de sa demande d’astreinte,
- à titre infiniment subsidiaire, octroyer les plus larges délais à Mme [J] [P] en cas de décision d’expulsion,
- en tout état de cause, condamner la société INVESTIMO à lui rembourser la somme de 57350 euros correspondant aux 350000 francs de travaux réalisés avec l’accord du bailleur,
- débouter la société INVESTIMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner à lui payer la somme de 5000 euros à ce titre.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir transmis ses dernières conclusions et six nouvelles pièces au demandeur après le 6 janvier 2025 mais dans un délai permettant le respect du contradictoire. Elle estime que les conditions de validation du congé pour vendre ne sont pas réunies au regard du caractère excessif du prix de vente dans le congé et de l’absence de volonté réelle et sérieuse de vendre. Elle souligne que le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas justifié. Elle conteste s’être opposée aux visites. Elle soutient avoir opéré des travaux dont elle demande le remboursement. S’agissant du délai pour quitter les lieux elle rappelle son âge et l’obstruction du président de la société INVESTIMO, son ancien conjoint, pour lui permettre d’acheter le bien.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 31 janvier 2025, Mme [J] [P] a communiqué ses conclusions écrites n°3.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des pièces

L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

La société INVESTIMO sollicite le rejet des conclusions n°4 de la défenderesse ainsi que de six pièces (justificatif de règlement du loyer de janvier 2025, courrier de la Direction générale des impôts du 15 mars 1991, courrier de Mme [V], relevé des frais généraux société IMMOSPORT Mme [O] [E], copie de la liasse fiscale au 31 décembre 2023 GABRIELLE CARRE TRANSACTIONS, avis d’impôt sur le revenu établi en 2024 Mme [J] [P]). 

Si ces pièces ont été communiquées contradictoirement avant l’audience dans le cadre de la présente instance, elles l’ont été postérieurement à la date fixée dans le calendrier de procédure établi et accepté par les parties à l’audience du 26 septembre 2024 et alors que les conclusions adverses ont été communiquées au maximum le 15 novembre 2024 ce qui laissait un temps suffisant à la défenderesse pour conclure dans le délai qui lui était imparti, et communiquer des pièces qui, hormis la dernière, sont relativement anciennes.

En conséquence, ces éléments seront rejetés. 

Sur la validation du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail daté du 27 octobre 1999, celui-ci a pris effet le 1er novembre 1999 pour une durée de six ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er novembre 2005, le 1er novembre 2011, et le 1er novembre 2017 pour venir à échéance le 31 octobre 2023 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice à personne le 24 avril 2023, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l'offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l'appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l'espèce, le congé délivré le 24 avril 2023 comprend une offre de vente du lot n°7 représentant les 169/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble, consistant en un appartement au 5ème étage composé de : grand salon, petit salon, salle à manger, trois chambres, lingerie, cuisine, office, grande salle de bains, autre salle de bains, deux water-closets, vestibule, dégagement, débarras, chaufferie, balcon sur toute la longueur, deux caves ; du lot n°15 représentant les 2/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble au 6ème étage se composant d’une chambre de bonne ; du lot n°16 représentant les 1/1000èmes des parties communes générales de l’immeuble se composant d’un débarras au 6ème étage. 

L’offre de vente a été faite à hauteur de 3100000 euros net vendeur, prix que la défenderesse qualifie d’excessif.

La société INVESTIMO expose que l’appartement étant d’une superficie de 230m2, la proposition faite correspond à un prix au m2 de 13478 euros. Elle produit comme élément de nature à justifier ce prix une liste de transactions s’étant déroulées à la même période que la délivrance du congé pour vendre. Il est ainsi justifié notamment de ventes dans la même rue que le bien litigieux:
- deux appartements de 132m2 et 100m2 vendus ensemble au prix de 4356000 euros soit 18775,62euros le m2 en avril 2023, le même mois que la délivrance du congé,
- un appartement de 83m2 vendu au prix de 1200000 euros soit 14457,8 euros le m2, vendu en décembre 2022 soit quatre mois avant la délivrance du congé.

Il est également justifié, à proximité du bien litigieux notamment de la vente d’un appartement de 174 m2 au prix de 2631500 euros soit 15123,5 euros le m2, vendu trois mois après la délivrance du congé (juillet 2023).

La défenderesse produit aux débats une estimation de la valeur vénale de l’appartement en date du 24 avril 2024 à la somme de 2425000 euros soit 675000 euros de moins que le prix de vente, étant précisé que cette estimation est faite un an après la délivrance du congé. Elle justifie également de la vente de deux appartements dans le même immeuble que celui dans lequel elle vit, l’un de 230m2 vendu en 2023 dont la valeur est fixée à 2077000 euros, situé au 1er étage, et le second vendu en 2021 au prix de 2500000 euros.

Si ces estimations sont inférieures à l’offre de vente faite par la société INVESTIMO, cette dernière justifie de ventes de logements à des prix supérieurs à celui qu’elle a proposé dans le congé pour vendre. Par ailleurs, il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et de vouloir vendre au meilleur prix. Cet écart ne permet pas à lui seul d’estimer que le congé pour vente était frauduleux, rien n’interdisant à un propriétaire de fixer un prix de vente élevé en première intention et de réaliser une opération financière intéressante. 

Sur la volonté réelle et sérieuse de vendre, Mme [J] [P] évoque l’absence d’actes positifs en vue de parvenir à une vente effective. S’il est établi que Mme [J] [P] a de façon non équivoque refusé de laisser accès à l’appartement tel que cela figure sur la sommation interpellative du 27 novembre 2023, rendant ainsi de fait impossible pour la société INVESTIMO de justifier de visites de professionnels ou de potentiels acquéreurs, il apparaît que cette première tentative de visite des lieux est tardive par rapport à la délivrance du congé. Ainsi, la société INVESTIMO n’a par exemple pas sollicité la locataire avant la délivrance du congé pour avoir accès aux lieux loués aux fins d’évaluation de la valeur de son bien, alors que le congé doit proposer un prix de vente. Le bail étant ancien, plus de vingt ans au moment du congé, une telle visite apparaitrait pertinente avant la fixation d’un prix de vente. La société INVESTIMO n’a pas davantage sollicité des agences immobilières en ce sens. Les autres démarches en vue de visiter l’appartement (deux courriers recommandés en date des 30 septembre 2024 et 17 octobre 2024, constat du 10 octobre 2024) sont quant à elles postérieures non seulement à la délivrance de l’assignation mais également aux deux premières audiences. Ces démarches, entreprises parallèlement à l’instance, peuvent ainsi apparaître comme étant uniquement destinées à prouver postérieurement une intention de vendre. Elles ne peuvent suffire à caractériser la réalité d’une intention de vendre qui devait exister un an et demi auparavant, au moment de la délivrance du congé. L’ensemble de ces éléments permet de qualifier le congé de frauduleux.

Le motif frauduleux du congé a nécessairement fait grief à Mme [J] [P], locataire depuis 1999 de l’appartement. Cela doit conduire à annuler le congé pour vente délivré le 24 avril 2023. 

En conséquence, la société INVESTIMO sera déboutée de l’ensemble de ses demandes. 

Au regard de cette décision, il n’apparaît pas nécessaire de statuer sur les demandes subsidiaires de Mme [J] [P], hormis celle portant sur l’indemnisation des travaux faite en tout état de cause et non subsidiairement. Toutefois, Mme [J] [P] indiquant que cette indemnisation ne trouverait selon elle à s’appliquer qu’en cas de départ de la locataire, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La société INVESTIMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la société INVESTIMO devra verser à Mme [J] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les conclusions n°4 de Mme [J] [P] ainsi que ses pièces n°10 à 15,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré le 24 avril 2023 à Mme [J] [P] par la société INVESTIMO concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] (appartement 5ème – chambre de bonne 6ème étage - deux caves),

DEBOUTE la société INVESTIMO de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE Mme [J] [P] de sa demande au titre de remboursement de travaux,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE la société INVESTIMO à payer à Mme [J] [P] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société INVESTIMO aux dépens de l’instance.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge